Вопрос 3. Виды регистрации объектов недвижимости.

Важнейшим условием эффективным управлением недвижимостью не только как физическим объектом владения и использования его, но и как правом на него является принятая в стране система регистрации недвижимости. В мире существует 2 системы регистрации недвижимости: англо-американская и европейская. Суть первой состоит в передаче прав собственности на недвижимость по договорам между прежними и новыми владельцами, то есть осуществляется сделка. Для того чтобы обезопасить сделку и гарантировать ее от возможных ошибок, новый хозяин вынужден был пользоваться услугами дорогостоящих страховых и юридических служб с тем, чтобы проанализировать всю историю объекта недвижимости в глубину до 70 лет. Европейская система регистрации объектов недвижимости наиболее распространенная и основана на абсолютных гарантиях права собственности на недвижимость. При такой организации вся история недвижимости находится на едином государственном реестре, а вся совокупность прав на недвижимое имущество гарантируется государством. К тому же данная система намного надежнее и дешевле, чем англо-американская. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней это юридический акт признания и подтверждения возникновение, ограничения перехода или прекращения прав на недвижимость. Могут осуществляться специальные регистрации или технический учет отдельных видов недвижимости. К объектам, подлежащим государственной регистрации относятся 5 групп:

1. Право собственности

2. Вещное право

3. Ограничения прав (серветуты, ипотека)

4. Сделки, обеспечивающие возникновение, изменение и подтверждение прав.

5. Недвижимость, как объект специальной регистрации(земельные участки, здания и сооружения, леса, многолетние насаждения и т.д.).

Основные документы, регулирующие отношения по государственно регистрации прав на недвижимое имущество следующие:

- закон РФ от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственно регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

- «Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденные правительством РФ от 28.02.98 № 219

- «Порядок установления платы за предоставление информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и использования полученных средств» утвержденный МинФином РФ от 21.10.96 №90

Вопрос 4.Особенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости – сложная структура, в рамках которой сходятся покупатели и продавцы. Рынок недвижимости может быть представлен как совокупность правового, экономического и организационного блока. Правовой блок это правила и механизмы передачи прав на собственность, а так же правила поведения собственника с учетом интересов его и государства.

Экономический блок представлен многочисленными показателями, которые характеризуют стоимостные и потребительские параметры объекта недвижимости (система доходов, налогов, ценообразование, инвестиции).

Организационный блок это совокупность структур, которые обеспечивают функционирование рынка недвижимости: государственные органы регулирования и управления, рыночные посредники, блок инфраструктуры рынка, покупатели, продавцы, потребители и пользователи недвижимости.

Подблок инфраструктуры рынка включает в себя информационную среду (профессиональную, экономическую, рекламную, правовую, справочную, деловую). Среди профессиональных участников рынка недвижимости основными являются посреднические организации и риэлтерские фирмы. Кроме того рынок недвижимости подразделяется на сегменты: рынок земельных участков, рынок жилья (городского, сельского), рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Каждый их сегментов имеет свою специфику и особенности оценки.

Специфика рынков недвижимости.

1. Большинство рынков недвижимости локальны по своей природе. Покупателем является либо человек, живущий в этой же местности, либо фирма, которая осуществляет здесь же свои деловые операции.

2. Каждый из объектов недвижимости уникален, то есть недвижимость с трудом поддается стандартизации.

3. Если на обычном рынке определенному числу продавцов противостоит такое же число покупателей, то на рынке недвижимости в силу их локальной природы возникают диспропорции между числом продавцов и покупателей.

4. Если на обычном рынке преобладают публичные или биржевые сделки, то сделки на рынках недвижимости носят частный характер и совершаются в результате личных встреч покупателей с продавцом.

5. Если обычный рынок находится под наблюдением множества участников, аналитиков, исследователей, обладает развитой системой сбора, обработки и распространения информации, то рынок недвижимости труднодоступен и характеризуется неполнотой и недостоверностью информации.

6. Если на обычном рынке единственным фактором, влияющим на решение, является цена, то на рынке недвижимости поведение людей подвержено комплексу рефлекторных действий, импульсов, инстинктов, привычек и настроений.

7. В отличие от других рынков. На рынке недвижимость объем предложения не может быть заметно увеличен при росте цен. Это свойство называется ценовой неэластичностью предложения.