2.5. Економіко – планувальне зонування міста

Процес рентоутворення в межах населеного пункту відбувається, як правило, на достатньо обширній та внутрішньо неоднорідній території, яка характеризується складним поєднанням природних і антропогенних ландшафтів, різницею в функціонально-планувальних якостях території, різним рівнем прибутковості від використання земель, що призводить до неоднорідності прояву рентоутворюючих факторів. Це обумовлює необхідність її земельнооціночної структуризації - економіко-планувального зонування території міста.

Економіко-планувальна зона - частина території населеного пункту, що має однорідні споживчі якості, переважно однотипний характер функціонального використання та обмежується чіткими планувальними межами, до яких відносяться магістральні вулиці, залізниці, водні рубежі тощо.

Економіко-планувальні зони встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів:

1) неоднорідність функціонально-планувальних якостей території;

2) доступність до:

• місць концентрації трудової діяльності;

• центрів громадського обслуговування;

• місць масового відпочинку;

• центру міста;

3) рівень інженерного забезпечення та благоустрою території

4) рівень розвитку сфери обслуговування населення;

5) екологічна якість території;

6) соціально-містобудівна привабливість середовища:

• різноманітність місць прикладення праці;

• наявність історико-культурних та природних пам'яток;

• естетика архітектурної забудови тощо.

На схемі економіко-планувального зонування наносяться:

• існуюча межа міста;

• межі оціночних районів;

• межі економіко-планувальних зон;

• вартість 1м² землі в кожній економіко-планувальній зоні згідно грошової оцінки.

Кінцевим результатом економіко-планувального зонування території населеного пункту є визначення зонального коефіцієнту Км2, який є добутком пофакторних оцінок пп.1-6 з урахуванням вагової характеристики кожного з факторів.

3. Грошова оцінка земельної ділянки

3.1 Фактори впливу та їх відбиття системою коефіцієнтів

Вихідними даними для здійснення грошової оцінки слугують правовстановлюючі документи про статус населеного пункту та його межі, дані державного земельного кадастру про правовий, природний та господарський стан земель, дані державної та відомчої статистичної звітності, що характеризують об'єкти інженерно-транспортного облаштування території, матеріали чергових планів, які ведуться землевпорядними органами, органами містобудування та архітектури, комунальними службами.

Збір вихідних даних проводився по окремих видах інфраструктурного облаштування за формами єдиного зразку, в яких відображені наявні об'єкти інженерної, транспортної та природоохоронної інфраструктури в натуральних і вартісних показниках з одночасним їх відображенням на графічному матеріалі. Це забезпечило необхідний контроль за повнотою та достовірністю наданих відомостей.

В разі відсутності в статистичній звітності вартісних показників по окремих об'єктах інфраструктурного облаштування території їх відновна вартість може обчислюватися на підставі укрупнених показників відновної вартості. Індексація відновної вартості здійснюється за індексами вартості основних фондів у відповідності до чинного законодавства України.

Усі чинники які впливають на вартість земельної ділянки в населених пунктах, можуть бути віднесені до двох основних груп факторів впливу: це група, що ураховує використання або призначення земель, і група, що ураховує їх місце розташування. Перша група отримала назву функціональних факторів, друга група має назву факторів місцеросташування і вона складається із трьох підгруп, а саме: регіональних, зональних , локальних.

Група функціональних факторів ураховує функціональне використання або призначення земель, окремо виділяючи землі: житлової забудови, промисловості, гірничої промисловості і відкритих розробок, комерційного використання, громадського призначення, змішаного використання, транспорту та зв’язку, технічної інфраструктури, рекреаційного призначення та інші.

Коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки ( ), значення якого для земель різної категорії наводяться у таблиці 3.1 Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (далі Порядку).

Функціональне використання земельної ділянки визначається на основі даних земельно – кадастрової документації.

Земельна ділянка Автозаправка «Авіас Плюс» відноситься до категорії “Землі торгівлі транспортними засобами та їх ремонту” і має =2,5.

