Методические аспекты анализа и оценки стоимости объектов незавершенного строительства

Тема анализа и оценки стоимости объектов незавершенного строительства является актуальной, потому что на сегодняшний день в России существует большое количество незавершенных по тем или иным причинам зданий – объектов незавершённого строительства. Объекты незавершенного строительства требуют принятия в отношении себя рациональных решений по их использованию или ликвидации, в первую очередь, потому, что занимаемые ими ценные городские территории не участвуют в народнохозяйственном производстве и используются крайне неэффективно. Для принятия таких решений необходим анализ их эффективного использования. В этой связи необходима соответствующая методика оценки стоимости и управления стоимостью объектов незавершенного строительства, которая на данный момент отсутствует. В процессе изучения данной проблемы было выявлено несколько методик оценки незавершенного строительства. Но, ни одна из них не учитывает в полной мере методологические подходы и основанные на них методы оценки и принятия решений по недействующим объектам, не способным приносить доход.

В большинстве случаев оценка недвижимости проводится методами трех подходов – затратным, доходным и сравнительным. Разработанная автором Мжельской И. В., методика экономической оценки объектов незавершенного строительства учитывает требования теории оценки и предусматривает оценку объектов незавершенного строительства, в перспективе как действующего предприятия и как объекта доходной недвижимости, тремя подходами, учитывается рыночный аспект и будущая доходность объектов незавершенного строительства.

На практике наиболее часто для объектов незавершенного строительства используется затратный подход. Зачастую оценка сводится к расчету всех понесенных затрат на «замещение» или «воспроизводство» объекта, а потом суммируется стоимость земельного участка и вычитаются те затраты по работам, которые не были выполнены и накопленный износ. Остальные подходы могут не использоваться в случае своего качественного обоснования, как требуют федеральные стандарты оценки. Но это нельзя назвать полноценной оценкой, потому что необходимо учитывать такие факторы, как ухудшение качества земель с экологической точки зрения, отсутствие ухода и контроля за зданием, замусоривание самого здания и прилегающей территории, а это негативно влияет на стоимость рядом расположенных объектов недвижимости.

Некоторые оценщики вместе с затратным подходом могут использовать и доходный подход, но, по моему мнению, методы доходного подхода для объектов незавершенного строительства вряд ли стоит применять, т.к. такой объект согласно своему правовому статусу и довольно часто и физическому состоянию не может генерировать доход, за некоторым исключением. Хотя теоретически, если разрушенное здание безопасно, его можно сдать в аренду компаниям, занимающимся организацией экстремальных видов спорта и развлечений, таких как пейнтбол, а также для проведения киносъемок, разработки компьютерных игр.

В целом существующие методики требуют существенного совершенствования путём обобщения, а также дополнения и расширения. Разработанная в процессе настоящего исследования методика будет востребована как для науки, так и для использования в практической деятельности органов местного самоуправления различных уровней, налоговых органов, а также таких специалистов рынка недвижимости, как инвесторы, девелоперы, оценщики, риэлторы и некоторые другие.

М.М. Васильева

Научный руководитель Т.И. Матвеева

(РЭУ им. Г.В. Плеханова)