11.2. Правовой режим территориальных зон и состав земель поселений

11.2.1. Правовой режим жилых, производственных общественных, деловых зон

Методические рекомендации по разработке схем зонирования территории городов, одобренные Научно-техническим Советом Госстроя России, предусматривают примерный состав и содержание градостроительных регламентов разных типов жилых зон.

Так, выделяется зона Ж.1 «Зона усадебных и блокированных жилых домов». Она подразделяется на две подзоны (субзоны), отличающиеся друг от друга требованиями к застройке земельных участков. К подзоне Ж.1-1 относятся территории, 60% площади которых составляют земельные участки, предоставленные под застройку до 1 января 1989 К подзоне Ж.1-2 относятся территории, 60% площади которых составляют земельные участки, предоставленные под застройку после 1 января 1989 г.

В зоне Ж.1 допускается возведение отдельно стоящих жилых домов усадебного типа; блокированных жилых домов; магазинов с торговой площадью до 40 кв. м, кроме специализированных магазинов строительных материалов и магазинов с наличием в них взрывоопасных веществ и материалов.

Для этих двух подзон предусмотрены следующие виды разрешенного использования объектов недвижимости. Разрешается использование недвижимости для надомных видов деятельности в соответствии с санитарными и противопожарными нормами; устройства садов, огородов; постройки бань, саун, при условии канализирования стоков; размещение сооружений, связанных с выращиванием цветов, фруктов, овощей, парников, теплиц, оранжерей и т.д., хозяйственных построек.⁷⁴

Для жилых домов усадебного типа разрешаются встроенные или отдельно стоящие гаражи, а также открытые стоянки, но не более двух транспортных средств на одном земельном участке. На земельном участке, занятом блокированными жилыми домами, разрешается возведение встроенных или отдельно стоящих гаражей, открытых стоянок на одно транспортное средство.

В подзоне Ж.1-1 разрешено размещать устройства и строения для содержания мелкого домашнего скота.

К числу условно разрешенных видов использования недвижимости, т.е. требующих специального согласования, относятся виды использования объектов недвижимости, имеющих параметры более и менее указанных в требованиях к застройке. Например, размещение детских садов, иных объектов дошкольного воспитания; начальных и средних школ; объектов, связанных с отправлением культа, предприятий общественного питания, кабинетов практикующих врачей, центров народной и традиционной медицины, помещений для занятий спортом, библиотек, аптек, небольших гостиниц, пансионатов, почтовых отделений, телефона, телеграфа.

В этой зоне предусмотрены следующие параметры недвижимости. Для жилых домов усадебного типа в подзоне Ж.1-1 минимальная площадь земельного участка должна составлять не менее 200 кв. м (включая площадь застройки). В подзоне Ж.1 – 2400 кв.м (включая площадь застройки). Минимальная площадь участка для блокированных жилых домов должна составлять из расчета на одну квартиру 75 кв.м (включая площадь застройки) или 30 кв.м (без учета площади застройки). Расстояние между фронтальной границей участка и основным строением в подзоне Ж.1-1 должно быть в соответствии со сложившейся линией застройки, в подзоне Ж.1-2 – до 6 м. Установлены следующие минимальные расстояния от границ землевладения до строений, а также между строениями. Расстояние от границ соседнего участка до основного строения – 3 м; хозяйственных и прочих строений – 1 м; открытой стоянки – 1 м; отдельно стоящего гаража – 1 м; от основных строений до отдельно стоящих хозяйственных и прочих строений – в соответствии с требованиями СНиП 2.07.01-89 и Санитарных правил содержания территорий населенных мест, утвержденных Минздравом СССР 5 августа 1988 № 4690-88 (СанПиН 42-128-4690-88).

Определена высота зданий. По общему правилу, она должна составлять для всех основных строений до двух этажей с возможным использованием мансардного этажа. Высота от уровня земли до верха плоской кровли- не более 9,6 м; до конька скатной кровли – не более 13,6 м. Для вспомогательных строений высота от уровня земли до верха плоской кровли должна быть не более 4 м, до конька скатной кровли – не более 7 м. Не имеют ограничений по высоте шпили, башни, флагштоки. Не допускается размещать вспомогательные строения, кроме гаражей, со стороны улиц. Установлены ограничения размещения оконных проемов, выходящих на соседние земельные участки. Расстояние от окон жилых помещений до хозяйственных и прочих строений, расположенных на соседних участках, должно быть не менее 6 м. Со стороны улиц ограждения должны быть прозрачными, характер ограждения и его высота должны быть единообразными, как минимум, на протяжении одного квартала с обеих сторон улицы.⁷⁵

Зона многоквартирных жилых домов до трех этажей обозначается как зона Ж.2. В ней разрешена постройка жилых домов усадебного типа; блокированных жилых домов; многоквартирных жилых домов не выше трех этажей; библиотек; аптек с торговой площадью до 20 кв.м; магазинов с торговой площадью до 60 кв.м. В ней могут размещаться детские сады, иные объекты дошкольного воспитания; школы начальные и средние; предприятия общественного питания с количеством посадочных мест до 16; кабинеты практикующих врачей, центры народной и традиционной медицины; парикмахерские.

