13.12.2012 - Гражданское право

Тема: Договорные обязательства, связанные с передачей имущества в пользование

Подтема: Наем жилого помещения (Глава 35)

Вопросы:

3. Обязательства, возникающие из договора социального найма.

4. Обязательства, возникающие из договора коммерческого найма.

3. Обязательства, возникающие из договора социального найма

Понятна цель – обеспечить граждан жильем.

Лишь внешняя видимость создает представление о том, что есть два вида договора – социальный и коммерческий (Брагинский, Витрянский). Коммерческий – гражданско-правовой, Социальный – лишь использование гражданско-правовой формы, для распределительных и перераспределительных процессов. Социальный наем мы начинаем обсуждать не с того, что это за договор… а с того, что эти отношения возникают только тогда, когда есть публично-правовые предпосылки. Нет публично-правовых предпосылок – нет ничего. Приходится изучать чуждые административные аспекты . Но, вообще это не наш вопрос …

Есть некие дискуссионные проблемы:

Основание возникновения права пользования по договору социального найма.

Публично-правовые предпосылки. Есть разные точки зрения:

1 точка зрения – Это право пользования возникает только на основании решения органа государственной власти.

В СССР договорность сводила до нуля… берешь ордер, приходишь в ЖЭК, получаешь ключи… ни письменной формы ничего. Главное ордер есть.

2 точка зрения – Только договор найма является основанием.

Ордер – основание для вселения, но не решение вопросов связанных с пользованием.

3 точка зрения – Сложный юридический состав, где и административный акт и гражданско-правовой договор.

Ордер – проблема возникновения не в меньшей степени чем договор. Разумно.

Лектор тоже считает, что здесь строгий юридический состав, со строгой последовательностью (административный акт, гражданско-правовой договор).

Все проблемы социального найма решаются отсылкой из ГК к ЖК РФ. Все вопросы – ЖК РФ.

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ

Статья 60. Договор социального найма жилого помещения

1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Данный договор:

1. Консенсуальный.

2. Как возмездный так и не возмездный.

Но, законы субъектов РФ устанавливают критерии, по которым нуждающиеся малоимущие граждане освобождаются от платы за жилые помещения. Но, как правило, возмездно.

3. Двусторонне обязывающий.

Взаимный договор (синаллагматический (как в купле-продаже). Сторона, которая не получает соответствующее представление может приостановить свое собственное исполнение – некая мера оперативного воздействия.

4. Носит бессрочный характер.

Закон о приватизации жилищного фонда – 1991 год. Были выводы, у арендатора появляется не обязательственное право, а вещное. Вот и бессрочный характер… Есть ещё и право следования (как и у аренды, практически всегда – наймодатель меняется, не значит что что-то должно меняться).