Глава 1. Государственный кадастр недвижимости

1.1. Необходимость создания кадастра объектов недвижимости

В 2011 году исполнился 21год с начала земельных преобразований в России. Основные результаты проводившейся в эти годы в России земельной реформы: ликвидирована государственная монополия на владение землей; осуществлен переход к платному землепользованию; созданы условия для гражданского оборота земельных участков; сформирован слой крестьянских (фермерских хозяйств); созданы целевые земельные фонды; на качественно новом техническом и технологическом уровнях развернута система ГКН и регистрации прав на недвижимое имущество; введен в действие ЕГРЗ; созданы сертифицированные специальные программные продукты, обеспечивающие автоматизированное ведение ГКН; завершена государственная кадастровая оценка всех земель РФ.

В 1990 – 2011 гг. в России фактически созданы основы нового земельного строя. Его характеризуют: новая законодательно-нормативная база; многообразие форм собственности на землю; многоукладное и платное землепользование; обеспечение населения страны земельными участками; современная система кадастра и регистрации прав на землю.

В частную собственность граждан и юридических лиц передано 129,6 млн. га, что сравнимо с территорией ряда крупных стран континентальной Европы. Абсолютное большинство (97%) этих земель являются сельскохозяйственными угодьями. В итоге перераспределения земель более 44 млн. граждан и юридических лиц получили землю в частную собственность. За последние годы созданы правовые основы для дальнейшей приватизации земель. В новом земельном кодексе РФ заложен принцип «единого объекта недвижимости», предусмотрен механизм выкупа государственных и муниципальных земель собственниками приватизированных предприятий. Осуществляется переход к предоставлению земельных участков на торгах как основному способу приватизации. В стране ежегодно осуществляется около 5 млн. сделок с земельными участками. Функционирует 275,2 тысяч крестьянских (фермерских) хозяйств на площади более 14,5 млн. га. Около 7 млн. граждан получили участки для ИЖС. За последний год в бюджетную систему РФ поступило 46,6 млрд. рублей в виде земельного налога и примерно 50 млрд. рублей составили арендные платежи за землю.

Несмотря на эти очевидные результаты земельных преобразований, необходимо отметить, что начатая в стране 18 лет назад земельная реформа до конца ещё не доведена. Земельный оборот, его инфраструктура находятся в начальной стадии становления и отстают от потребности реальной экономики. Существующие механизмы распоряжения землёй забюрократизированы. Отсутствует система реальных гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению их инвестиционной привлекательности. Земельные отношения крайне политизированы. Сложившее сегодня положение с регулированием земельных отношений в России является результатом того, что в стране политические интересы и ведомственные амбиции превалируют над общими экономическими соображениями и целями, реализация земельной политики не является всесторонней и последовательной.

В связи с указанными выше нерешенными проблемами особо следует подчеркнуть необходимость дальнейшего совершенствования и развития нормативно-правовой базы земельных преобразований. В современном земельном законодательстве России существуют четыре основные сферы правовых норм, которые оказывают непосредственное воздействие на систему земельных отношений: гражданское законодательство, которое регулирует сделки с землёй, законодательство о земельной реформе, законодательство, регулирующее вопросы землеустройства, земельного кадастра, градостроительства, мониторинга земель, другие области законодательства в той или иной мере, оказывающие косвенное влияние на систему земельных отношений.

По оценкам Центра земельного права и экономики природопользования, в РФ в 1991-2011гг. в сфере, имеющей отношение к земельным преобразованиям, на федеральном уровне принято более одной тысячи нормативных правовых актов(федеральных законов, указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, и федеральных органов исполнительной власти) и на уровне субъектов РФ – около 20 тыс. соответствующих нормативных актов.

По состоянию на 2011 год можно констатировать, что в РФ:

Не завершена инвентаризация, первичный кадастровый учет и регистрация прав основной массы объектов недвижимости, не проведена их оценка, юридически не легализована значительная часть промышленной и коммерческой недвижимости, переданной в процессе приватизации в частную собственность, т.к приватизация проводилась без решения вопроса земельной составляющей объектов, преобладает правовая разобщенность земельного участка и объектов недвижимого имущества, расположенных на нем (проблема единого объекта недвижимости), отсутствует механизм единого государственного объединения информационных ресурсов в сфере недвижимости.

Эти негативные явления определяют то, что в России: значительное количество объектов недвижимости не поставлено на налоговый учет или не охвачено арендными отношениями, фактически отсутствует цивилизованный рынок объектов недвижимости, недвижимость не является надлежащим аккумулятором капитала, инвестиции в недвижимость сведены к минимуму, сведения о ресурсах недвижимости разобщены по разным ведомостям, в стране осуществляется ведение 14 территориально ориентированных государственных кадастров и реестров, никак между собой не относящихся.

В результате действия этих негативных явлений для экономики страны характерны: недосбор средств в доходную часть бюджета.

Таким образом, на двадцать первом году реформ государство не располагает точными сведениями о количестве и качестве объектов недвижимости в стране, то есть не знает своей налогооблагаемой базы, а с другой стороны - подавляющее большинство собственников недвижимости не являются полноценными собственниками, поскольку на эту недвижимость отсутствуют надлежащим образом оформленные документы, подтверждающие право собственности.

В этой связи возникла необходимость преобразование земельного и градостроительного кадастров в систему комплексного кадастра – кадастра объектов недвижимости

В современном мире страна, не сформировавшая кадастр объектов недвижимости, заведомо становится аутсайдером экономики.

Создание Государственного кадастра недвижимости – необходимое условие для планомерной и последовательной реализации государственной политики по обеспечению эффективного использования земли и иной недвижимости, активному вовлечению их в гражданский оборот и стимулированию инвестиционной деятельности на рынке недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.

Кадастр - это своеобразный официальный реестр, в котором учтены и описаны земельные участки и объекты недвижимости. Одна из основных его задач - гарантировать права собственности на объекты недвижимости, которые имеются у граждан, что позволит более активно привлекать инвестиции.

Кадастровая информация позволяет однозначно идентифицировать объект недвижимости, определить его налоговую базу и показать его пространственное положение по отношению к иным географическим объектам. Кадастр недвижимости содержит сведения о земельных участках и объектах капитального строительства. Он увязывает объекты недвижимости с их собственниками.

Кроме того, важен кадастр и для связи с банковской системой. Иными словами, для стимулирования роста количества выдаваемых ипотечных кредитов. Сейчас эта связь отсутствует. Прежде чем выдать ипотечный кредит, банк должен получить достоверную (необязательно государственную) информацию о том, что же, собственно говоря, является объектом этой ипотеки. Очевидно, что если такая информация будет предоставляться, то банки охотнее станут кредитовать население, поскольку увеличится прозрачность используемых схем и станет более открытым набор правоотношений и правообладаний на землю и объекты недвижимости, расположенные на ней.