10.4. Правовой режим земельных долей

В результате земельной реформы начала 90-х гг. прошлого века у колхозов и совхозов были изъяты все сельскохозяйственные угодья; 10 % из них перешли в фонд перераспределения земли, а 90 % были поделены на условные земельные доли без определения границ на местности и переданы в общую долевую собственность граждан (бывших членов колхозов, совхозов, некоторых других категорий работников), каждый из которых получил свидетельство о праве собственности на земельную долю. Вопрос об использовании новыми сельскохозяйственными обществами, товариществами, кооперативами, созданными на базе бывших колхозов и совхозов, сельскохозяйственных угодий можно было решать только на договорной основе с гражданами – собственниками земельных долей. Но на тот момент это было невозможно по следующим причинам. Земельные доли определялись не в денежном выражении, как имущественные паи, а в условных балло-гектарах, что делало невозможным внесение их в уставный капитал вновь создаваемых сельскохозяйственных организаций без проведения соответствующей оценки, а закон об оценочной деятельности ещё не был принят. Выдел земельной доли в натуре был заблокирован требованиями ч. 1 ст. 246 и ч. 1 ст. 252 ГК РФ о необходимости согласия всех участников долевой собственности, а их насчитывалось до 3 тыс. в каждом хозяйстве. Статья 250 ГК РФ, устанавливающая преимущественное право покупки доли остальными участниками долевой собственности, по той же причине (огромное количество сособственников) заблокировала возможность продажи земельной доли. Передача в аренду земельной доли также была невозможна, т.к. в соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ в аренду может быть передана только вещь.

Не всегда судебная практика занимает правильную позицию, когда все участники общей долевой собственности отдают в аренду свои земельные доли, фактически передавая по договору аренды земельный участок, находящийся в общей долевой собственности. Арбитражный суд Липецкой области сослался на ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которой стороны вправе заключить договор аренды только после выделения земельного участка в счёт земельной доли, и указал, что если рассматривать подобный договор как договор аренды земельных долей, то его нельзя считать заключённым, поскольку земельные доли не могут быть предметом договора аренды, а для последнего предмет является существенным условием. Договор аренды конкретного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателя также не может быть заключён, ведь земельные доли не были выделены в натуре. Позиция, занятая судом, не соответствует п. 1 ст. 246 ГК РФ, согласно которому участники общей долевой собственности вправе распорядиться имуществом по взаимному согласию.

В свете изложенного распорядиться земельной долей на практике оказалось невозможно, и новые сельскохозяйственные организации в большинстве случаев используют сегодня сельскохозяйственные угодья без юридически оформленных прав на них, то есть осуществляют фактическое использование земли.

Попытку упростить процедуру совершения сделок с земельной долей предпринял только ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Он установил, что, когда собственников земельных долей более пяти, может применяться не только письменная форма оповещения собственников о намерении одного из них распорядиться земельной долей, но и публикация сообщения. Это привело к тому, что постепенно сельскохозяйственные организации начали приобретать земельные доли, становясь участниками долевой собственности, но основная масса сельскохозяйственных угодий по-прежнему находится в долевой собственности граждан, у которых имеются правоустанавливающие документы на земельную долю.

Впрочем, судебная практика по этому вопросу всегда неоднозначна, в особенности это касается Северо-Западного региона. Показателен пример с ЗАО «Ручьи», о принадлежности земельного участка которому было принято весьма оригинальное решение. Истец просил обязать ЗАО «Ручьи» выделить в натуре земельную долю в праве общей долевой собственности на землю. По мнению суда, исковые требования необоснованны, т.к. истец распорядился своей земельной долей при реорганизации совхоза, став членом акционерного общества. А свидетельство об общей долевой собственности на землю, которое было выдано истцу в 1994 г., не является безусловным подтверждением того, что он не распорядился ранее своим земельным паем.

