6.3. Анализ основных положений и принципов Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. (далее по тексту – «Закон») был призван решить следующие задачи:

1. Создать правовую основу для разработки Единого государственного реестра, который содержал бы описание недвижимости, записи о праве собственности и иных вещных правах на нее, переходе этих прав, запись об ограничениях и обременениях недвижимости. При этом должен быть соблюден принцип информационной открытости, который заключается в том, что любой гражданин, предъявивший удостоверение личности и письменное заявление с обоснованием цели запроса, должен получить информацию обо всех зарегистрированных правах на любой объект недвижимости.

2. Решить вопрос об ответственности регистрирующих органов за законность регистрации. Актуальность этой проблемы состоит в том, что ранее между собственниками недвижимости и органами государственной регистрации стоял институт нотариата с достаточно жесткой ответственностью нотариусов за незаконное оформление сделки. Однако с момента принятия Закона о государственной регистрации прав на недвижимость нотариальное оформление сделок с недвижимостью более не обязательно.

3. Закон должен был создать систему контроля над расходами на покупку недвижимости, что также актуально в наше время.

4. Обеспечить субъективные права частных лиц при совершении сделок с недвижимостью и тем самым оздоровить рынок недвижимости.

Система укрепления прав на недвижимость построена на двух основных принципах:

- принцип публичности, состоящий в том, что всякий акт, долженствующий иметь вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога или сервитута и т.д.), должен быть записан в регистрационную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц, для публики;

- принцип достоверности, согласно которому всякая запись в регистрационной книге, даже не соответствующая действительности, сохраняется, пока не оспорена в установленном порядке и в нее не внесены исправления¹.

Эти принципы нашли отражение и в анализируемом Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, для него характерен принцип информационной открытости.

Одним из недостаточно полно урегулированных в Законе является вопрос о конкретных видах прав на недвижимость, а также сделок с ней, подлежащих регистрации. Концептуальной основой создаваемой системы государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимость является совмещение двух систем регистрации - регистрации прав и регистрации сделок (это следует уже из самого названия Закона). Ранее эти две системы регистрации не взаимодействовали, и следует отметить, что в других странах подобной системы не существует. Для осуществления полномасштабного контроля необходимо была создана единая система регистрации.

Другими словами, в Закон заложена идея о том, что государственной регистрации подлежат не только права на недвижимое имущество, но и сделки с недвижимым имуществом. Следует отметить, что такая система государственной регистрации по-своему уникальна, поскольку в других странах применяется либо регистрация сделок, либо регистрация прав, и вместе они не смешиваются.

Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже исполнена и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае регистрация необходима для того, чтобы сама сделка вступила в силу. При этом следует иметь в виду, что регистрация сделок и регистрация прав на недвижимое имущество преследуют разные цели². Так, если при регистрации прав на недвижимость регистрирующим органом проверяется соответствие действующему законодательству правоустанавливающих документов, представляемых на регистрацию, то при регистрации сделок с недвижимостью проверяется законность совершения самих сделок, влекущих возникновение регистрируемого права.

Придавая особую значимость институту государственной регистрации права на объект недвижимости, законодатель установил исключительный характер его доказательственной силы. В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Из этого следует, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях будет действовать принцип незыблемости права, прошедшего государственную регистрацию.

Принцип гласности (открытости) обеспечивает одну из целей создания института государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним - публичность, открытость информации о правах и сделках. Этот принцип нашел отражение в п. 4 ст. 131 ГК, согласно которой орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

В Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также проводится принцип информационной открытости (в литературе он получил название "принцип открытости (гласности) государственной регистрации"³) Знание действительного правового положения объекта недвижимости укрепляет оборот недвижимости. В силу этого принципа орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Причем информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации (до создания системы электронного обмена информацией между учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним информация о зарегистрированных правах, совершенных сделках и имеющихся обременениях предоставляется по месту совершения государственной регистрации прав (п. 7 ст. 33 Закона)). Любой гражданин, предъявивший удостоверение личности (очевидно, имелся в виду документ, удостоверяющий личность) и подавший письменное заявление с обоснованием цели запроса, может получить информацию, содержащуюся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости.

Юридическое лицо также может получить такие сведения. Для этого ему необходимо представить документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя.

Государственная регистрация носит заявительный характер. Из этого следует, что она не является обязанностью лица перед регистрирующим органом. Однако не следует забывать, что до государственной регистрации права на недвижимость не возникают.

Государственная регистрация как акт подтверждения права должна соответствовать действительному положению дел. В этих целях регистрирующие органы должны проверять наличие законных оснований для проведения государственной регистрации.

При этом регистрирующий орган обязан выдавать правообладателю информацию о том, кто получал сведения о его правах, если последний направил соответствующий запрос в этот орган (п. 4 ст. 7 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Сведения об объекте недвижимости предоставляются в виде выписки из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно разделу III Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним описание объекта недвижимости должно включать в себя сведения о кадастровом и (или) условном номере объекта, местонахождении (адресе), виде (названии) объекта, его площади, назначении, этажности.

В отличие от информации о зарегистрированных правах информация о содержании правоустанавливающих документов, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, предоставляются не всем желающим, а ограниченному кругу лиц, который носит исчерпывающий характер. Такая информация может быть предоставлена самому правообладателю, его представителю, наследнику и некоторым государственным органам, указанным в п. 3 ст. 7 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такое ограничение представляется обоснованным, поскольку нет реальной необходимости в предоставлении сведений о содержании правоустанавливающих документов всем желающим, на оборот недвижимости это никак не влияет.

К числу основных принципов Закона относится принцип признания ранее осуществленной государственной регистрации прав. При вступлении Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в силу возник вопрос о действительности уже существующих прав на недвижимое имущество. Порядок и условия признания ранее возникших прав на недвижимость устанавливаются в ст. 6 Закона. В ней говорится, что права на недвижимость, возникшие до вступления Закона в силу, признаются действительными без государственной регистрации, но по желанию правообладателей она может быть произведена. В случае регистрации возникших после введения Закона ограничений (обременений), регистрация возникших до введения в действие Закона прав становится обязательной.

Отказ от государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суде.