Задачи по «Экономике недвижимости» от шкробко е.В. Для гэк

ЗАДАЧА 1.

Характеристика земельного участка и его улучшений

Земельный участок	Рельеф - спокойный, ровный Площадь – 1500 м2
Улучшения земельного участка	2-х этажное кирпичное здание, соответствующее наилучшему и наиболее эффективному использованию земельного участка (функциональное назначение – офисное) Район местоположения - центр Год постройки – 1991 г. (Нормативный срок службы – 100 лет) Коммуникации – все центральные коммуникации Транспортная доступность – отличная, 5 мин пешком до остановки общественного транспорта
	Восстановительная стоимость 1 м2 здания = 1400 р.

Характеристика состояния здания

На помещение первого этажа здания наложен сервитут. В связи с этим потери в год составляют 4000 рублей. Коэффициент капитализации = 8%.

Система кондиционирования и вентиляции не соответствует современным стандартам. Требуется добавление принудительной вентиляции. На дату оценки стоимость ее установки составляет = 49.000 р. А на момент строительства затраты бы составили 28.000 р.

Также требуется замена старых кондиционеров на современные. Стоимость существующих кондиционеров с учетом физического износа = 24.000 р. Их реализация составит 16.000 р. Услуги демонтажа на дату оценки составляют 1.000 р., а установки – 6.000 р.

Сведения об аналогах

Ан№1 – офисное 2-х этажное кирпичное здание, расположенное в центре. Общая площадь 1200м². Хорошее состояние, ремонт не требуется. До остановки общественного транспорта – 15 мин.

Цена предложения 1.800.000 р.

Ан№2 – офисное 2-х этажное кирпичное здание, расположенное на окраине. Общая площадь 1700 м². Хорошее состояние, ремонт не требуется. До остановки общественного транспорта – 5 мин. Цена предложения 2.040.000 р.

Ан№3 – офисное 2-х этажное кирпичное здание, расположенное на окраине. Общая площадь 2000 м². Хорошее состояние, ремонт не требуется. До остановки общественного транспорта – 5 мин. Цена предложения 2.200.000 р.

Ан№4 – офисное 2-х этажное кирпичное здание, расположенное в центре. Общая площадь 1100м². Удовл. состояние, ремонт требуется. До остановки общественного транспорта – 15 мин. Цена предложения 1.540.000 р.

Ан№5 – офисное 2-х этажное кирпичное здание, расположенное в центре. Общая площадь 1352м². Удовл. состояние, ремонт требуется. До остановки общественного транспорта – 5 мин. Цена предложения 2.163.200 р.

Объяснение корректировок

Цена сделки ниже цены предложения на 7%

Арендная плата за 1 м² в центре = 400 р.

Арендная плата за 1 м² на окраине = 250 р.

Коэффициент капитализации 25%.

Проведение ремонта 1 м² стоит 100 р.

Для определения корректировки на транспортную доступность применяем метод парных продаж. (отличие – время до остановки общественного транспорта)

	Цена 1 м2
5 мин пешком	1000	1500	970
15 мин пешком	900	1450	890