Розділ 8. Оцінка вартості землі і нерухомості

8.1. Теоретичні аспекти визнання земельних ділянок та інших об’єктів складовими потенціалу підприємства

Об’єктивно необхідним базисом створення будь-якого підприємства, його цілісного майнового комплексу є земельна ділянка та розміщені на ній інші об’єкти нерухомості. Зазначимо, що в певних сферах бізнесу земельна ділянка є основним засобом виробництва і чи ненайважливішим чинником успішності діяльності (сільське господарство, видобувна промисловість, туристичний, культурно-оздоровчий бізнес тощо).

Проблема оцінки незабудованої земельної ділянки або земельної ділянки з поліпшеннями (нерухомістю) вже давно є об’єктом ретельного дослідження багатьох науковців. Вартість земельної ділянки, будівель і споруд визначається їхньою специфічною корисністю, унікальністю, довговічністю, місцерозташуванням, а також кількістю ринкових пропозицій. Алгоритм визначення вартості землі чи нерухомості тісно пов’язаний з юридичними процедурами, які формують, визначають, регламентують та обслуговують відносини власності на ці об’єкти.

Визнання земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства базується на таких основних міркуваннях:

1. Згідно з ресурсним підходом до визначення вартості потенціалу підприємства, що нині є найпоширенішим, ця вартість дорівнює сумі витрат (чи вартостей) усіх ресурсно-майнових елементів. З огляду на це зазначимо, що вартість земельних ділянок та об’єктів нерухомості становить найбільшу частку в загальній структурі майна підприємств багатьох сфер бізнесу, утворюючи природний базис реалізації підприємницької діяльності.

2. 3 позицій організаційно-функціонального підходу до оцінки вартості потенціалу підприємства її величина визначається здатністю матеріально-технічних і соціально-трудових елементів підприємницької діяльності виконувати виробничо-комерційні функції. Не останню роль у виконанні стратегічних програм розвитку підприємств відіграє наявність і доступність земельних ділянок, а також об’єктів нерухомості.

3. Можливості окремо взятої земельної ділянки, будівлі чи споруди, так само як і їхня ринкова вартість, суттєво відрізняються від інтегральних можливостей у складі цілісного земельно-майнового та соціально-організаційного комплексу.

4. Сам процес залучення земельної ділянки чи об’єкта нерухомості до господарських операцій передбачає дотримання певних об’єктивно чи природно обумовлених пропорцій.

5. Можливості та спосіб використання земельних ділянок, будівель і споруд у довгостроковому періоді безпосередньо визначається сучасними ринковими умовами, етапом розвитку економічних відносин і багатьма іншими факторами.

6. Саме можливості результативного використання земельних ресурсів, будівель чи споруд виступають як інертні чи основоположні компоненти загальної динамічної сукупності елементів потенціалу підприємствах

Земельна ділянка — це частина земної поверхні, яка має фіксовані межі, характеризується визначеним місцерозташуванням, природними властивостями, різними фізичними параметрами, правовим і господарським статусом та іншими характеристиками, які забезпечують її використання в економічних відносинах.

Фізична площа земельної ділянки — це площа земної поверхні в межах певної ділянки з урахуванням нерівностей її поверхні.

Геодезична площа земельної ділянки — це площа проекції меж ділянки в геодезичній системі координат. За цією площею земельна ділянка фіксується у нормативно-правових документах.

Межі земельної ділянки — це периметр ділянки, що відокремлює її від суміжних ділянок і встановлюється безпосередньо на місцевості згідно з каталогом координат кутів поворотів меж. Розрізняють внутрішні та зовнішні межі земельних ділянок.

Юридичний статус— це сукупність права власності, забудови, застави, сервитутів, переваги придбання та інших законних зобов’язань щодо земельних ділянок, які визначають специфіку їх відчуження та використання.

Цільове призначення земельної ділянки — це встановлені законодавством порядок, умови, критичні межі експлуатації земель для конкретних господарських цілей.

Поліпшення земельної ділянки (об’єкта нерухомості) — фізичні наслідки будь-яких заходів, що спричинилися до зміни рельєфу, умов освоєння та експлуатації земель, або потенційної прибутковості її використання (спрямованих на зміну технологічного способу використання об’єкта нерухомості чи його споживної вартості).

До нерухомості відносять об’єкти з фіксованим місцерозташуванням у просторі (земній поверхні) та усе, що з ними невід’ємно пов’язано над чи під землею, а також сукупність прав, які визначають їхній юридичний статус. Таким чином вирізняють поняття нерухомості фізичних об’єктів та нерухомості прав власності.

Конструктивна система об’єкта— це сукупність будівельних елементів і конструктивних рішень, яка визначає можливість об’єкта виконувати корисні функції та запобігає неприпустимим деформаціям у межах встановленого часового періоду й умов експлуатації. Існують три основні типи конструкційних систем об’єктів нерухомості: каркасні, безкаркасні та змішані (комбіновані).

Цілісний архітектурний комплекс — це сукупність об’єктів нерухомості, які нерозривно поєднані на функціональній, естетичній, культурній чи іншій основі. Оцінка вартості одного з об’єктів цілісного архітектурного комплексу неможлива з огляду на неможливість його окремого використання.

Конструктивний елемент нерухомості — це елементарна неподільна частина об’єкта, поєднана в загальній системі.

Будівлі— інженерно-архітектурні споруди, що створюють (чи використовуються) приміщення для перебігу певних бізнес-процесів.

Приміщення — частина внутрішнього об’єму будівлі, обмежена будівельними елементами з певними функціонально-технічними характеристиками.

Споруди— будівельні об’єкти, призначені для перебігу спеціальних технічних процесів, а також усього комплексу супровідних процесів.

Орієнтовний перелік документів, що необхідні для оцінки об’єктів нерухомості та земельних ділянок:

1. Для визначення вартості нерухомості;

1.1. Свідоцтво юридичної належності об’єкта (юридичний статус).

1.2. Історія будівництва.

1.3. Документи на право землекористування, генплан, експлікації.

1.4. Паспорт Бюро технічної інвентаризації.

1.5. Відомості щодо кількості, обсягів, строків ремонтів та витрат на їх проведення.

1.6. Відомості про орендні угоди щодо об’єкта та розмір орендної плати.

2. Для оцінки земельних ділянок:

2.1. Акти землекористування.

2.2. Інформація щодо інженерно-геологічних умов.

2.3. Інформація щодо місцезнаходження ділянки відносно санітарно-захисних зон.

2.4. Постанови місцевих органів влади щодо землекористування.

2.5. Кошториси витрат на поліпшення земель.

2.6. Документи щодо умов використання земельної ділянки.

На закінчення слід зазначити, що кожен аналітик використовує той чи інший метод визначення вартості потенціалу земельної ділянки, будівлі чи споруди підприємства відповідно до власних переконань та підготовки. В оціночній практиці досить часто постають проблеми, що потребують поєднання різних позицій.