Коефіцієнт місцеросташування окремої земельної ділянки відображає її відносну цінність (вартість) в межах території міста та є добутком трьох коефіцієнтів , , , які характеризують залежність рентного доходу від регіональних, зональних та локальних особливостей положення земельної ділянки відповідно за розташуванням:

• населеного пункту в системі розселення України;

• економіко-планувальної зони на території міста;

• локальними факторами місцезнаходження конкретної земельної ділянки.

Підгрупа регіональних факторів враховує місце розташування земельної ділянки в межах населеного пункту:

1. різного адміністративного статусу з чисельністю населення від 20000 чол. до 1000000 і більше;

2. розташованих в приміських зонах великих міст;

3. які мають статус курортів;

4. на радіаційно – забруднених територіях.

Коефіцієнт регіональних особливостей враховується при визначенні базової ціни населеного пункту. Для міста Кременчука, враховуючи його статус як міста обласного підпорядкування, прийнятий рівним 1,6.

Підгрупа зональних факторів враховує місце розташування земельної ділянки за зонами містобудівної цінності різних за кількістю населення груп населених пунктів, починаючи від менших за 20000 чоловік і закінчуючи найкрупнішими понад 1000000 чоловік, в межах цих населених пунктів.

Розрахунок зонального коефіцієнту та методи оцінки окремих факторів, що впливають на його величину, базуються на методах кваліметрії (науки, предметом якої є оцінка якості). Для кожного фактору або групи факторів розраховується відповідний індекс впливу на цінність території міста.

При розрахунках індексів виконуються такі умови:

1) значення індексів розраховується від середнього значення відповідних факторів для міста (індекс міста по будь якому фактору дорівнює 1);

2) зважування окремих факторів та їх груп базується на методах багатомірної статистики або експертних оцінок вагових коефіцієнтів для кожного фактора в групі та кожної групи в комплексній оцінці;

3) екстремальні значення коефіцієнту повинні вкладатися в діапазон значень таблиці 1.6 "Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" (для міста Кременчука з населенням 237 тис. чол. діапазон = 3,0 - 0,35).

В еталоні рекомендовані такі методи визначення зонального коефіцієнту:

1. Розрахунок індексів здійснюється через оцінку функціональних характеристик окремих факторів (відстань та час, концентрація окремих видів забруднення, можливість підключення до головних споруд інженерних мереж тощо). Зважування індексів проводиться на основі експертної оцінки або соціологічного опитування громадян населеного пункту.

2. Розрахунок індексів здійснюється через перетворення їх відносних характеристик у вартісні (втома від пересування, екологічні та соціальні збитки тощо). Зважування індексів проводиться на основі експертної оцінки.

3. Розрахунок індексів та їх зважування здійснюється через експертну оцінку кожного зонального фактору. Кількість експертів має бути не менше п 'яти чоловік.

При виконанні грошової оцінки міста Кременчука враховувалися такі чотири групи факторів, які найбільше впливають на зональну диференціацію цінності міських земель:

1) доступність до громадських центрів, центрів громадського обслуговування та масового відпочинку;

2) екологічна якість (стан довкілля) території;

3) рівень інженерно-інфраструктурного забезпечення;

4) соціально-містобудівна привабливість середовища;

5) місцезнаходження ділянки у зоні пішохідної доступності:

• до магістралей підвищеного містоформувально значення ;

• до зовнішнього пасажирського транспорту ;

• до земель рекреації ;

• місцезнаходження земельної ділянки в прирейковій зоні.

Для оцінки були прийняті такі методики в залежності від групи факторів:

• для першої та третьої груп - перша з наведених вище методик,

• для другої та четвертої - третя методика.

Для кожної з груп факторів для кожного оціночного району розраховуються відповідні індекси якості, які використовуються в подальшому для визначення комплексного індексу якості території кожного оціночного району, населених пунктів та підтримує перераховані методики визначення індексів якості міської території.

Наступною стадією виконання грошової оцінки є економіко-планувальне зонування території міста - об'єднання оціночних районів в економіко-планувальні зони. Здійснюється це з метою узагальнення результатів оцінки території окремих оціночних районів та виділення однотипних за споживанням і функціонуванням використаних зон. При об'єднанні оціночних районів у зони враховувалась дія трьох факторів:

1. Суміжність районів

2. Переважно однотипне функціональне використання

3. Близькість значень індексу І_i (величини індексів окремих оціночних районів не повинні відрізнятись між собою більше ніж на 20%).

