2) Контроль управленческих решений в процессе реализации про­екта.

• резервирование средств на покрытие непредвиденных расходов - предусматривает установление соот­ношения между потенциальными рисками, изменяющими стоимость проекта, и размером расходов, связанных с преодолением нарушений в ходе его реализации. Кроме резервирования на форс-мажорные обстоятельства необходимо создание системы резервов на предприятии для оптимального управления денежными потоками. Резервирование средств является, по сути, самострахованием предприятия.

• Реструктурирование кредитов.

Распределение проектного риска - основан на частич­ной передаче рисков партнерам по отдельным инвестиционным ситуа­циям.

Лимитирование как способ снижения рисков заключается в уста­новлении фирмой предельно допустимой суммы средств на выполне­ние определенных операций (или стадий проекта), в случае потери которых это существенно не отразится на финансовом состоянии пред­приятия

приобретение дополнительной информации. Цель такого приобре­тения — уточнение некоторых параметров проекта, повышение уров­ня надежности и достоверности исходной информации, что позволит снизить вероятность принятия неэффективного решения.

39. Девелопмент как особый вид инвестиционно-строительной деятельности. Виды девелопмента.

Девелопмент (англ) – развитие. Применительно к рынку недвижимости – это продвижение проектов, связанных с качественным преобразованием недвижимости.

Большинство специалистов в области девелопмента рассматривают данное явление в 2-х смыслах:

1. Как материальный процесс

2. Как особый вид профессиональной деятельности на рынке

Девелопмент – это целенаправленной изменение, в результате которого объект недвижимости приобретает качественно новые свойства и характеристики.2 составляющие:

1. Проведение строительных или иных работ над зданиями или землей

2. Изменение функционального использования зданий или земли

Цель девелопмента: получение дохода ( прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей нежвижимости.

Результат девелопмета: появление нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения

Редевелопмет: преобразование здания

Ленд девелопмент: преобразование земли

В развитых странах различают 2 основных вида д-та:

1. Умеренный

2. Рискованный

Табл: Виды девелопмента и их основные характеристики

Признак	умеренный	рисковый
понятие	девелопер, прорабатывающий развивающийся проект на рынке недвижимости без собственных финансовых вложений	девелопер, вкладывающий значительную часть средств в собственные проекты и выступающий как единоличный организатор проекта
отношение к риску	не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре	является единоличным организатором проекта и несет на себе все риски неудач по данному проекту
финансирование проекта	обычно не участвует своими деньгами в проекте. На все необходимые работы он привлекает специалистов, как правило на деньги заказчика	вкладывает в проект собственные средства, которые становятся стержнем будущей финансовой схемы
ответственность за проект	ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере
прибыльность операции	гонорар за руководство проекта может достигать 10% от стоимости проекта	девелопер имеет долю в будущем доходом здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта, девелопер претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости
Преимущества	девелопер не берет на себя финансовые риски	высокая прибыльность операции
Недостатки	девелопер работает на гонораре с меньшей прибыльностью, чем у рискованного	высокие риски неудачи проекта

Сущность девелопмента проявляется в выполняемых им функциях:

1. Выбор экономически эффективного проекта

2. Выявление и снижение рисков, связанных с проектом

3. Получение необходимых разрешений на реализацию проекта у органов власти

4. Определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата

5. Поиск и привлечение инвесторов

6. Отбор подрядчиков, финансирование и контроль за их работой

7. Реализация проектов недвижимости и передача их в эксплуатацию

В качестве участников девелоперского проекта выступают:

1. Инвесторы (банки, кредитные организации, инвест фонды)

2. Потребители

3. Органы государственной власти (регулируют отношения между участниками)

Девелопмент имеет ряд преимуществ как вид инвестиционной деятельности:

1. Полная ответственность за конечные результаты ИД

2. Максимальное комплексирование услуг

3. Наработка в силу специфической оргструктуры устойчивых деловых связей как на производственном так и на управленческом уровне

4. Обеспечение высокого качества работ за счет повышения профессионализма работников путем обязательного обучения современным методам управления и технологии строительства

5. Реальное управление стоимостью строительства осуществляется на основе современной системы управленческого учета

40. Финансирование девелопмента.

Это комплекс взаимосвязанных проблем!!!=)

- процесс девелопмента невозможно реализовать без внешнего финансирования

В процессе реализации проекта девелопер сталкивается с вопросами:

1. Определение оптимального соотношения между собственными и привлеченными средствами

2. Определение наиболее целесообразных для данного проекта источников финансирования

3. Выбор наиболее эффективных мехенизмов в привлечения финансов и возврата вовлекаемых в финансирование проекта ресурсов

4. Организация финансирования деятельности привлекаемых специалистов и организаций в процессе реализации проекта

Основной актив, который инвестирует девелопер имеет связи, знания, и др специфические черты, когда и инвестора выбор направлений гораздо шире.

Табл: классическая схема смешанного финансирования девелоперских проектов

участники девелоп. проекта	доля в стоимости проекта	условия девелоперского проекта
девелопер	5-10%	по окончании строительства данным лицам достается по 50% построенных площадей
стратегический инвестор	не менее 25%
банковский кредит	25-30%	срочность, платность, возвратность
средства подрядчика	10%	платность
предарендные платежи	оставшаяся часть	поиск начинается не позже готовности девелоперского проекта на 50%

В качестве основных механизмов привлечения ресурсов в развитии недвижимости в РФ выступает:

1. «долевое участие» в различных вариантах:

   1. 100% -я единовременная оплата

   2. Оплата по мере строительства проекта

   3. Оплата с зачетом имеющейся недвижимости

2. Выпуск ценных бумаг

3. Банковское кредитование

4. Товарное кредитование и «зачеты» с подрядчиками

В современных условиях девелоперские проекты финансируются за счет(таблица):

признак	лизинг	проектное финансирование	ЗПИФН
понятие	долгосрочная аренда недви­жимости, являющаяся в кос­венной форме финансирова­нием. Применяется в случае, когда организация не желает приобретать данный вид иму­щества или не имеет таких возможностей	совокупность мероприятий, направленных на привлече­ние денежных и иных мате­риальных средств под ак­тивы и денежные потоки компании	обособленный имуще­ственный комплекс, состоящий из объектов недвижимости, прав собственности или аренды, а т.ж. иного имущества, принадле­жащего пайщикам фондов
преимущества	возможность применения ускоренной амортизации. От­несение лизинговых платежей на расходы в полном объеме.	позволяет сконцентрировать значительные денежные ре­сурсы на решении конкрет­ной хозяйственной задачи, существенно снижая риск благодаря значительному числу участников соглаше­ния	особый режим налого­обложения, а именно наличие отложенных платежей по налогу на прибыль
недостатки	высокая стоимость, риск мо­рального устарения объекта, лизингополучатель не может заложить данный объект, так как не является его собствен­ником	долгий период до принятия решения о финансировании, высокие риски, повышение % по кредиту, более жесткий контроль за деятельностью заемщика	низкая ликвидность. Объект, проведенный через ЗПИФН теряет залоговую массу