Задача 10.

Одноэтажное здание находится в долгосрочной аренде. Площадь здания составляет 1000 кв. м; здание построено в 1981 году, а предполагаемый срок его жизни — 100 лет. Из сравнения с аналогичными зданиями следует, что ставка арендной платы может быть установлена на уровне в 25 руб./кв. м. После реконструкции, т.е. капитального ремонта и расширения объекта до 2000 кв. м ставка арендной платы может быть доведена до 40 руб./кв. м. Ставка доходности 10%.

Пристройка к зданию займет порядка одного года, и удельные затраты составляют 250 руб./кв. м. Затраты на кап. ремонт = 100 тыс. руб. Доходы застройщика = 10% от стоимости пристройки.

Для включения в отчетный доклад оценщика рассчитать следующие оценки: рыночную стоимость существующего здания (площадь 1000 кв.м.), его остаточную восстановительную стоимость и остаточную стоимость земельного участка, а также стоимость единого объекта недвижимости после реконструкции и стоимость реконструированного здания (площадь 2000 кв.м.)

Задача 11.

Определить рыночную стоимость земельного участка, на котором расположено 6-этажное офисное здание-башня площадью 1800 кв. м., предназначенное для аренды при годовой арендной плате за сдаваемые в аренду офисные помещения в 2400 руб. за 1 кв. м,

Налоговые платежи за землю под зданием = 1100 руб./кв. м в год (здание не имеет земельного участка, кроме как под самим собой); совокупные расходы на содержание здания и др. = 390 тыс. руб. в год. Считать, что доходность аналогичного бизнеса (т.е. доходность многопользовательских офисных зданий, предназначенных для аренды) составляет 15%.

Местоположение офисного здания – на окраине города. Если бы здание было построено в центре, то арендная плата за сдаваемые в аренду офисные помещения составляла бы 2490 руб. за 1 кв. м

Состояние здания – хорошее. Если бы зданию требовался ремонт, то затраты на его проведение составили бы 200 руб. за 1 кв.м.

Коммуникации – все, однако сети Интернет отсутствуют. Разница в стоимости квадратного метра оцениваемого здания и здания с сетями Интернет = 5%.

Достоинством оцениваемого здания-башни является наличие удобной парковки на 150 машино-мест. Ее устройство способствует удорожанию 1 м² здания в 1,2 раза.

Для нахождения рыночной стоимости здания-башни имеется следующая информация о сделках купли-продажи аналогичных объектов недвижимости:

Аналог №1 – офисное 6- этажное здание, расположенное на окраине города. Общая площадь 1800м2. Хорошее состояние, ремонт не требуется. Коммуникации – все, Сети Интернет отсутствуют. Парковки нет.

Аналог №2 – офисное 8- этажное здание, расположенное на окраине города. Общая площадь 2400 м2. Хорошее состояние, ремонт не требуется. Коммуникации – все, включая сети Интернет. Парковки нет.

Аналог №3 – офисное 4- этажное здание, расположенное на окраине города. Общая площадь 1200 м2. Хорошее состояние, ремонт не требуется. Коммуникации – все, включая сети Интернет. Парковка на 100 машино-мест.

Аналог №4 – офисное 6- этажное здание, расположенное в центре города. Общая площадь 1800м2. Удовлетворительное состояние, ремонт требуется. Коммуникации – все, Сети Интернет отсутствуют. Парковка на 150 машино-мест.

Аналог №5 – офисное 8- этажное здание, расположенное в центре города. Общая площадь 2400 м2. Удовлетворительное состояние, ремонт требуется. Коммуникации – все, Сети Интернет отсутствуют. Парковки нет