14

Приложение Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Пример. Цель: консультирование заказчика относительно возмож­ной продажи объекта.

Объект недвижимости: здание офисного типа постройки 1970 г. Право собственности: полное на здание с правом использования земли.

Владельцы недвижимости: здания — российская компания; земли — государство.

Место расположения объекта: участок земли площадью 0,072 га с ров­ным рельефом, в центральной части города; возможен удобный подъезд к зданию.

Коммунальное обеспечение: все необходимые элементы общественного пользования. Будет подведено необходимое количество телефонных ли­ний.

Описание здания: этажность — 3 этажа и подвал; площадь общая — 1 425,50 м²; площадь нормативная — 980 м²; строительный объем — 7 503,0 м³; фундаменты — ленточные, бутобетонные; стены — из красного глиняного кирпича толщиной 770 мм; перекрытия — кирпичные и пенозолосиликатные; кровля — из оцинкованной стали по сплошному деревянному насти­лу и деревянным стропилам;

утеплитель — засыпной керамзит; лестницы — из сборных железобетонных элементов; полы — мраморные, паркетные, из керамической плитки; окна — деревянные оконные блоки с двойным остеклением ручного изготовления;

двери — деревянные;

наружная отделка — штукатурка, покраска;

внутренняя отделка — улучшенная и декоративная штукатурка, по­краска водоэмульсионная и масляными красками, облицовочные пане­ли из мрамора, глазурованная керамическая плитка;

инженерное обеспечение — системы горячего и холодного водоснаб­жения, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение, элек­троосвещение, пожароохранная сигнализация.

Цена права использования земельного участка: 80 000 р. за 100 м². Арендная ставка для оцениваемого объекта — 600 р. за 1 м². Затраты на улучшение внутренней отделки: 200 р. за 1 м². Загрузка здания:

1. й год — 60%;

2. й год — 85 %;

3. й год — 95 %.

Эксплуатационные расходы: 60 р. за 1 м² (будут отнесены на счет арен­датора).

Ставка возвратной капитализации — 20%. Комиссионное вознаграждение риэлтера — 3 %. По имеющимся данным цены продажи офисных помещений зафик­сированы от 3 000 до 3 500 р. за 1 м² площади.

Общий процент износа строения приведен в табл. П1.

Общий процент износа строения Таблица П1

			Удельный вес
				после
			таб­	приме­нения		Износ
Конструктив­ные элементы		Материал, конструкция	лич­ное	ценност­ного		элемен­та по
			зна­че­ние	коэффи­циента, с учетом износа элемента		строе­нию, %
Фундамент		Ленточный / бутобетон (до 1,5 м)	4	3,22		20
Стены		Красный глиняный кирпич толщиной 770 мм	20	1,36		10
Перегородки		Кирпичные в полкирпича	8	1,76		10
Перекрытия		Сборные мелкоразмерные железобетонные плиты по металлическим балкам	9	20		10
Крыша с		Оцинкованная сталь	6	1,84		20
настенными
желобами и
водосточными
трубами
Полы		Щитовой паркет по обре­шетке, лаги из пластин	7	1,43		15
Проемы:
оконные		Дерево крашеное	2	0,82		35
дверные		Дерево (блоки со щитовыми глухими полотнами)	2	0,58		20
Лестницы	Железобетонные, сборные, без облицовки ступеней с металлическими ограж­дениями и перилами из хвойных пород		2		0,83	35
Отделка:
стен	Масляная краска Облицовочные панели из мрамора и глазурованной цветной керамической плитки		4		1,18 4,95	55
потолков	Водоэмульсионная краска по улучшенной штукатурке		1		1,5	5
наружная	Улучшенная штукатурка по камню, окраска ПХВ		1		0,94	10
Отопление	От сетей города		4		1	20
Водоснабже­	Горячее — от сетей города		4		1	20
ние	Холодное — от сетей города		4		1	20
Канализация	От сетей города		4		1	20
Электро­снабжение	От сетей города		4		1	15
Вентиляция,	Разные работы		14		1	20
пожарная
сигнализация
Итого			100

Выполнение расчета (в ценах 2000 г.).

1. Определяем рыночную стоимость земельного участка. Так как цена права пользования земельного участка 80000 р. за 100 м², то, соответ­ственно 1 м² будет стоить 800 р. Здание занимает площадь 720 м². Поэто­му рыночная стоимость земли:

С^Р_З = 800 -720 = 576 000 р.

2. Определяем полную восстановительную стоимость здания:

С_п._в = С₆₉ К_ц И_69-84 И_84-2001 И_т V Н_{д с},

где С₆₉ = 27 р./м³ — стоимость строительства 1 м³ здания в 1969 г.; К_ц = 1,5816 — ценностный коэффициент; И_69-84 = 1,2151 — индекс измене­ния стоимости с 1969 по 1984 г.; H_84-2001 = 20 — индекс изменения стои­мости с 1984 по 2001 г.; И_т= 1,07 — территориальный коэффициент; V— объем здания, равный 7 503,0 м³; Н_{д с} = 1,2 — ставка налога на добавлен­ную стоимость.

С_п.„ = 27 * 1,5816 *1,2151*20*1,07*7503,0*1,2 = 9997753 р.

2. Износ здания:

И_зд = С_пвИ _%,

где И _% — процент износа (И _% = 24,8 %);

И_м = 9 997 753 * 0,248 = 2 480 343 р.

2. Остаточная восстановительная стоимость здания:

С_о._в = С_п._в – И_зд = 9 997 753 - 2 480 343 = 7 517 410 р.

2. Рыночная стоимость здания:

С^р_зд = С_{о в} +С^р_з = 7 517 410 + 576 000 = 8 093 410 р.