Неосновными и сопутствующими видами использования недвижимости для отдельно стоящих и блокированных жилых домов являются использование объектов недвижимости для надомных видов деятельности в соответствии с санитарными и противопожарными нормами. В зоне могут находиться сады, огороды, размещаться бани, сауны при условии канализования стоков; возводиться сооружения, связанные с выращиванием цветов, фруктов, овощей, – парники, теплицы, оранжереи и т.д. Допускается строительство хозяйственных построек для жилых домов усадебного типа – встроенных или отдельно стоящих гаражей, а также открытых стоянок, но не более чем на два транспортных средства на один земельный участок. Для блокированных жилых домов из расчета на одну квартиру – встроенных или отдельно стоящих гаражей, а также открытых стоянок, но не более чем на одно транспортное средство на один земельный участок. Для многоквартирных жилых домов допускаются встроенные, подземные или полузаглубленные гаражи или стоянки из расчета не более чем одно место парковки на одну квартиру, а также открытые стоянки для временного хранения автотранспорта согласно строительным нормам и правилам.⁷⁶

К числу условно разрешенных видов использования объектов недвижимости, т.е. требующих специального согласования, относятся виды использования, имеющие параметры более и менее указанных в требованиях к застройке. В этой зоне размещаются жилые дома, магазины и другие объекты обслуживания, прилавки и киоски для мелкорозничной торговли, объекты, связанные с отправлением культа, клубные помещения многоцелевого специализированного назначения, помещения для занятий спортом, почтовые отделения, телефон, телеграф, временные сооружения для мелкорозничной торговли, парикмахерские.

Определены следующие параметры недвижимости в этой зоне. Минимальная площадь земельного участка для отдельно стоящего дома должна составлять 400 кв.м (включая площадь застройки). Минимальная площадь участка на одну семью блокированного жилого дома должна быть 75,2 кв.м, включая площадь застройки, без учета площади застройки – 30 кв.м. Что касается минимальной площади земельного участка для многоквартирного жилого дома, то она должна быть из расчета 19,3 кв.м на 1 человека.

Предусматриваются также минимальные расстояния от границ землевладений до строений, а также между строениями. Так, между фронтальной границей участка и основным строением расстояние может быть определено в соответствии со сложившейся линией застройки. От границ соседнего участка до основного строения расстояние должно быть 3 м; хозяйственных и прочих строений – 1 м; открытой стоянки – 1 м; отдельно стоящего гаража – 1 м.

Расстояния от основных строений до отдельно стоящих хозяйственных и прочих строений должны соответствовать требованиям СНиП 2.07.01-89 и Санитарным правилам содержания территорий населенных мест, утвержденным Минздравом СССР 5 августа 1988 № 4690-88 (СанПиН 42-128-4690-88).⁷⁷

Для всех основных строений допускается до трех надземных этажей с возможным использованием мансардного этажа. Высота таких строений от уровня земли до верха плоской кровли должна быть не более 11,6 м, до конька скатной кровли – не более 16 м. Высота всех вспомогательных строений от уровня земли до верха плоской кровли – не более 11,6 м, до конька скатной кровли – не более 7 м. Высота шпилей, башен, флагштоков не ограничена.

Предприятия обслуживания должны размещаться в первых этажах выходящих на улицы жилых домов или пристраиваться к ним при условии, что загрузка предприятий и входы для посетителей располагаются со стороны улицы. Вспомогательные строения, за исключением гаражей, размещать со стороны улицы не допускается.

Ограничения, связанные с размещением оконных проемов, выходящих на соседние землевладения, заключаются в том, что расстояние от окон жилых помещений до хозяйственных построек и прочих строений, расположенных на соседних участках, должно быть не менее 6 м. Со стороны улиц ограждения земельных участков должны быть прозрачными, вид ограждения и его высота должны быть единообразными, как минимум, на протяжении одного квартала с обеих сторон улицы.⁷⁸

Соответствующие требования устанавливаются для зоны многоквартирных жилых домов в 4-5 этажей (Ж.3.) и зоны многоквартирных жилых домов в 4-12 этажей (Ж.4.).

