Тема 2. Недвижимость. Рынок недвижимости.

1. Понятие недвижимости, ее особенности

2. Классификация объектов недвижимости

3. Виды регистрации объектов недвижимости.

4. Рынок недвижимости, его особенности

Вопрос 1. Понятие недвижимости, ее особенности

Недвижимость

Объект собственности Сфера деятельности

Как объект собственности, недвижимость можно рассматривать в трех аспектах:

а) Недвижимость как объект гражданских прав:

- Право собственности

- Право хоз.ведения

- Право оперативного управления

- Право аренды или найма

- Право застройки

- Право залога

- Право преимущественного приобретения

- Сервитуты – право ограниченного использования чужим земельным участком

- Право по законе на земельный участок для лица, в собственности которого находятся здания, сооружения и другие объекты расположенные на этом участке.

- Право пожизненного наследуемого владения

- Право бессрочного постоянного пользования

- Бремя содержания

б) Недвижимость как материальный объект имеет: очерченные границы, размер, площадь, объем, качественные параметры.

в) Недвижимость как экономический объект: недвижимость – это товар; источник дохода для собственника; источник финансовой устойчивости собственника.

Особенности недвижимости как объекта гражданских прав проявляются по двум видам прав: общественным и частным. Общественные права – властные полномочия правительства и местных органов власти:

1. Право вводить и взимать налоги в зависимости от стоимости недвижимого имущества для поддержки государственных программ и общественных услуг.

2. Право приобретать недвижимость за определенную компенсацию для общественных нужд

3. Право вводить зональные ограничения в сфере строительства, экологии.

Частные права определяют характер собственности на недвижимость в зависимости от форм владения, способов физ.использования и перераспределения доходов.

Как материального объекта особенности недвижимости следующие:

• Стационарность и материальность

• Полезность

• Дефицитность

• Долговечность

• Имеет 4 фазы жизненного цикла: рост – стабильность – упадок – обновление

• Уникальность, неповторимость

Особенности недвижимости как эконмического объекта: могут входить в состав средств производства, а с другой стороны выступает основой личного, стоимость объекта недвижимости с течением времени меняется.

Различают следующие виды деятельности связанные с недвижимостью:

- Продажа и сдача в наем (аренду недвижимого имущества производственного назначения(то же непроизводственного назначения)

- Посреднические услуги при купле-продаже и сдаче в наем (аренду) недвижимого имущества производственно- технического назначения (то же непроизводственного назначения).

Вопрос 2. Классификация объектов недвижимости.

К объектам недвижимости относятся следующие:

а) Земельные участки

б) Участки недр

в) Обособленные водные объекты;

г) Все то, что прочно связано с землей, в том числе леса, здания, сооружения, многолетние насаждения;

д) Движимые объекты подлежащие регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

е) Предприятие как имущественный комплекс в совокупности следующих составляющих:

- Участок земли

- Здания и сооружения

- Оборудование и инвентарь

- Продукция и сырье

- Различные права(аренды, товарного знака, фирменные наименования итд)

- Информация

- Нематериальные блага

- Результаты интеллектуальной деятельности.

Объекты недвижимости классифицируются по следующим признакам:

1.По физическому

1.1. помещения

2. По функциональному назначению

2.1. Земля; земельные участки в поселениях; земельные участки вне поселениях

2.2. Здания, строения, сооружения: жилье, нежилая недвижимость, промышленная недвижимость.

3.По качеству, местоположению и размерам

4. По видам собственности:

1. Частные

2. Муниципальные

3. Общественные

4. Государственные

5. Коллективные

5. По юридическому статусу:

5.1

5.2. Приватизированные

5.3. Приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и тд

Земельные участки в поселениях, городах используются под жилье, под предприятие промышленности, под предприятие сельского хозяйства, под парки, водные объекты, под инженерную транспортную инфраструктуру.

Земельные участки вне поселениях используются под дачное и садово-огородное использование, под жилую застройку, под хозяйственное назначение, природо-охранное назначение, лесной фонд, водный фонд.

Жилой фонд вкл многоквартирные дома, индивидуальные и двух-четырех семейные дома.

Не жилая недвижимость вкл коммерческую недвижимость (офисные здания, гостиницы, магазины, торговые центры, рестораны, кафе и тд)

Недвижимость социально-культурного назначения вкл спортивные, образовательные, религиозные, правительственные здания.

Промышленная недвижимость: заводы фабрики, мосты, трубопроводы, дороги, дамбы, инженерные сооружения, гаражи, склады.

По юридическому статусу объекты недвижимости подразделяются по принадлежности на праве пользования.