В таком же духе высказался и ФАС СЗО: «Отказывая в иске, арбитражный суд исходил из того, что истец распорядился своей земельной долей, передав её в уставный капитал ЗАО "Перелески". Имущество акционерного общества является его собственностью, а не собственностью его учредителей, которые обладают лишь обязательственными по отношению к обществу правами. Действующим гражданским законодательством предусмотрено право акционера в любое время выйти из числа акционеров общества путём отчуждения принадлежащих ему акций, а право на получение части имущества акционерного общества возникает у акционера только в случае ликвидации общества».

Однако такую сомнительную позицию разделяют далеко не все суды, и, как правило, требования выделить земельную долю в натуре удовлетворяются.

Далеко не всегда акционерное общество может в судебном порядке подтвердить право собственности на земельный участок, как не смогло это сделать ЗАО «Ручьи».

Как показывает судебная практика, право сельскохозяйственной организации на подобные земельные участки может быть подтверждено только при наличии таких доказательств, как акт приёмки-передачи, реестр акционеров, учредительные документы, подтверждающие передачу земельных долей в уставный капитал. Однако судебная практика Московского региона явно занимает сторону сельскохозяйственных организаций. Показательно в данном случае постановление ФАС МО от 20.03.2006 г., где указано, что если при проведении реорганизации колхозов или совхозов их члены внесли свои земельные доли в качестве взноса в уставный капитал вновь созданного общества, то они не приобретают право собственности на эти земельные доли. Истец ЗАО «Серп и Молот» просил признать за ним право собственности на 1/723 долю каждого из ответчиков в праве собственности на земельный участок общей площадью 325 га. Решением Арбитражного суда Московской области, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, исковые требования удовлетворены в полном объёме. ФАС МО указал, что истцы распорядились своими земельными долями, внеся их в уставной капитал общества, в результате чего ЗАО стало собственником имущественных и земельных паёв, а бывшие работники совхоза «Серп и Молот» – акционерами. Ответчики (физические лица) не приобрели право собственности на оспариваемые земельные доли, их зарегистрированные права являются недействительными.

С учётом такой неоднозначной ситуации судебная и нотариальная практика исходят из того, что для оформления наследственных прав на земельную долю должны быть предоставлены:

1) решение общего собрания о реорганизации сельскохозяйственного предприятия со списком участников долевой собственности;

2) решение органов местного самоуправления о передаче сельскохозяйственных земель в общую собственность с планом земельного участка;

3) свидетельство о праве собственности на земельную долю, выданное в соответствии с Указом Президента РФ от 27.10.1993 года;

4) справка из сельскохозяйственной организации о том, что земельная доля не вносилась в уставный капитал.

Наличие последнего пункта обусловлено тем, что нередко выдача свидетельств, удостоверяющих права граждан на земельную долю, происходила уже после принятия решений о передаче такой доли в уставный капитал сельскохозяйственной организации.

Это привело к тому, что сейчас в ряде случаев и организация, и её работники – участники долевой собственности располагают свидетельствами о праве собственности на один и тот же земельный участок. Оформлять наследственные права в таком случае до разрешения ситуации в судебном порядке не следует. При рассмотрении неизбежных в подобной ситуации споров необходимо учитывать, что судами выданные гражданам свидетельства о праве собственности после внесения их в уставной капитал организации не признаются безусловным подтверждением того, что гражданин не распорядился ранее своей земельной долей.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.02.1995 г., которым были утверждены Рекомендации по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи, к числу правоустанавливающих документов можно отнести лишь акт органов местного самоуправления о передачи земли в общую собственность. Решение общего собрания о круге лиц, имеющих право на земельную долю, служило лишь базой для принятия решения органов местного самоуправления, что соответствует и ст. 18 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». И, соответственно, моментом возникновения права на земельную долю является дата принятия администрацией региона решения о передачи земли в общую собственность, а не дата принятия постановления об утверждении списка лиц, имеющих право на земельную долю.

В связи с этим некоторые сельскохозяйственные организации используют абсолютно бесперспективный способ признания права собственности на земельный участок путём предъявления требований к органам местного самоуправления о признании недействительными их постановлений о передаче земельных участков в общедолевую собственность. В данном споре не решается вопрос о принадлежности участка, не говоря уже об истечении сроков исковой давности по таким требованиям.

