2.2 Методика грошової оцінки земель населених пунктів

Сферу застосування грошової оцінки земель визначає Податковий кодекс України.

Грошова оцінка землі здійснюється з метою регулювання відносин при передачі земель у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі – продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розміру внеску до статутних фондів акціонерних товариств, об’єднань, кооперативів.

Оцінку земель вносяться до Державного земельного кадастру на підставі технічної документації з такої оцінки.

Відповідно до Податкового кодексу України. Для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативно-грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель не сільськогосподарського призначення.

В населених пунктах рентний дохід виникає, перш за все, завдяки інфраструктурному облаштуванню території та перевагам місця розташування відносно ринків сировини, збуту та робочої сили. На розмір рентного доходу впливають:

- місцеположення населеного пункту у територіальних системах виробництва і розселення та особливості місцерозташування земельної ділянки в його межах;

- рівень інженерно-транспортного облаштування, природнокліматичні та інженерно-геологічні умови, архітектурно-ландшафтна та історико-культурна цінність, екологічний стан території населеного пункту;

- характер функціонального використання земельної ділянки.

За Методикою грошова оцінка земель населених пунктів визначається за формулою:

(2.1)

де: Ц_н - грошова оцінка 1 кв. м земельної ділянки (у гривнях);

В - норматив втрат на освоєння та облаштування території в розрахунку на 1 кв. м (у гривнях);

Н_п - норма прибутку (6%);

Н_к - норма капіталізації (3%);

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земель­ної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості тощо);

К_м - коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.

Витрати на освоєння та облаштування території (В) включають відновну вартість інженерної підготовки, головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання, слабкострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень загального користування, вулично-дорожньої мережі та міського транспорту на початок року проведення оцінки.

Індексація витрат здійснюється за індексами вартості основних фондів у відповідності до чинного законодавства України. Витрати на освоєння та облаштування території визначаються по кожному конкретному населеному пункту за даними державної статистичної звітності відповідних управлінь (служб).

Коефіцієнт Кф характеризує функціональне використання земельної ділянки, враховує відносну прибутковість наявних в її межах видів економічної діяльності і встановлюється для певних категорій забудованих земель:

• житлової забудови;

• промисловості;

• гірничої промисловості та відкритих розробок;

• комерційного використання;

• громадського призначення;

• землі змішаного використання;

• транспорту та зв'язку;

• технічної інфраструктури;

• ландшафтно-рекреакційні території та інші відкриті землі.

Коефіцієнт місцерозташування окремої земельної ділянки Км відображає її відносну цінність (вартість) в межах території міста та є добутком трьох коефіцієнтів:

(2.2)

= 1,6 * 1,35 * 202,39 = 437,16

- коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу відповідно від місцерозташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення;

- коефіцієнт, який враховує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони);

- коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони.

Вихідними даними для обчислення К_м є генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, плани їх земельно-господарського устрою, матеріали економічної оцінки їх територій.

Значення коефіцієнтів встановлюються за результатами по факторних оцінок кожної групи з урахуванням питомої ваги рентоутворюючих факторів у формуванні загального рентного доходу в межах населеного пункту та його економіко-планувальних зон.

Базова вартість одного карданного метра земель населеного пукту в залежності від регіональних факторів місця розташування (Ц_тм) визначається за формулою:

(2.3)

Значення коефіцієнта К_м1 є добутком коефіцієнтів. які враховують:

адміністративний статус населеного пункту та його місце в системі розселення України;

входження в приміську зону великих міст;

наявність у населеного пункту статусу курорту;

входження до зон радіаційного забруднення.

В межах населеного пункту базова вартість одного квадратного метра земель диференціюється по економіко-планувальних зонах; які встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів:

• неоднорідності функціонально-планувальних якостей території;

• доступності о центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, масового відпочинку;

• рівня інженерного забезпечення та благоустрою території;

• рівня розвитку сфери обслуговування населення;

• екологічної якості території;

• привабливості середовища: різноманітність місць прикладання праці, наявність історико-культурних та природних пам‘яток тощо.

Вартість одного квадратного метра земель населених пунктів по економіко-планувальних зонах розраховується за формулою:

_(2.4)

де: Ц_НЗ – середня для економіко-планувальної зони вартість одного квадратного метра земель (у гривнях).

Значення коефіцієнта К_М2 визначається як добуток по факторних оцінок з урахуванням вагової характеристики кожного з факторів.

Числові значення про факторних оцінок приймаються К_М2 для груп населених пунктів з різною чисельністю населення х урахуванням рекомендацій ДБН 360-90^* “Містобудування. Планування та забудова міських і сільських поселень”, іншої нормативно-технічної документації та експертної оцінки.

Питома вага зональних рентоутворюючих факторів визначається по кожному населеному пункту, виходячи з його особливостей.

Сума вагових характеристик, що встановлена для факторів, повинна дорівнювати 1,0.

Вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання (Ц_н) визначається з урахуванням територіально-планувальних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних особливостей місця її розташування в межах економіко-планувальної зони за формулою:

(2.5)

Значення коефіцієнта К_м3 визначається по кожному населеному пункту, виходячи з його особливостей.

Для обчислення К_м3 рекомендується враховувати локальні фактори. При цьому добуток по факторних оцінок не повинен бути нижче 0,75 і вище 1,50.

Організація робіт з грошової оцінки земель населених пунктів покладається на Державний комітет України по земельних ресурсах, Республіканський комітет Автономної Республіки Крим по земельних ресурсах і єдиному кадастру, обласні, Київське та Севастопольське міські управління, районні відділи земельних ресурсів. Грошова оцінка земель населених пунктів здійснюється переважно проектними організаціями – розробниками генеральних планів.