5.5. Рекомендуемая литература

1. Ерофеев Б.В., «Земельное право России». – М.: Эксмо, 2009.

2. Быстров Г.Е., Гусев Р.К., «Земельное право». – М.: Изд-во Проспект, 2006.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации, http://www.consultant.ru/

4. Земельный кодекс Российской Федерации, http://www.consultant.ru/

5. Водный кодекс Российской Федерации, http://www.consultant.ru/

6. Лесной кодекс Российской Федерации, http://www.consultant.ru/

7. Конституция Российской Федерации, http://www.constitution.ru/

Глава 6. Правовое регулирование сделок с недвижимостью

6.1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним возродилась с переходом нашей страны к рыночной экономике, когда недвижимость вновь стала товаром. На уровне закона необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплена в Гражданском кодексе РФ, конкретный порядок ее осуществления регулируется рядом иных подзаконных актов. К ним в частности, относятся: федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»; «О приватизации государственного и муниципального имущества», Жилищный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и т.д.

Само определение недвижимости, как объекта права содержится в Гражданском кодексе РФ (ст. 130). Эта общая норма, содержит признаки недвижимости.

ГК РФ закрепляет следующие особенности правового режима недвижимости, как объекта прав и правоотношений:

А) права на объекты недвижимости (право собственности, иные вещные права, в том числе их ограничения (обременения));

Б) особенности возникновения, перехода и прекращения этих прав (все эти права подлежат государственной регистрации.

В) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте его нахождения;

Г) установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ), и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ);

Д) особый порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ);

Е) особый порядок распоряжения государственным и муниципальным предприятием, принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК РФ);

Ж) содержатся специальные правила к форме (в том числе, к форме договора) и содержанию сделок с недвижимостью.

6.2. Общая характеристика и предмет государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В соответствии с Гражданским кодексом РФ составной частью правового режима недвижимого имущества является обязательная государственная регистрация прав на него (сделок с ним и обременений недвижимого имущества). Целью такой регистрации является установление прочной системы оборота недвижимости. Для защиты прав частных собственников на недвижимость необходима система, которая гарантировала бы надежность и гласность гражданского оборота, была бы доступна для всех участников гражданских отношений и содержала бы объективную информацию о недвижимости. Развитие в России рыночных отношений, основанных на праве собственности, повлекло за собой необходимость создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости и, прежде всего, новой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой элемент публично-правового регулирования в частно-правовых отношениях. Требование об отражении изменений вещно-правового положения участников в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово "государственная" означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. Такими органами в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее структурные подразделения.

Идея публичности порождена жесткой потребностью практики предотвратить случаи недобросовестного повторного отчуждения одной и той же вещи, устранить многочисленные и продолжительные споры по поводу недвижимости. Регистрация прав и их ограничений (обременений) в Едином государственном реестре обеспечивает высокую степень ясности правовых отношений и гарантирует надежность приобретаемых прав на недвижимое имущество. Любое государство, считающее себя правовым, с повышенным вниманием относится к проведению сделок с недвижимостью, которые обладают повышенной социальной значимостью, и стремится контролировать оборот недвижимости. Объективная неподвижность недвижимости позволяет в одном месте вести запись о правах на недвижимые вещи, расположенные на другой территории. Зарегистрированные сведения дают возможность установить фигуру правообладателя и тем самым обеспечить уверенность третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу недвижимости, в том, что другой стороной в правоотношении выступает именно правообладатель. Для доказательства существования своего права на недвижимость правообладателю достаточно представить документ о зарегистрированном праве.

Значение государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним заключается также в том, что она позволяет узнать об имеющихся в данный момент притязаниях третьих лиц на объект недвижимости. Так, согласно ст. 7 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственной регистрации подлежат сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. Регистрация предоставляет владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество и одновременно создает систему контроля над расходами на покупку недвижимости. Кроме того, регистрация прав на недвижимость дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения о ней из Единого реестра, что дает определенные гарантии от мошенничества.

Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта, что свидетельствует о закреплении принципа публичности.

Осуществляется правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в рамках установленной в законодательстве компетенции.

С моментом государственной регистрации связывается возникновение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество. Таким образом, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение. При отчуждении недвижимого имущества государственная регистрация определяет момент, с которого у приобретателя возникает право собственности. Другими словами, именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владения, пользования распоряжения недвижимым имуществом. И именно с этого момента у собственника возникает риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества независимо от того, когда была осуществлена фактическая передача имущества. При этом исполнение договора отчуждения недвижимого имущества, в том числе передача недвижимости отчуждателем и принятие недвижимости приобретателем, могут осуществляться как до государственной регистрации перехода прав, так и после.

Переход права собственности на недвижимое имущество имеет определенную специфику. Согласно ст. 223 (п. 2) ГК в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. По общему правилу обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания соответствующего документа о передаче. В связи с этим возникает временной разрыв между переходом права собственности к покупателю (этот момент определяется моментом регистрации) и фактической передачей имущества, которая может быть осуществлена (как правило, так и происходит) уже после государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом, возможна ситуация, когда риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества будет нести собственник (у которого уже возникло право собственности в силу государственной регистрации перехода права собственности), хотя отчуждатель уже юридически утратил право собственности на недвижимость, но не передал ее новому приобретателю.

Как уже было указано, правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

Осуществляется государственная регистрация в соответствии с установленной Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним системой записей о правах на недвижимое имущество. Как следует из указанного определения, Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не придает государственной регистрации правоустанавливающего характера, а только признает и подтверждает уже существующие права, что следует отметить в качестве его недостатка, поскольку налицо противоречие со ст. 223 ГК.

Сам термин "государственная регистрация" можно понимать в двух значениях: во-первых, как технический термин, означающий запись в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), во-вторых, как совокупность действий осуществляемых государственными регистрационными органами в пределах имеющихся у них полномочий.

Запись в ЕГРП не является сама по себе основанием для возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей. По своей сути такая запись - это особый юридический факт, который в совокупности с другими юридическими фактами влечет возникновение, изменение, прекращение гражданских прав на недвижимое имущество. Таким основанием всегда являются сделки или иные юридические факты.

Переход прав на недвижимое имущество часто требует двойной регистрации, при которой сначала регистрируется сделка как основание перехода прав на недвижимое имущество, а впоследствии как результат такого действия сам переход вещных прав к новому приобретателю. Проведенная регистрация удостоверяется путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершении надписи на документе, представленном для регистрации. Право считается зарегистрированным и, соответственно, возникшим с момента внесения записи в Единый реестр прав.

Основными отличительными особенностями системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются следующие:

- ведение документов о правах на недвижимость по единым правилам на всей территории;

- правовая преемственность в ведении государственной регистрации;

- открытый, публичный характер сведений государственного реестра прав.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает в себя 4 стадии.

Первая стадия - прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям законодательства.

Вторая стадия представляет собой правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в ходе которой устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации.

Третья стадия состоит во внесении записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (ст. ст. 9, 13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Четвертая стадия - удостоверение проведенной государственной регистрации посредством совершения специальных регистрационных надписей на документах, выражающих содержание сделки и выдачу свидетельства о государственной регистрации права, подлинных экземпляров документов, представленных заявителем на регистрацию.

Процедура государственной регистрации ограничена месячным сроком со дня подачи заявления и необходимых документов. Следует отметить, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации по инициативе уполномоченных лиц. Другими словами, государственная регистрация носит заявительный характер и не является обязанностью лица перед регистрирующими органами (принцип добровольности регистрации характерен и для законодательства других стран).