18 мая 2005 года в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» были внесены изменения, сократившие перечень сделок с земельной долей. Теперь земельную долю можно внести в уставный капитал сельскохозяйственной организации, фактически использующей земельный участок, продать другому дольщику или сельскохозяйственной организации, подарить тем же лицам. Государство утратило право первоочередной покупки земельной доли. Теперь земельную долю нельзя обменять, отдать в залог. Договоры аренды земельной доли должны были быть приведены в соответствие с законодательством в течение двух лет с момента вступления в силу ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», то есть для того, чтобы сдать в аренду земельную долю, её надо выделить в натуре, и сдавать в аренду земельный участок. К тем договорам, которые не приведены в соответствие с законодательством, применяются правила о договорах доверительного управления.

Изменилась ситуация и с налогообложением земельной доли. До принятия гл. 31 НК РФ «Земельный налог» в РФ применялось взимание земельного налога за фактическое землепользование. Исходя из этого, плательщиком земельного налога признавалась сельскохозяйственная организация, фактически использующая земельный участок. Это можно продемонстрировать на примере постановления ФАС Восточно-Сибирского округа, где указано, что до выдела акционерам ЗАО «Племенной завод "Элита"» их доли земли указанное ЗАО является владельцем данной земли и плательщиком земельного налога. Отсутствие правоустанавливающих документов на землю не является основанием для неуплаты за землю.

После вступления в силу гл. 31 НК РФ подобный подход уже не мог быть применён, т.к. в соответствии с ч. 1 ст. 388 НК РФ налогоплательщиками признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, то есть исключительно титульные землепользователи, имеющие правоустанавливающие документы на землю. Это было подтверждено Письмом Минфина РФ от 08.06.05 г. № 03-06-02-04/39. Исходя из ч. 1 ст. 392НК РФ, плательщиками земельного налога теперь являются собственники земельных долей, то есть физические лица, которым сумма земельного налога, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется налоговыми органами, и обязанность уплаты возникает у них только после вручения уведомления.

В письме Минфина РФ прямо указано, что налогоплательщиками земельного налога в отношении земельных долей, полученных при приватизации сельскохозяйственных угодий, должны признаваться собственники земельных долей, а не сельскохозяйственные организации, использующие данные земельные участки.

Возникает вопрос, каким образом налоговые органы будут вычислять этих налогоплательщиков?

Дело в том, что правоустанавливающие документы выдавались собственникам земельных долей в начале 90-х гг. прошлого века, а ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» признали, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права граждан и юридических лиц на земельные участки и земельные доли, выданные до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними», имеют равную силу с записями в ЕГРП, то есть свидетельства, которые выдавались ОМСУ до 27.10.1993 г., и свидетельства, которые выдавались роскомземами до 1998 г., менять не надо до тех пор, пока собственник земельной доли не захочет совершить с ней сделку, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» для осуществления государственной регистрации сделки с объектом недвижимости, совершаемой после введения в действие этого ФЗ, обязательна государственная регистрация прав на данный объект, возникших до введения в действие этого ФЗ.

Следовательно, с уверенностью можно сказать что, сведения налогового органа появятся только о тех собственниках земельных долей, которые зарегистрировали права на них в ЕГРП, в результате чего у органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ними, возникает обязанность сообщить о расположенном на подведомственной территории имуществе, зарегистрированном в этих органах (правах и сделках), и его владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации.

Но доля таких налогоплательщиков очень незначительна. Выявление же остальных налогоплательщиков – собственников земельных долей вызовет у налоговых органов весьма серьёзные трудности, в результате чего, надо полагать, местные бюджеты не досчитаются довольно крупных сумм. И если бы при написании гл. 31 НК РФ вышеизложенная ситуация была учтена, можно было бы сформулировать эту норму иначе, например, введя налогового агента, функции которого были бы возложены на сельскохозяйственную организацию, фактически использующую данный земельный участок.