8.5. Оцінка земель несільськогосподарського призначення Нормативно-методичний підхід до грошової оцінки земель населених пунктів

Грошова оцінка земель населених пунктів здійснюється на основі нормативів витрат на освоєння та облаштування території з урахуванням:

• місцерозташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення;

• природно-кліматичних та інших інженерно-геологічних умов;

• архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності;

• екологічного стану;

• функціонального призначення.

Грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки земель населених пунктів визначається за формулою:

,

де Ц - грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки (у гривнях);

В - норматив витрат на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);

Н - норма прибутку, 6%;

Н - норма капіталізації, 3%;

К -коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);

К - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.

Виходячи з числових величин Н і Н утворюється формула:

Ц =2ВхК хК

Норматив на освоєння та облаштування території (В) включає капіталовкладення на її інженерну підготовку, будівництво головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення), слабкострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту, об’єктів соціальної інфраструктури загальноміського значення, а також витрати на компенсацію збитків, пов’язаних із зміною характеру використання території.

Витрати на освоєння та облаштування території визначаються по кожному конкретному населеному пункті, виходячи з необхідності його комплексної забудови.

Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (К ), враховують її призначення для житлової і громадської забудови, промисловості, транспорту тощо.

Коефіцієнти, які характеризують місцерозташування земельної ділянки (К ), обумовлюються трьома групами факторів: регіонального, зонального і локального характеру, і обчислюються за формулою:

де К - загальний коефіцієнт регіональних факторів місцерозташування земельної ділянки;

К - загальний коефіцієнт зональних факторів місцерозташування земельної ділянки;

К - загальний коефіцієнт, який характеризує локальні фактори місцерозташування земельної ділянки за територіально-планувальними, інженерно-геологічними, історико-культурними, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними умовами та рівнем облаштування території.

Загальний коефіцієнт регіональних факторів місцерозташування земельної ділянки (К ) обчислюється за формулою:

де К - коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів різної чисельності населення, адміністративного статусу та їх місця в системі розселення України;

К - коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів, розташованих у приміських зонах великих міст;

К - коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів, які мають статус курортів.

Загальний коефіцієнт зональних факторів місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів (К ) обчислюється за формулою:

де К - коефіцієнт, який враховує відстань земельної ділянки до загальноміського центру, концентрованих місць прикладання праці і масового відпочинку населення;

К - коефіцієнт, який враховує розташування земельної ділянки в ядрі центру крупних і крупніших міст і інших населених пунктів, що мають особливо важливе історичне значення;

К - коефіцієнт, який враховує розташування земельної ділянки в приморській смузі населених пунктів.

Загальний коефіцієнт (К ) враховує особливості місцерозташування земельної ділянки в межах відповідної зони містобудівної якості і обраховується на основі застосування локальних коефіцієнтів за формулою:

де К - локальний коефіцієнт за територіально-планувальними умовами;

К - локальний коефіцієнт за інженерно-геологічними умовами;

К - локальний коефіцієнт за історико-культурними умовами;

К - локальний коефіцієнт за природно-ландшафтними умовами;

К - локальний коефіцієнт за санітарно-гігієнічними умовами;

К - локальний коефіцієнт за рівнем облаштування території.

Значення локальних коефіцієнтів визначаються по кожному населеному пункту, виходячи з його особливостей.

Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення, розташованих у межах населених пунктів, здійснюється згідно з урахуванням коефіцієнтів, що враховують місцерозташування земельних ділянок (К_м).

Якщо грошову оцінку земель несільськогосподарського призначення не проведено, вона визначається за формулою:

Ц_н = Б_н х П_з х К_ф х К_м,

де Ц_н- грошова оцінка земельної ділянки (у гривнях);

Б_н - базова вартість одного квадратного метра земельної ділянки (у гривнях);

П_з- площа земельної ділянки (у квадратних метрах);

К_ф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову забудову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо).

К_м - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.

Базова вартість одного квадратного метра земельної ділянки (Б_н) дорівнює стократному розміру земельного податку, встановленого згідно із Законом України «Про плату за землю».

В малих населених пунктах (в основному з чисельністю населення до 20 тис. жителів), які не мають централізованих інженерних мереж, розвиненої соціальної інфраструктури, грошова оцінка земельної ділянки в цьому випадку обчислюється з урахуванням коефіцієнтів відносної якості окремих частин його території за формулою:

Ц_н = Б_н х П_з х К_ф х К_в х К_м,

де К_м - коефіцієнт, що враховує місцерозташування земельної ділянки в межах приміських зон великих міст та в межах курортів.

Якщо земельна ділянка несільськогосподарського призначення знаходиться за межами населеного пункту, ціна одного квадратного метра її дорівнює десятикратному розміру грошової оцінки ріллі.