Глава 5. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Цель раздела: знать и уметь использовать основные понятия ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; уметь заполнять формы ЕГРП.

Государственная регистрация прав на объект недвижимости - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. (ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ)

Государственная регистрация – единственное доказательство существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в суде.

Принципы государственной системы регистрации прав:

• достоверность записи (государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке);

• гласность (публичность – орган, осуществляющий регистрацию обязан выдать любому лицу информацию об объекте недвижимости, на основании заявления и удостоверения личности (полномочий);

• старшинство ранее зарегистрированных прав;

• специальность записи (по объектное ведение записей)

Объектами регистрации являются: права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право аренды, ипотека, сервитуты, иные права, предусмотренные действующим законодательством, включая любое прекращение, передачу, подтверждение, ограничение (обременение) или изменение указанных прав.

Субъектами регистрации являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой.

Регистрируют права собственности и другие вещные права на землю и иную недвижимость, ограничения этих прав, их переход и прекращение учреждения юстиции (росреестр).

Основанием для государственной регистрации прав на объекты недвижимости являются обращения правообладателей, поданные в письменной форме с приложением необходимых документов, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сохраняются и признаются юридически действительными.

Государственную регистрацию таких прав проводят по желанию их обладателей, но обязательно при переходе данного права, его новом обременении или совершении любой сделки с объектом недвижимого имущества.

Государственная регистрация сделок с объектом недвижимости – акт учета действий субъектов права, направленных на установление, изменение или прекращение его прав на объект недвижимости.

Особенности акта регистрации сделок с недвижимостью:

• единственной целью регистрации сделок является придание им статуса заключенных и факт регистрации не несет никаких иных правовых последствий;

• регистрация права собственности и регистрация сделки могут не совпадать по времени, поэтому из факта регистрации сделки еще не следует регистрация права собственности.

• для регистрации права необходимо прохождение процедур формирования и государственного учета объектов, а при регистрации сделок требуется обеспечить максимальную быстроту регистрации, имея в виду, что переход права будет зарегистрирован позже в установленном порядке.

Государственную регистрацию прав проводят на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяют Свидетельством о государственной регистрации прав и совершают специальную надпись на документе, выражающем совершение сделки.

В качестве основного регистрационного документа был введен «Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Правила его ведения были утвержде­ны постановлением правительства РФ от 28.02.98 г. № 219.

«Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ЕГРП) предназначен для ведения записей о правах на недвижимое имущество, сделках с ними, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.

ЕГРП состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества, в котором производится объекта, приводятся сведения о праве собственности, вещные права, наименование правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.

Каждый раздел ЕГРП идентифицируется кадастровым но­мером объекта. Разделы располагаются по принципу от общего к частному: земельный участок, здания, помещение.

Каждый раздел ЕГРП состоит из трех подразделов:

- подраздел 1 — описание объекта недвижимого имущества (при­ложение №4);

- подраздел II — запись о праве собственности, вещных правах на объект недвижимого имущества, имени (наимено­вании) правообладателя (приложение № 4);

- подраздел III — записи об ограничениях (обременениях) праве собственности, вещного права на объект недвижи­мого имущества (приложение № 4).

Неотъемлемыми частями ЕГРП является «Книга учета до­кументов и дел правоустанавливающих документов».