18.9. Правовое регулирование земельных отношений в Польше и Венгрии

Поворот к арендным отношениям Польша произвела еще в 80-х годах прошлого столетия. Тогда было принято специальное постановление правительства об общих условиях заключения агентских договоров и договоров подряда между крупными товаропроизводителями и физическими лицами. В соответствии с этими условиями арендодатель (по агентскому договору) получает комиссионные в виде установленного процента к фактическому обороту деятельности, а подрядчик (по подрядному договору) — часть дохода за вычетом затрат, платежей сдатчику (в процентах от фактического оборота), бюджету и банку.

Если арендатор сам доводит полученное имущество до состояния, когда оно становится пригодным для осуществления договорной деятельности, то арендодатель обязан возместить ему произведенные затраты на основе соответствующей документации. Арендатор осуществляет свою деятельность от имени сдатчика, но за собственный счет и сам несет за нее материальную ответственность. Основные средства, сырье, материалы, полуфабрикаты и готовые изделия он закупает сам, а арендодатель обязан предоставить возможность таких закупок со своих складов. В агропромышленном комплексе Венгрии широкое распространение получили мелкие формы организации производства на кооперативных началах. Сейчас там насчитывается более 10 тысяч кооперативов — бригад, организуемых на предприятиях для деятельности во внерабочее время; специализированнных групп, функционирующих в рамках сельскохозяйственных кооперативов; отдельных граждан, семейно арендующих мелкие предприятия питания, торговли и т. д. При этом личные доходы арендаторов полностью зависят от итогов хозяйственной деятельности, эффективности использования средств производства и объемов материальных затрат.

Крупные хозяйства находящиеся в их собственности или пользовании земли, хозпостройки, прочие материальные средства сдают в аренду спецгруппам, передают на откорм скот, птицу с целью организации более качественного ухода и соответственно получения более высокого конечного результата. Это избавляет от необходимости строить новые или расширять действующие фермы, привлекать дополнительную рабочую силу. Кооперативы на льготных условиях предоставляют различные услуги, проверяют план и отчет группы, определяют некоторые другие параметры. Но кооперативы не вправе давать предписания группе относительно ее производственной деятельности, закупок средств производства и сбыта продукции. Оплата производится по договорным ценам за вычетом стоимости молодняка, кормов, ветеринарного обслуживания и т. д.

18.10 Правовое регулирование земельных отношений в Китае

В Китае аренда мелких предприятий практикуется с 1984 года. Ее особенность в том, что при этом в различных сочетаниях используются как вышеописанные формы, так и специфически китайские, предполагающие многовариантность аренды предприятия его коллективом.

Наиболее распространенные четыре основных формы аренды:

1. Индивидуальная — когда арендатором может стать директор или любой рабочий, служащий данного предприятия. И даже человек со стороны. Арендатор избирается по конкурсу на жестких условиях, вместе с двумя поручителями вносит залог личным имуществом на определенную сумму. Только после этого подписывается договор об аренде.

2. Коллективная аренда, которая сводится к трем типам:

— коллектив берет предприятие в аренду и выбирает управляющего из своего состава;

— коллектив, включая директора, арендует предприятие, неся ответственность за аренду и выплачивая залог. Управлять продолжает тот же директор, выступающий в качестве представителя предприятия как юридического лица;

— предприятие арендует не весь коллектив, а некоторые его руководители, рабочие и служащие.

3. Межхозяйственная аренда, когда рентабельным предприятием арендуется низкорентабельное или убыточное.

Интересным новшеством стало создание в этой стране арендного рынка. На нем может зарегистрироваться каждый, желающий взять или сдать имущество в аренду. Специальная группа на этом рынке консультирует и готовит арендаторов, выполняет посреднические функции.

В последнее время в ряде районов договоры аренды стали заключать не с ведомствами или местными властями, к которым относится то или иное предприятие, а со специальными органами, куда входят представители правительства, руководители предприятий и ученые. Это позволило усилить конкуренцию за арендный подряд. При решении земельного вопроса в Китае объектом купли-продажи является право не собственности, а пользования. По закону «Об управлении землей» здесь сохранена общественная форма земельной собственности — государственная и коллективная (деревенские кооперативы). Это рассматривается как незыблемый принцип экономической системы и позволило стране за годы реформ утроить производство продовольствия.

Приведенный выше опыт разных стран достаточно убедительно показывает, что нигде купля-продажи земли не рассматривается как панацея и не является основным инструментом в достижении экономической эффективности. Напротив, именно аренда наиболее эффективна как форма организации производства и экономических отношений, включая земельные.

Земли сельхозназначения, являясь основой общественного производства в сельском хозяйстве, были и останутся основным источником жизнеобеспечения и экономического благополучия общества. Поэтому, в отличие от других видов недвижимости, земельные ресурсы не могут являться массовым товаром и находиться в свободном обороте.

Переход этих земель от одного сельхозтоваропроизводителя к другому должен быть экономически оправданным: происходить в пользу более эффективно хозяйствующего субъекта, способного обеспечить наилучшее использование и охрану земель. Он должен осуществляться только внутри аграрного сектора между непосредственными товаропроизводителями, а сельскохозяйственные земли не должны менять своего целевого назначения и социального статуса. Именно в этом отношении должна быть отработана надежная законодательная база, которая позволит создать здоровый, социально ориентированный земельный рынок.

Особо выделяется практика решения вопроса о собственности на землю в Китае, где в процессе экономического реформирования хотя и была продекларирована возможность получения земли в собственность, но превалирующей формой регулирования земельных отношений является аренда.