Содержание градостроительных регламентов для общественно-деловых зон отражено в Методических рекомендациях по разработке схем зонирования территории городов (МДС 30-1.99), одобренных Научно-техническим Советом Госстроя России от 10 июня 1999 Указания предусматривают, что общественно-деловая зона может подразделяться на несколько видов.

Центральная общественно-деловая зона (0.1.) охватывает общегородской центр, имеющий многофункциональное использование территории, который подразделяется на несколько подзон (субзон).

В этой зоне разрешается размещение учреждений воспитания и образования, учреждений здравоохранения, социального обеспечения, спортивных и физкультурно-оздоровительных сооружений, учреждений отдыха и рекреационных территорий. В ней могут находиться также учреждения культуры и искусства, учреждения, связанные с отправлением культа, предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания, организации и учреждения управления, проектные организации, кредитно-финансовые учреждения и предприятия связи, научные и административные организации, офисы, конторы, компании и другие предприятия бизнеса, жилая застройка.

К числу неосновных и сопутствующих видов использования недвижимости относятся сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств. Условно разрешенными видами использования, т.е. требующими специального согласования, являются виды использования недвижимости, превышающие параметры, указанные в требованиях к застройке. Речь идет о размещении крупных предприятий обслуживания, требующих по нормам больших автостоянок (более чем на 50 автомобилей); гаражей и стоянок для постоянного хранения транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных средств; казино; общественных туалетов. Центральная общественно-деловая зона делится на подзоны (субзоны) общегородского центра. Подзона 0.1-1 охватывает территории, связанные с сооружениями внешнего транспорта, – железнодорожным вокзалом, речным портом и автовокзалом.

В этой зоне разрешается возведение сооружений внешнего транспорта; размещение парков, скверов, бульваров, спортплощадок, теннисных кортов; объектов, связанных с отправлением культа; гостиниц, домов приема гостей, центров обслуживания туристов; заведений среднего специального образования; высших учебных заведений; клубных помещений многоцелевого и специализированного назначения; клубов, кинотеатров, видеосалонов; музеев, выставочных залов; информационных центров; магазинов, торговых центров; предприятий общественного питания: столовых, кафе, баров, закусочных, ресторанов; парикмахерских; почты, телефона, телеграфа, аптек, приемных пунктов прачечных и химчисток; администраций, офисов фирм и компаний, представительств и т.д., научных, проектных и конструкторских организаций, различных агентств; банков, отделений банков; издательств, редакционных комплексов.

Установлены также неосновные и сопутствующие виды использования недвижимости, а также условно разрешенные виды использования, которые требуют специального согласования. Допускается выделение и иных подзон общегородского центра.

Правовой режим общественно-деловой зоны районного (в городе) значения (0.2.) заключается в следующем. Эта зона предназначена для обслуживания населения, проживающего в зонах Ж.3 и Ж.4. На территории этой зоны могут размещаться гостиницы; заведения среднего специального образования; школы искусств; клубы, кинотеатры, видеосалоны; танцевальные залы, дискотеки; музеи, выставочные залы, библиотеки, архивы, информационные центры; объекты, связанные с отправлением культа; спортзалы, бассейны, физкультурно-оздоровительные комплексы; спортплощадки, теннисные корты; магазины, торговые центры; предприятия общественного питания: столовые, кафе, бары, закусочные, рестораны; парикмахерские; пошивочные ателье, ювелирные мастерские, ремонтные мастерские бытовой техники, пекарни и иные подобные объекты обслуживания; почта, телефон, телеграф; приемные пункты и предприятия прачечной и химчистки; бани; аптеки; поликлиники, кабинеты практикующих врачей, центры народной медицины, восстановительные центры; здания администраций, офисы фирм и компаний, представительства, конторы; суды; научные, проектные и конструкторские организации, различные агентства; отделения банков; издательства, редакционные комплексы.⁷⁹

Неосновными и сопутствующими видами использования недвижимости признается размещение сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств.

К числу условно разрешенных видов использования относятся виды использования недвижимости, превышающие параметры, указанные в требованиях к застройке: размещение крупных предприятий обслуживания, требующие по нормам больших автостоянок (более чем на 50 автомобилей); гаражей и стоянок для постоянного хранения транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных средств; временных сооружений мелкорозничной торговли; казино; общественных туалетов. Установлены следующие параметры объектов недвижимости. Предусмотрено, что для жилых домов, выходящих на магистральные улицы, количество жилых помещений должно составлять не более 10% площади первого этажа дома. Высота зданий для всех основных строений не должна превышать 12 наземных этажей с возможным использованием мансардных этажей. Высота от уровня земли до верха кровли должна быть не более 44 м. Исключением являются шпили, башни и флагштоки.