8.3. Методичні основи оцінки вартості земельних ділянок

На думку окремих авторів, існує понад двадцять методів оцінки ринкової вартості земельних ділянок, хоча за ретельного аналізу змістового наповнення і техніки розрахунків їх коло значно звужується. Всі ці методи є різновидами трьох основоположних підходів: витратного, порівняльного, доходного.

З урахуванням досвіду, інформаційних можливостей, цілей оцінки, характеру і функціонального профілю ділянок можна виокремити як методологічно самостійні такі базові підходи: 1) метод залишку для землі; 2) метод капіталізації земельної ренти; 3) метод порівняльного продажу; 4) метод співвідношення (перенесення); 5) метод витрат на освоєння. Всі інші ринкові розрахунки є похідними від цих базових підходів.

Метод залишку для землі базується на концепції класичної економічної теорії, початково розробленої для земель сільськогосподарського призначення, котра розглядає весь дохід, що стосується земельної ділянки, як залишковий. Даний метод використовується за оцінювання земельної ділянки з поліпшеннями чи неосвоєної ділянки, призначеної для комерційного використання. Процедура практичної реалізації цього методу передбачає:

1) достатньо точне визначення поточної вартості будівель і споруд (В_{бд. с}), а також середньорічного чистого доходу від земельно-майнового комплексу в цілому (Д);

2) визначення частини чистого доходу, яка припадає на будівлі та споруди (Д_бд.._с), множенням їхньої поточної вартості на коефіцієнт капіталізації:

В_{бд. с} · r_бд.._с = Д_бд.._с

Коефіцієнт капіталізації для будівель та споруд (r_бд.._с) складається з коефіцієнта капіталізації для землі (r_з) і коефіцієнта відшкодування капіталу (r_від), що дорівнює F₃. Коефіцієнт відшкодування капіталу показує, яку частку від вартості будівель та споруд потрібно відшкодовувати в кінці кожного періоду (року), щоб через певну кількість періодів (років) експлуатації об’єкта нагромадити суму коштів, тотожну його повній вартості;

3) розрахунок частини чистого доходу, який припадає (залишається) на земельну ділянку (Д_з):

Д_з = Д - Д_бд.._с;

4) методом прямої капіталізації визначається вартість земельної ділянки (В_з):

В_з = Д_з / r_з

Метод капіталізації земельної ренти полягає у визначенні вартості земельної ділянки за допомогою коефіцієнта капіталізації доходів від здавання її в оренду. Значущість цього методу зростає за умов наявності та розвитку активного земельного орендного ринку, коли вакантні ділянки часто здаються в оренду, що забезпечує порівняльні земельні ренти та коефіцієнти капіталізації для землі. За сучасних умов метод є досить ефективним для оцінки земельних ділянок комерційного призначення порівняно невеликих за площею та розташованих у складі цілісних територій.

Метод визначення ренти в основному використовується для оцінки міських земельних ділянок та базується на визначенні показників диференціальної, абсолютної та монопольної ренти.

Диференціальна рента відображає конкретну цінність земельної ділянки і поділяється на такі види:

• рента за рахунок доступності ділянок, що зумовлена скороченням транспортних витрат (часу та коштів), а також збереженням високої продуктивності праці за рахунок мінімізації транспортної втоми;

• рента за рахунок освоєння території, що визначається зниженням собівартості продукції завдяки скороченню витрат на створення загальноміської системи інженерно-транспортної інфраструктури (магістральних мереж енерго- та водопостачання, каналізації, шляхів сполучення, благоустрою тощо);

• рента за рахунок ефективності додаткових капіталовкладень в облаштування території, яка зумовлена можливостями й вигодами даної ділянки, а також способом її використання.

Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки. На відміну від диференціальної ренти, вона не залежить від конкретних властивостей ділянки. Якщо диференціальна рента безпосередньо пов’язана з територіальною структурою міста, то абсолютна рента — з його функціональною структурою, її показники належать до галузі чи виду діяльності в цілому й визначаються в притаманній їй органічній будові капіталу: на ідентичних за споживними властивостями ділянках різні види діяльності даватимуть різну віддачу. Тому її можна назвати рентою переваги мети використання.

