Субъекты.

Субъекты описаны в легальном определении.

Одна сторона – публичный собственник (РФ, Субъект, Муниципальное образование).

Из статей 124, 125 ГК понятно… что самое государство ничего заключить не может, все делается через органы –унитарные предприятия (государственные и т.д.) – ЖЭКи, ДЭЗы. и т.д. – все это унитарные предприятия созданные публичным собственников. Они рассматриваются как наймодатель. Если их не создано, то муниципальные органы, которые представляют собственника – являются наймодателем. Какое-нибудь захолустье… никаких ДЭЗов и т.д. – муниципалитет решает.

Круг нанимателей определен четко – только граждане.

Условие, в определении из закона – “в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.”

Важная специфика – большинство норм в ЖК РФ – императивные.

Есть одна важная статья (п. 1 ч. 2 ст. 65):

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ

Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) Передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Была идея – что предметом договора являются только права.

Была и вторая точка зрения – предметом договора является само жилое помещение.

Такие вот две позиции… в конечном счете на проверку получается что и само помещение и права на него являются предметом данного договора.

Если мы договорим, что только права, а в результате каких-то неправильных действий, ошибок, принимается административное решение о выделении помещения, которого еще нет. Решение принято, человек приходит в ЖЭК, а ему так и говорят… прав то мы тебе сколько хочешь дадим, а вот жилья нет. Так что вот, сказать, что только права нельзя…

В предмете важно, чтобы помещение было свободно от прав третьих лиц. Например, когда оно занято другими лицами… или, допустим, жилье не свободно от обязанностей (по уплате квартплаты).

В этой же статье (65) основные права и обязанности. В ст. 67 – права и обязанности нанимателя.

Это обязанности по поводу капитального и текущего ремонта.

• Капитальный ремонт – на наймодателе.

• Текущий ремонт – на нанимателе.

Содержание и т.д. – во многом на нанимателе. Отсутствие финансирования о публичных органов…

Опять таки – синаллагматичность. Видна в ст. 65:

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ

Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

А что делать, если наймодатель не осуществляет капитальный ремонт? Может этого сделать наниматель, а дальше или потребовать уменьшения квартплаты ,в качестве возмещения затрат на капремонт (оперативные меры), или он имеет право потребовать взыскания убытков.