2. Вселение временных жильцов

По договору социального найма возможно подселение временных жильцов – это не поднаем.

Об этом говорится в ст. 680 ГК и в ст. 80 ЖК.

ЖК - Статья 80. Временные жильцы

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

2. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

3. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

4. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

5. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в части 4 настоящей статьи требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Здесь никакого договора поднайма. Просто сонаниматели могут взять и разрешить каким-то лицам временно вселиться (родственники на время приехали).

Возникает вопрос, какая правовая природа временных жильцов. В ст. 80 говорится об общем согласии всех нанимателей и они по согласию могут разрешить… а коль так – это договор. Это не поднаем, а другой вид…

Предпосылки о вселении временных жильцов – уведомление наймодателя. Может отказать – если не соблюдается норма учетная, предоставления …

Характер права временных жильцов – производно от права пользования нанимателя, производно… это важно иметь ввиду и по решению вопроса выселения – все без предоставления.

Характеристика договора – консенсуальный, в отличие от поднайма. Он тоже срочный (п. 2 ст. 80 – не может превышать 6 месяцев…).

Отношения здесь всегда безвозмездны.

3. Обмен жилыми помещениями.

Был наиболее встречающимся в СССР – люди улучшали жилищные условия…

С переходом на рыночные рельсы всё изменилось. Проблема в том, что обмен жилыми помещениями и собственником и нанимателем по договору социального найма, так как этот договор носит личный характер применительно к нанимателю.

Получается, что все попытки применить эту договорную конструкцию, к лицам которые имеют в овладении и пользовании жилые помещения (частная собственность, специализированный наем, проживание в жилищных кооперативах) – никак. В закон, ст. 72 ЖК и в ПП ВС 2009 года № 14 – прямо указывается, что только наниматели по договору социального найма могут быть субъектами договора обмена. Такая вот узенькая сфера применения. Но, применяется…

В статье 72 дается представление об обмене:

ЖК - Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Здесь ограничение по субъектному составу – наниматели по договору социального найма с обеих сторон. Исключение – случаи принудительного обмена. Но, это не вопрос договора… это отдельная ситуация, это чаще всего санкция или решение проблемы об изменении договора социального найма, но это не самостоятельный договор обмена

Предмет – только жилые помещения государственного или муниципального фонда социального назначения.

Предпосылки договора – письменное согласие всех совместно проживающих ,в том числе временно отсутствующих. Важно письменное согласие наймодателя.

При переселении не должно так случиться, чтобы переехавшие члены семьи стали нуждающимися – учет нормы и .д. (хуже не должно стать жилье).

В ст. 73 описаны случаи, когда не допускается обмен. Даже когда есть все предпосылки, субъекты…

ЖК - Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.

Надо иметь ввиду – по ст. 74 ЖК, этот договор должен заключаться в письменной форме. А далее –процесс, что происходит с договорами социального найма. Они расторгаются и тут же заключают новые…

Никаких обменных ордеров… из СССР. Основа для расторжения – договор обмена.

Договор обмена – гражданско-правовая сделка. Возможно его признание недействительным. Это предусматривается ст. 75 ЖК, но, здесь вполне возможно применение нормы из главы 9 ГК РФ (общие положения о недействительности сделок)