3.Учет у арендатора.

При передаче имущества в аренду право собственности на это имущество остается у арендодателя. Арендатор же принимает указанное имущество к учету на забалансовом счете 001 «Арендованные ОС» в оценке, указанной в договоре аренды.

Уточнить начало!

Расходы признаются организацией в том периоде, в котором они имели место, независимо от факта оплаты.

Если арендная плата вносится авансом, то сумма, перечисленная арендодателю, отражается в учете арендатора на отдельном субсчете счета 60. По мере наступления периодов, к которым относится арендная плата, суммы предварительной оплаты переносятся на соответствующие счета.

Д60.2 К51

Д20,26,44 К60.1

Д19 К60.1

Д60.1 К60.2

Д68 К19

С 1 января 2009 года в соответствии с изменениями, внесенными в НК РФ, Федеральным законом №224 ФЗ, у арендатора появилась возможность применить налоговый вычет по НДС уже при перечислении авансов и предоплат.

Д60.2 К51

Д68/НДС К76/НДС при перечислении аванса. Книга покупок

3 условия: условия о предоплате должны быть в договоре, наличие счета-фактуры, полученной от арендодателя, денежные средства должны быть перечислены с расчетного счета по платежному поручению.

Тогда при наступлении даты признания расходов:

Д20,26,44 К60.1

Д19 К60.1

Д68 К19 по другому счету-фактуре, книга покупок

Д76 К68/НДС счет-фактура №1 в книгу продаж

Д60.1 К60.2

Для целей налогообложения прибыли, согласно пп.10 п.1 статьи 264 НК РФ, арендные платежи за арендуемое имущество включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией. В соответствии со статьями 170-172 НК РФ, для применения налоговых вычетов по НДС необходимо выполнение следующих условий:

1. Приобретаемые товары, работы, услуги, должны быть предназначены для деятельности, облагаемой НДС

2. Приобретаемые услуги должны быть приняты к учету на счетах учета затрат

3. Суммы НДС, предъявляемые к вычету, должны быть подтверждены счетом-фактурой, оформленным с установленным законодательством порядке.

Т.О., суммы НДС, принятые арендатором по расходам, связанным с арендой имущества, могут быть предъявлены им к вычету (Д68 К19) при соблюдении указанных выше условий.

Затраты арендатора на ремонт арендованного имущества

Затраты арендатора, связанные с ремонтом арендованного имущества в бухгалтерском учете арендатора учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности при условии, что договором обязанность по проведению такого ремонта за свой счет возложена на арендатора. В целях исчисления налога на прибыль расходы арендатора на ремонт арендованного имущества принимаются в составе расходов с учетом норм статьи 260 НК РФ. То есть, при условии, что договором между арендатором и арендодателем не предусмотрено возмещение указанных расходов.

Налогоплательщики в праве создавать резервы под предстоящие ремонты ОС в соответствии с порядком, установленным статьей 324 НК РФ для равномерного признания расходов на ремонт ОС. Если в какой-то части на конец года он был не использован, то его надо учесть при налогообложении прибыли, если же это ремонт под особо сложный ремонт, то тогда он не будет в прибыль относиться.

В бухучете в соответствии с приказом МИНФИНа 186-Н с 2011 резерв на ремонт ОС не создается.

В ОАО «РЖД» резерва под предстоящий ремонт ОС не создается. В течение срока аренды арендатор может производить улучшения арендованного имущества. При этом расходы, связанные с производством таких улучшений в бухгалтерском учете отражаются в составе капитальных вложений арендатора (08). Различают отделимые и неотделимые улучшения. Неотделимые улучшения в силу того, что их невозможно отделить от самого объекта аренды, в любом случае признаются собственностью арендодателя и переходят к нему по окончании срока аренды. Неотделимые улучшения могут передаваться на баланс арендодателя как по мере их завершения, так и по окончании срока аренды. При передаче улучшений по мере их завершения, их стоимость списывается арендатором со счета 08 непосредственно в Дебет счета 60 (расчеты с арендодателем).

Д08 К60»Расчеты с поставщиками и подрядчиками»

Д60»расчеты с арендодателями» К08

Капитальные вложения в арендованные основные средства, принятые арендатором к учету и подлежащие передаче арендодателю по окончании срока аренды амортизируются арендатором в течение срока аренды, исходя из способа начисления амортизационных отчислений, установленного арендодателем по объекту аренды. Невозмещение арендодателем стоимости неотделимых улучшений, имеет налоговые последствия как для арендодателя, так и для арендатора.

