1. Подговор поднайма.

Определение - 685 ГК и ст. 76 ЖК.

ЖК РФ - Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.

Тут и легальное определение и некоторые из условий, предпосылок этого договора.

Наймодатель – наниматель по социальному найму.

Наниматель – поднаниматель.

Это обычный договор найма. Здесь будет временное проживание, по той причине, что оно временно не используется нанимателем.

Особенности договора:

А) Из определения вытекает, что он является договором реальным – с момента вселения нанимателя. Соглашения не достаточно, чтобы возникли права и обязанности.

Б) Двусторонний.

В) Возмездный.

Г) Срочный (всегда)

Предмет – часть квартиры, иногда – часть комнаты.

Наниматель полностью остается обязанным перед наймодателем (публичный собственник).

Существенные условия:

- Предмет.

- Плата за пользование.

- Срок поднаемных отношений.

Третий пункт ст. 77 ЖК – если срок не определен, то договор считается заключенным на один год.

1 год – вообще предел:

ЖК - Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

Важно, предпосылки:

- согласие наймодателя (публично-правовой собственник),

- письменное согласие всех проживающих с наймодателем (а для коммунальной квартиры – согласие абсолютно всех).

- требование к самому жилому помещению, не должно быть меньше чем учебная норма.

Не должно быть запретов, которые могут быть установлены:

(явно не проистекает из ст. 77) Если в составе семьи нанимателя – лица, страдающие хроническими заболеваниями, и в соответствии с Постановлением Правительства совместное проживание с ним невозможно, например открытая форма туберкулеза.

Этот поднаем – не самостоятельное право пользования – все проистекает из прав наймодателя.

Это дает возможность реагировать на возможность прекращения поднаемных отношений.

Главное основание – прекращение срока найма. Если он отказывается – подлежит выселению, в судебном порядке – без предоставления иного жилого помещения.

Возможно выселение в случае правонарушения – когда использует помещение не по назначению, когда своими действиями способствует разрушению помещения и т.д. Бузит, выёбывается…