Вопрос о временном отсутствии нанимателя.

Иногда такое бывает…. Даже на длительное время, фактически не пользоваться жилплощадью. Возникал всегда вопрос… а нельзя ли его из этого жилья выселить. Теория и практика выработали подход, сейчас он в ст. 71:

ЖК - Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Даже длительное отсутствие нанимателя – не основания для расторжения.

Права распоряжение и вселение других лиц

Итак, наниматель владеет и пользуется. Но ведь у нанимателя есть и полномочия по распоряжению… В ЖК нет, но это предполагается. В аренде есть элементы распоряжения – субаренда.

Возникает вопрос о возможности вселения других лиц. Надо ли об этом спрашивать наймодателя? Встает вопрос о том, когда жилье не используется нанимателем – отдать в поднаем. Все это по ЖК.

В отличие от коммерческого найма, для социального найма важно, что государство распределяю жилые помещения, использует важный принцип – если предоставляются жилые помещения, которые стояли на учете – как правило предоставляется отдельная квартира на семью, а потом уже смотрим норму предоставления и т.д. (как правило все не совпадает с нормами строительства). Так что, по норме четко – никак.

Отдельная квартира на семью – наряду с самим нанимателем, отношения по пользованию имеют и члены семьи. В коммерческом – не имеет значения, а в социальном – да.

Указания в ЖК РФ:

В ст. 69 ЖК и 672 ГК – наниматель и члены его семьи имеют равные права и обязанности. Получается какая-то множественная на стороне нанимателя.

69 ЖК + 677 ГК – члены семьи нанимателя несут солидарную ответственность, перед наймодателя.

То есть каждый член семьи нанимателя – точно такой же наниматель, они все сонаниматели.

Итак – солидарная множественность на стороне нанимателя. Такая вот специфика.

Из всего этого ясно - у каждого члена семьи – самостоятельное право пользования жилым помещением.

А вот любые другие лица, кто не входит в круг членов семьи нанимателя – никакого права не имеют (поднаниматели, временные жильцы) – всё зависит от права пользования нанимателя.

Здесь понимание “семьи” – важно, как юридический факт. Определение семьи в жилищном праве нет. В семейном право семья это кровнородственный союз. Кто выходит за пределы кровно-родственного союза – не семья. В жилищном праве понимание семьи более широкое – здесь и лица, которые не состоят в кровнородственных отношениях.

Законодатель не дает определения семьи для жилищного права, но, зато говорит о том, кто относится к членам семьи нанимателя и на каких основаниях:

Ст. 70 ЖК – супруг нанимателя, его дети и родители.

Но, закон не относит прямо к членам семьи нанимателя – родителя супруга нанимателя.

Но, если смотреть дальше – некоторые из членов семьи нанимателя рассматриваются таковыми, так как обладают определенными качествами, это:

• Другие родственники нанимателя

• Нетрудоспособные иждивенцы

• Иные лица (в исключительных случаях)

Для признания других лиц – нужны определенные качества:

Ведение общего хозяйства + совместное проживание (оба критерий) – будет членом семьи нанимателя.

ПП ВС от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ"

25. Разрешая споры, связанные с признанием лица членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, судам необходимо учитывать, что круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определен частью 1 статьи 69 ЖК РФ. К ним относятся:

а) супруг, а также дети и родители данного нанимателя, проживающие совместно с ним;

б) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

К другим родственникам при этом могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства как по восходящей, так и нисходящей линии.

При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться пунктами 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 17 декабря 2001 г. N 173-ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации", содержащими перечень нетрудоспособных лиц, а также понятие нахождения лица на иждивении.

Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п.

C течением времени и состав семьи может меняться… утратят права пользования жилым помещением.

Любые изменения должны происходить по общему согласию. Не только наниматель должен действовать, но и все они – как сонаниматели. Возможно вселение в качестве члена семьи, но такое вселение может быть только в отношении определенных лиц и только с письменного согласия членом семьи нанимателя.

Наниматель выступает от своего имени, и от имени всех членом семьи. Но, члены семьи могут принимать решения самостоятельно… просто для упрощения – все ведет наниматель. Наниматель рассматривается как законный представитель всех членом семьи.

Получается, что договор социального найма – договор, в котором личность нанимателя имеет принципиальное значение для наймодателя. Публично-правовые предпосылки рассчитаны именно на личности нанимателя. Этот договор может заключаться только тем самым лицом, которое приобретает это право на жилую площадь, никто другой не может заключить этот договор. Уступка требования – не допускается, личность имеет значение!

Но в процессе – замена нанимателя уже возможна. Здесь уже история с сонанимателями. Наниматель передаст свои права другому совершеннолетнему члену семьи, и он уже будет нанимателем (не важно по каким причинам).

Смерть нанимателя прекращает договор только в том случае если он один там жил… в другом случае можно заменить любым дееспособным, совершеннолетним членом семьи, он станет нанимателем.

Элементы распоряжения:

1. Поднаем .

2. Вселение временных жильцов.

3. Обмен жилыми помещениями.