Особенности составления договора аренды и его отражение в бухгалтерском и налоговом учете

1.Юридический анализ договора аренды

2.Бухгалтерский и налоговый учет операций по договору аренды у арендодателя

3.Бухгалтерский и налоговый учет операций по договору аренды у арендатора

4.Порядок учета расходов, связанных с содержанием и использованием объекта аренды

1.Арендные отношения регулируются главой 34 ГК РФ.

ГК РФ предусмотрены следующие виды договора аренды:

1. Прокат,

2. аренда транспортного средства

3. Аренда зданий и сооружений (требует государственной регистрации, если больше года, если до года – то регистрация не нужна).

4. Аренда предприятий

5. Финансовая аренда (лизинг)

Аренда недвижимого имущества подразделяется на аренду государственной и частной собственности

Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной стороной является юридическое лицо, то вне зависимости от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды является возмездным, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Так, сторонами договора может быть установлен различный порядок оплаты за пользование имуществом:

1. Арендная плата в виде определенной в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

2. В виде предоставления арендатором определенных услуг.

3. Арендная плата в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

4. Иной порядок расчетов

Сроки аренды по общему правилу определяются в договоре по соглашению сторон. Порядок распределения обязанностей между арендодателем и арендатором по содержанию объекта аренды определяется ГК РФ и непосредственно договором аренды. Так, по общему правилу, расходы, связанные с эксплуатацией объекта аренды и проведением текущего ремонта осуществляются арендатором, если иное не установлено договором аренды. Обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя (п.1 ст.616 ГК РФ). Данное правило может быть изменено договором.

Капитальный ремонт следует отличать от улучшений арендованного имущества, которые представляют собой капитальные вложения в объект аренды, улучшающие ранее принятые нормативные показатели функционирования объекта (срок полезного использования, мощность, количественные и качественные характеристики). По ГК, улучшения арендованного имущества могут быть произведены как арендатором, так и арендодателем. В силу особенностей их правового режима принято различать отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. Неотделимыми являются улучшения, которые неотделимы от объекта без причинения ему вреда. Согласно ГК, неотделимые улучшения всегда являются собственностью арендодателя.

Если неотделимое улучшение производит арендатор за свой счет, и не получит возмещения за это, то это значит дарением. Безвозмездная передача облагается НДС. Максимальное ограничение – 5 МРОТ. Плюс эти суммы увеличат стоимость ОС, должен измениться налог на имущество, а амортизация начисляться по ним не будет, так как она начисляется 1 числа месяца после ввода в эксплуатацию, но не ранее месяца оплаты.

Поэтому лучше запретить неотделимые улучшения арендатору.

Договоры финансовой аренды (лизинга) разделяют на два вида в зависимости от перехода права собственности на арендуемое имущество:

1. Имущество остается на балансе лизингодателя

2. Имущество переходит на баланс лизингополучателя

Отражение этого условия в договоре является исключительно важным, поскольку от него зависит начисление налогов.

Амортизационную премию можно начислять только с тех ОС, которые приняты к учету на 01

2. В соответствии с п.5 ПБУ 9/99, доходы организации в организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование своих активов по договору аренды, доходы от сдачи имущества в аренду считаются доходами от обычных видов деятельности (счет 90 «продажи»).

Если же предоставление активов за плату во временное пользование не является предметом деятельности, то получаемые доходы относятся к прочим доходам (счет 91).

Если есть статистический код для этого вида деятельности, зафиксировано в Уставе, учетной политике.

В ОАО «РЖД» доходы от сдачи имущества в аренду признаются в бухучете в составе доходов от обычных видов деятельности и учитываются в бухучете на счете 90.

Порядок налогового учета доходов от сдачи имущества в аренду регулируется нормами налогового законодательства. Если организация операции по передаче имущества в аренду осуществляет на постоянной (систематической) основе, доходы от таких операций учитываются в соответствии со статьей 249 НК РФ в составе доходов от реализации. А если операции по передаче имущества в аренду носят разовый характер, то доходы от таких операций учитываются в составе внереализационных доходов. Понятие систематичности используется в значении, применяемом в п.3 статьи 120 НК РФ 2 раза и более в течение календарного года.

Таким образом, порядок учета доходов от сдачи имущества в аренду в целях налогообложения прибыли не зависит от способа отражения указанных операций в бухгалтерском учете.

Договором аренды может быть предусмотрено предварительное внесение арендной платы в счет будущих периодов.

Если предоставление за плату во временное пользование своих активов является предметом деятельности, то поступление арендной платы в счет будущих периодов рассматривается, как авансовый отчет и отражается на счете 62 отдельным субсчетом. Если же предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности, то такие суммы отражаются в учете арендодателя на счете 98 (субсч.доходы полученные в счет будущих периодов)

Порядок отражения в учете арендодателя арендных платежей

Предмет деятельности

Д51 К62.2 – поступил аванс

Д76 К68/НДС – НДС с аванса полученных

Д62.1 К90.1- доходы от сдачи имущества в аренду на посл.день

Д90.3 К68/НДС – ндс с доходов

Д68/НДС К76- восстановлен НДС с аванса

Д62.2 К62.1 – зачет ранее полученного аванса

Не является предметом деятельности

Д51 К98 – поступил аванс

Д98 К68/НДС – начислен НДС с аванса во взнос в бюджет

Д98 К91.1 – арендный платеж

Д91.2 К68/НДС – НДС с учлуг

Д68/НДС К98 – НДС с ранее получ.аванса

НДС

Согласно ст.146 НК РФ, операции по реализации товаров, работ, услуг на территории РФ признаются объектом налогообложения. Таким образом, реализация на территории РФ услуг по предоставлению в аренду имущества подлежит обложению НДС в общеустановленном порядке. В соответствии с п.1 ст.156 НК РФ, налогооблагаемая база по НДС у арендодателя определяется, исходя из стоимости оказанных услуг (сумм арендной платы) без НДС. Дата возникновения обязанности по уплате НДС в бюджет определяется арендодателем в зависимости от ранее наступившей даты: момент оказания услуги по сдаче имущества в аренду и предъявления расчетных документов, либо в момент оплаты, частичной оплаты арендатором в счет предстоящего оказания услуг. При аренде или лизинге не обязательно составление акта приемки-сдачи работ, услуг. Нужен акт приема-передачи аренды, значит, договор действует до составления обратного договора.

П.8 статьи 171 определено, что суммы НДС, исчисленные с полученных авансов и предоплат подлежат вычетам после даты реализации