1. У арендодателя амортизация по имуществу в виде капитальных вложений начисляется исключительно при условии возмещения арендатору стоимости произведенных им капитальных вложений. Передача права собственности на имущество, работы, услуги на безвозмездной основе признается реализацией и являются объектом налогообложения по НДС

4.При аренде зданий, сооружений, как правило, арендатором помимо арендной платы, установленной договором аренды, возмещается стоимость услуг по энергоснабжению, обеспечением теплом, водоснабжением и других оказываемых специализированными организациями (коммунальные платежи).

В бухучете арендатора такие расходы включаются в состав расходов по обычным видам деятельности п.5 ПБУ 10/99. Для целей налогообложения прибыли размер арендных платежей и порядок их перечисления устанавливается договором. Кроме того, арендатор учитывает в составе прочих расходов затраты, связанные с оплатой коммунальных платежей и услуг связи, относящихся к помещениям, зданиям, полученным в аренду. Таким образом, если договором не предусмотрено иное, и налогоплательщик несет расходы по оплате арендодателю коммунальных услуг, то указанные расходы арендатора включаются им в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией при условии обоснованности и документальной подтвержденности указанных расходов первичными документами: счетами арендодателя, составленными на основании аналогичных документов, выставленных ему специализированными организациями.

У арендодателя

Содержание операции	Корреспонденция счетов		Сумма, руб		Первичный документ
	Дебет	Кредит
Отражены расходы в сумме стоимости собственно потребленных коммунальных услуг	20	60		16051		Счета за коммунальные услуги, бугхалтерская справка, расчет
Принят к учету НДС, предъясленный специализированных организации в части услуг, потребленных арендодателем.	19	60		2889		Счет-фактура, бухгалтерская спавка-расчет
Принят к вычету НДС по коммунальным услугам	68	19		2889		Счет-фактура, книга покупок
Оплачены счета специализированных организаций	60	51		38940		Выписка банка по расчетному счету, платежное поручение
Предъявлено к возмещению арендатору стоимость потребленных им коммунальных услуг	62	60		20000		Счета за коммунальные услуги, бухгалтерская справка-расчет
Получено от арендатора возмещение соответствующей части коммунальных платежей	51	62		20000		Выписка банка по расчетному счету, платежное поручение

У арендатора

Содержание операции	Корреспонденция счетов		Сумма, руб		Первичный документ
	Дебет	Кредит
Отражены расходы в сумме стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг	20	60		16949		Счета за коммунальные услуги, бухгалтерская справка-расчет
Принят к учету НДС со стоимости коммунальных услуг	19	60		3051		Счета за коммунальные условий, копии счета-фактуры специальизированных организаций, бухгалтерская справка-расчет
НДС с коммунальных платежей списан в состав прочих расходов, не уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль	91.2	19		3051		Счета за коммунальные условий, копии счета-фактуры специальизированных организаций, бухгалтерская справка-расчет
Произведена оплата арендодателю стоимости коммунальных платежей	62	51		20000		Выписка из банка, платежное поручение

При втором варианте вычеты не будут приняты.

Если заключить договор, включающий:

«Арендная плата состоит из двух частей: основная на аренду и дополнительная, для компенсации затрат арендатора на коммунальное обслуживание». Тогда арендодатель должен выставить арендатору счет-фактуру, в которой указываются постоянная и переменная составляющая арендной платы. Такая форма позволит арендатору принимать НДС к вычету.

Есть вариант, когда арендатор сам заключает договор с обслуживающими организациями, показывая свой договор аренды с арендодателем.

Третий вариант - если арендатор поручает арендодателю заключить в его пользу договоры с обслуживающей организацией, у арендодателя уже есть такой договор (личный), с этого момента он частично начинает действовать в пользу арендатора. Это посреднический договор, комиссии, агентский. Арендодатель – агент, арендатор – принципал. Это можно включить в договор аренды, тогда он будет смешанным, содержащим и договор аренды, и посреднический договор.

Все эти аспекты можно увидеть в письме ФНС РФ от 04.02.2010 №ШС-22-3/86@ «по вопросам применения НДС при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества».

В нем разъясняется порядок вычета НДС. При заключении договора аренды следует обращать внимание на компенсацию расходов…