Процедура експертної грошової оцінки на основі капіталізації чистого доходу від земельної ділянки

Метод капіталізації чистого доходу застосовується для експертної грошової оцінки земельних ділянок, забудованих ділянок та земельних поліпшень.

1. Процедура експертної грошової оцінки земельної ділянки передбачає наступну послідовність:

- визначається фактичний валовий доход від використання земельної ділянки;

- розраховуються поточні витрати на утримання земельної ділянки (управлінські витрати, охорона і збереження родючості, земельний податок);

- обчислюється чистий операційний доход як різниця між сумою валового

доходу і поточних витрат;

- встановлюється ставка капіталізації для землі шляхом ділення чистого доходу і ціни продажів подібних ділянок;

- розраховується ціна земельної ділянки шляхом ділення визначеної суми

чистого операційного доходу на ставку капіталізації.

2. Процедура експертної грошової оцінки забудованої ділянки передбачає наступне:

- визначається фактичний валовий доход від забудованої земельної ділянки;

- розраховуються поточні витрати на утримання забудованої земельної ділянки (управлінські витрати, комунальні платежі, поточний ремонт будівель і споруд, охорона і збереження родючості, земельний податок);

- обчислюється чистий операційний доход як різниця між сумою валового доходу і поточних витрат;

- встановлюється ставка капіталізації для забудованої землі шляхом ділення чистого доходу і ціни продажів подібних ділянок;

- розраховується капіталізований чистий доход від забудованої земельної ділянки шляхом ділення визначеної суми чистого операційного доходу на ставку капіталізації;

- визначається вартість забудованої земельної ділянки шляхом віднімання від капіталізованого чистого доходу суми витрат на розвиток земельної власності.

3. Процедура експертної грошової оцінки земельних поліпшень включає наступне:

- визначається фактичний валовий доход від земельних поліпшень;

- розраховуються поточні витрати на утримання будівель і споруд (управлінські витрати, комунальні платежі, поточний ремонт будівель і споруд, охорона і збереження родючості, земельний податок);

- обчислюється чистий операційний доход як різниця між сумою валового доходу і поточних витрат;

- обчислюється чистий доход, очікуваний інвестором, як добуток витрат на розвиток власності і ставки капіталізації для земельних поліпшень;

- визначається доданий (рентний) доход від землі шляхом віднімання від чистого операційного доходу суми чистого доходу, очікуваного інвестором;

- встановлюється ставка капіталізації для землі;

- розраховується вартість земельних поліпшень шляхом ділення суми додаткового (рентного) доходу на ставку капіталізації для землі.

Процедура експертної грошової оцінки на основі врахування витрат на облаштування та забудову земельної ділянки

Врахування витрат на облаштування та забудову земельної ділянки використовується для експертної грошової оцінки розмежованих земельних ділянок, орендованих забудованих ділянок, землі під цілісним об’єктом нерухомості.

1. Процедура експертної грошової оцінки розмежованих земельних ділянок передбачає таку послідовність:

- визначається ціна продажу розмежованої земельної ділянки;

- обчислюються витрати на розвиток земельної власності, які включають витрати - на обробку проекту розмежування, на розмежування та облаштування території, на місцеві збори, на менеджмент та маркетинг, на фінансове обслуговування, а також підприємницький прибуток;

- розраховується вартість земельної ділянки шляхом віднімання від ціни продажу земельної ділянки суми витрат на розвиток земельної власності.

2. Процедура експертної грошової оцінки орендованих забудованих земельних ділянок передбачає наступне:

- визначення суми чистого доходу від надання в оренду забудованої ділянки;

- встановлення ставки капіталізації для забудованої ділянки;

- розрахунок капіталізованого чистого доходу від забудованої ділянки шляхом ділення суми чистого доходу на ставку капіталізації;

- обчислення суми витрат на розвиток земельної власності, які включають витрати - на обробку проекту розмежування, на інженерну підготовку території та будівництво, на місцеві збори, на менеджмент та маркетинг, на фінансове обслуговування, а також прибуток забудовника;

- розрахунок вартості земельної ділянки шляхом віднімання від капіталізованого чистого доходу суми витрат на розвиток земельної власності.

3. Процедура експертної грошової оцінки землі під цілісним об’єктом нерухомості включає:

- визначення ціни цілісного об’єкта нерухомості;

- встановлення частки землі у ціні продажу цілісного об’єкта нерухомості на основі оцінки місцерозташування об’єкта нерухомості в межах населеного пункту, розрахунку ступеня рентної цінності місця розташування;

- обчислення грошової оцінки землі під цілісним об’єктом нерухомості шляхом множення ціни цілісного об’єкта нерухомості на показник частки землі у ціні продажу цілісного об’єкта нерухомості.