Значення зонального коефіцієнту для окремої економіко-планувальної зони визначається як середньозважене (за часткою площі району) індексів І_i оціночних районів, які входять до цієї зони.

В результаті проведення економіко-планувального зонування у місті Кременчуці було виділено 29 зон.

Земельна ділянка Автозаправка «Авіас Плюс» входить до 11 економко – планувальної зони і має зональний коефіцієнт = 1,35 .

Визначення коефіцієнту місцерозташування земельної ділянки не вичерпується значеннями коефіцієнту На величину рентного доходу конкретної ділянки, окрім зональних, впливають також і локальні фактори, повний перелік яких наводиться у таблиці 3.7 "Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів".

Встановлення переліку локальних факторів та обґрунтування їх значень для міста Кременчука проведено з урахуванням даних таблиці 3.7 на базі матеріалів генерального плану міста (схема існуючих планувальних обмежень), іншої містобудівної документації та результатів експертної оцінки впливу локальних факторів при визначенні соціально-містобудівної привабливості території.

Значення коефіцієнтів , які застосовуються до кожного з факторів, пропонуються, виходячи з їх ваги, а також з урахуванням умови п.3.9 "Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів": добуток пофакторних оцінок не повинен бути нижче 0,75 і вище 1,5.

Підгрупа локальних факторів враховує місце розташування земельної ділянки:

1. за територіально – планувальними умовами;

2. за інженерно – геологічними умовами;

3. за історико – культурними умовами;

4. за природно – ландшафтними умовами;

5. за санітарно – гігієнічним станом;

6. за рівнем інженерного облаштування території.

Дія кожного з наведених факторів ураховується через систему відповідних коефіцієнтів, розроблених фахівцями по використанню земельних ресурсів, значення коефіцієнтів містяться у додатках до “Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів”.

Локальні особливості розташування земельної ділянки в межах економіко – планувальної зони відіграють певне значення при оцінці земельної ділянки. Ситуаційне розташування земельної ділянки; наявність чи відсутність мереж інженерної інфраструктури; розташування на території ділянки пам’яток архітектури, чи їх відсутність можуть збільшити або зменшити її цінність, і тим самим, впливають на кінцеву грошову оцінку ділянки.

Згідно з Порядком грошової оцінки земель населених пунктів (таблиця 1.7) максимальна кількість локальних факторів, що можуть бути застосовані у грошовій оцінці складає 30. Частина факторів (їх 14) здійснює підвищуючий вплив на вартість земельної ділянки, а частина (решта 16) – понижуючий.

Локальні фактори місцерозташування земельної ділянки Автозаправка «Авіас Плюс» та значення коефіцієнтів впливу приведені в таблиці 3.1.

Таблиця 3.1 Локальні фактори місцерозташуванням земельної ділянки

№ п/п	Фактор	Коефіцієнт впливу	Назва зони (об’єкту)
1	2	3	4
1.	В зоні пішохідної доступності до магістралей підвищеного місто формуючого значення	1,2	Вулиця 50 років Жовтня
2.	В зоні пішохідної досяжності до земель рекреації	1,15	Парк Ковалева
3.	В зоні залягання грунтових вод менше 3 метрів	0,95	Земельна ділянка знаходиться у зоні залягання ґрунтових вод глибиною менше 3 метрів
4.	В зоні перевищення допустимого рівня шуму	0,97	Зона шумового дискомфорту від автодоріг
5.	В санітарно-захисній зоні	0,96	Заправочна станція
6.	В зоні обмеження забудови за ступенем забруднення атмосферного повітря	0,95	Зважені речовини +SO2+CO +NO2+фенол+сажа+сольвент

Згідно таблиці 3.1 коефіцієнт = 1,16

Коефіцієнт місцеросташування земельної ділянки ( ) розраховується по формулі 2.2:

= 1,6 * 1,35 * 1,16 = 2,50