1 ХаракТеристика об’єкта оцінки

Відомо, що рівень прибутковості будь-якого виду економічної діяльності значною мірою залежить від якості місця його локалізації – доступності, ступеня освоєності території та характеру її використання. У всякому разі можна стверджувати, що за інших однакових умов прибуток буде там вище. Тоді підприємства, що мають зручне місцеположення, перебувають у більш сприятливих умовах щодо використання ринку сировини, збуту, робочої сили, організації технологічного процесу. Це забезпечує їм економію коштів і часу та одержання надлишкового доходу – міської земельної ренти.

Об’єктом оцінки є земельна ділянка площею 600 м², на яку об’єкт має право тимчасового користування, закріплене відповідним рішенням міської Ради .

Земельна ділянка Автозаправка «Авіас Плюс» розташована в Крюківському міському районі. Згідно з земельно-оціночною структуризацією міста, здійсненою Державним проектним інститутом “Міськбудпроект” (м. Полтава) та ДНІАСБ (м. Київ), об’єкт оцінки знаходиться в економічно-планувальній зоні № 11.

Земельна ділянка Автозаправка «Авіас Плюс» примикає до вулиці з твердим покриттям, має підводи систем електро-, тепло-, водопостачання, каналізації, телефонізації, а також знаходиться в зоні обмеження забудови за ступенем забруднення атмосферного повітря, в зоні перевищення допустимого рівня шуму та в зоні залягання ґрунтових вод глибиною менше трьох метрів.

Таблиця 1.1 Розташування ділянки відносно деяких об‘єктів міста

Об‘єкти міста	Відстань до оцінюваної ділянки, км
Центр міста (головне поштове відділення)	5,6 км
Залізничний вокзал	6,0 км
Автовокзал	6,4 км

Ділянка Автозаправка «Авіас Плюс» обмежена:

• «Автохимкомплект»

• землями Кременчуцької міської ради.

2. Методичні основи грошової оцінки земель в україні

2.1 Інформаційна та нормативно правова база грошової оцінки земель

Прийняття на державному рівні ряду законодавчих актів про плату за землю та приватизацію земельних ділянок дозволило ввести грошову оцінку в правове поле регулювання земельних відносин. Вона стає одним з ключових елементів в реалізації державної політики оподаткування та ціноутворення.

Створена в Україні нормативно-правова та методична база дозволяє здійснювати всі види грошової оцінки земель і є необхідною передумовою для формування ринку земель, забезпечує виконання державних цілей щодо розвитку інфраструктури земель.

В Україні існує два види грошової оцінки земель: нормативна та експертна. Сфери їх застосування регулюються законодавчими та нормативними документами. В свою чергу, за категоріями оцінки, грошова оцінка розділяється на оцінку земель населених пунктів, земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) та земель сільськогосподарського призначення.

Основою для виконання робіт грошової оцінки земель населених пунктів є:

1. Законодавча база:

• Земельний кодекс України;

• Податковий кодекс України;

• Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»;

• Закон України «Закон України «Про оцінку земель»»;

• Постанова Верховної Ради України «Про продовження строку проведення грошової оцінки земель населених пунктів та інших несільськогосподарських земель» (від 16.07.99р. №999-ХІV).

2. Методична база:

• Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (тимчасова), затверджена Постановою Кабінету Міністрів України за №213 від 23 березня 1995 р. (із змінами внесеними згідно з Постановами Кабінету Міністрів України за №864 від 31 жовтня 1995 р., №525 від 30 травня 1997 р.);

• Постанова Кабінету Міністрів України за №783 від 12.05.2001 р. “Про порядок проведення індексації грошової оцінки земель”;

• Лист Держкомзему від 11.01.2011 № 344/22/6-11;

• Методичні основи грошової оцінки земель в Україні [//10//].

Нормативна база - Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (далі “Порядок”), затверджений спільним наказом Держкомзему України, Мінагропрому України, Держкомбудівництва, архітектури та житлової політики України, Держкомлісгоспу України, Держводгоспу України та Української академії аграрних наук від 27 листопада 1995 р. за №76/230/325/150, зареєстрований в Міністерстві юстиції України за №427/963 від 30 листопада 1997 р. (із змінами, внесеними згідно з Наказом Держкомзему №46/131/63/64 від 15.04.97 р.).

Земельний кодекс України – основний законодавчий акт, згідно з яким регулюються земельні відносини в Україні (затверджений Верховною Радою України 25 жовтня 2001 р.). Для оцінювачів землі є важливою стаття , яка присвячена грошовій оцінці земельних ділянок і де визначено спектр застосування грошової оцінки земель:

1. Грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі;

2. Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною.

3. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.

4. Експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.

5. Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.

Закон України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, прийнятий 12 липня 2001 року і визначає правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна. У статті 3 Закону дається визначення майна, що оцінюється: “майном, яке може оцінюватися, вважаються об’єкти в матеріальній формі, у тому числі земельні ділянки, будівлі та споруди..., цілісні майнові комплекси всіх форм власності”.

Податковий кодекс України

Ставка земельного податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, складає 1% від їх нормативної грошової оцінки(ст. 274 ПКУ),за винятком:

• с/г угідь;

• земельних ділянок, наданих на землях лісогосподарського призначення;

• земельних ділянок, визначених ст. 276 ПКУ, щодо яких запроваджено особливості в їх встановленні;

• земельних ділянок, наданих підприємствам промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони, розташованих за межами населених пунктів.

Суттєво змінилися в сторону збільшення ставки податку за земельні ділянки, розташовані в межах населених пунктів, нормативну грошову оцінку яких не проведено (ст. 275 ПКУ). Однак слід нагадати, що до діючих раніше аналогічних ставок щорічно законами про держбюджет на відповідний рік передбачалося їх коригування на той чи інший збільшуючий коефіцієнт (наприклад, в 2010 р. діючі ставки збільшувалися у 3,2 рази). В ПКУ ставки затверджено вже з урахуванням даних коефіцієнтів.

Стаття 275. Ставки податку за земельні ділянки, розташовані в межах населених пунктів, нормативну грошову оцінку яких не проведено

275.1. Ставки податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких не проведено, встановлюються у таких розмірах:

Групи населених пунктів з чисельністю населення, тис. осіб	Ставка податку, гривень за 1 кв. метр	Коефіцієнт, що застосовується у містах Києві, Сімферополі, Севастополі та містах обласного значення
До 3	0,26
Від 3 до 10	0,52
Від 10 до 20	0,84
Від 20 до 50	1,3	1,2
Від 50 до 100	1,57	1,4
Від 100 до 250	1,83	1,6
Від 250 до 500	2,09	2
Від 500 до 1000	2,61	2,5
Від 1000 і більше	3,66	3