8.6. Правовое регулирование земельных отношений в сша

В США, где в федеральной собственности находится более 10% земель, введены жесткие условия целевого использования земель различных категорий, в том числе экологического характера, определяемые с учетом зонирования территории и санкции за нарушение правил землепользования.

В США ведение земельного кадастра первоначально было нацелено на обеспечении быстрого и эффективного заселения больших территорий пустующих земель, а затем уже для решения задач, связанных с налогообложением. Изменившаяся экономическая и общественно-политическая ситуация в США привела к необходимости создания многоцелевого кадастра. