2.2 Ценообразование на рынке недвижимости.

Тенденции формирования цен на жилье зависят от:

 общей экономической ситуации в стране;

экономического роста ( спада ) в регионе ( городе, районе );

социального положения в регионе;

финансовых возможностей населения, которые напрямую связаны с экономической перспективой.

Тенденции ценообразования можно выяснить только в результате анализа рынка. Анализ позволяет решать следующие задачи:

 определять инвестиционно привлекательные сегменты рынка;

оценивать стоимость отдельных видов жилой недвижимости;

 определять целесообразность инвестирования средств в жилую недвижимость, исследовать риски инвесторов, кредиторов.

Анализ должен базироваться на достаточно узкой сегментации рынка, поскольку объекты недвижимости с различными физическими характеристиками - одно, двух, трехкомнатные квартиры, коттеджи и др., расположенные в разных районах (центр, периферия) имеют различные тенденции изменения стоимости. Анализ любого сегмента рынка требует изучения суммы факторов, их сочетания.

Структура спроса. Спрос на рынке недвижимости определяется следующими факторами:

 платежеспособностью населения;

изменением соотношения между различными группами населения с различным уровнем дохода;

изменением во вкусах и предпочтением отдельных групп населения.

Рост спроса повышает активность рынка, способствует повышению стоимости.

Структура предложения формируется:

наличием резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

объемами нового строительства (первичного рынка);

целями и условиями финансирования нового строительства.

Активность сегмента рынка определяется соотношением количества сделок и числа предложений за определенный период.

Сезонность. На рынке жилой недвижимости интенсивность сделок снижается летом и зимой. Поэтому интенсивность следует рассматривать с учетом сезонности.

Мотивация приобретения жилья формирует подъем (спад) цен в отдельных сегментах рынка.

Отставание от рынка. Существующие данные о стоимости продаж относятся к прошедшему времени. Они могут соответствовать сегодняшнему уровню цен, могут от них отставать (опережать). Все зависит от тенденции ценообразования.

Ликвидность недвижимости определяется некоторым типичным сроком нахождения объекта на рынке. Отступление от этого срока свидетельствует о несоответствии цены предложения и справедливой стоимости.

Уровень указанных параметров определяется категориями: низкий, средний, высокий.

Роль риэлтеров в формировании цены. Риэлтер, являясь активным оператором рынка, может влиять на цену продажи. Его действия формируют базу данных, в свою очередь, формирующую цены  последующих сделок.

Параметры, формирующие цену жилой недвижимости, можно разделить на три группы:

1.   Формирующие сегмент рынка.

2.   Условно-постоянные.

Первые две группы позиционируют квартиру, определяя ее соответствие аналогам продаж. Наличие либо отсутствие одного из параметров второй группы однозначно влияет на формирование цены - увеличение либо уменьшение.

Что же касается параметров третьей группы, они могут действовать неоднозначно. Хороший “отечественный” ремонт эксклюзивной квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта в непрестижной квартире.

Сегментация. При всей условности недвижимость города, исходя из ее расположения, можно разделить на зоны:

  центр (ядро);

  большой центр;

 зоны, прилегающие к большому центру;

  периферия (окраина).