Монопольна рента утворюється на всіх ділянках незалежно від їх місцерозташування в межах міста, оскільки різні види діяльності можуть потребувати найрізноманітніших умов для свого розміщення, а пропозиція вільних ділянок через обмеженість міської території в цілому, як правило, не відповідає попиту на них. Особливо це стосується районів, які мають специфічні властивості, що практично неможливо відтворити: ядро центру, що історично склався; заповідні території; території з оздоровчими властивостями тощо. Загальний розрахунок вартості земельної ділянки за цим методом проводиться за формулою:

де В_зем — вартість земельної ділянки, грн.; О_с — витрати на освоєння та благоустрій території, грн./км; Р_н — нормативна рентабельність (як правило, становить не більше 6%); К_н — нормативний коефіцієнт капіталізації (як правило, не перевищує 3 %); К_ф — коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки; К_м — коефіцієнт місцерозташування земельної ділянки; S_зем — площа земельної ділянки, км².

Метод порівняльного продажу ґрунтується на порівнянні оцінюваної ділянки землі з об’єктами-аналогами, щойно проданими на ринку. При застосуванні цього підходу передбачається зіставлення кількох проданих об’єктів-аналогів, тому вартість об’єкта оцінки визначається як медіанне (серединне для ранжирувального ряду) або модальне (найпоширеніше) значення отриманих результатів.

Зіставлення і порівняння оцінюваної земельної ділянки з проданими об’єктами-аналогами проводиться у розрізі двох таких основних компонентів:

• за одиницями порівняння;

• за елементами порівняння.

Одиниця порівняння виражає зв’язок між ціною ділянки землі та її окремими характеристиками. Середня чи типова вартість одиниці порівняння визначається для кожної однорідної групи ділянок на підставі фактичних даних з продажу. Залежно від характеру використання земельної ділянки цими показниками можуть бути ціни за 1м², 0,01 га, 1 га ділянки, за 1 м її фронтальної межі, за одиницю щільності, за 1м² чи 1м³ розташованої на ділянці будівлі або споруди; за одиницю, що дає прибуток, за квартиру, місце в гаражі, на стадіоні, за місце паркування та ін.

Елемент порівняння визначається як властивість ділянки, нерухомості чи умов продажу, які справляють істотний вплив на зміну вартості об’єкта оцінки. Серед цих ознак як елементи порівняння є найпоширенішими:

• правовий статус до земельної ділянки (наявність прав володіння, користування, розвитку, розпорядження земельною ділянкою, правових обтяжень та сервітутів);

• умови продажу (вільний продаж, вимушений продаж, ліквідаційний продаж; продаж за позбавлення власника права викупу застави; умови фінансування та ін.);

• дата продажу (різниця в часі між різноманітними операціями з продажу, що відображує зміну ринкових умов, рівень інфляції, активність ринку (сезонну, циклічну, змішану), взаємодію попиту та пропозиції тощо);

• місце розташування (розбіжності в розташуванні земельних ділянок у містах різної категорії та в плані міста відносно основних центрів тяжіння);

• фізичні характеристики (розмір, конфігурація, довжина фронтальної лінії земельної ділянки, її інженерно-геологічні параметри, а також характер використання прилеглих територій).

Відмінності земельної ділянки-аналога та оцінюваної земельної ділянки в ознаках, які визначають їхню вартість, необхідно враховувати через надбавку чи знижку або іншим способом. Для цього застосовується таблиця коригувань, що враховує відхилення в ціні за елементами порівнянь, які впливають на вартість.

Коригування може проводитися в гривнях або у відсотках за кожним фактором чи за всією їхньою сукупністю на незалежній основі через додавання або на кумулятивній основі через множення значень поправок. При цьому необхідно використовувати ряд індексів цін та поправочні коефіцієнти.

Метод співвідношення (перенесення) в оцінці земельних ділянок полягає у поділі загальної ціни продажу аналогічного земельно-майнового комплексу на дві складові — ціну будівель і споруд та ціну земельної ділянки. При цьому спочатку оцінюється вартість будівель та інших споруд, що знаходяться на землі, а потім із загальної вартості земельно-майнового комплексу вираховують цю суму й отримують вартість земельної ділянки.

Метод витрат на освоєння використовується в основному для оцінки малоосвоєних територій, які підлягають розбиттю на ділянки під забудову з їх наступним продажем. Метод ґрунтується на принципі додаткової продуктивності, а алгоритм оцінки засновано на методі дисконтування грошових потоків і відповідає порядку розрахунку чистої приведеної вартості. До відпливу капіталу відносять поточні витрати на планування, проектування та делімітацію ділянок, попереднє впорядкування масиву, витрати на продаж ділянок та прибуток первинного власника. До припливу капіталу відносять виручку від продажу ділянок, зменшену на суму витрат на продаж.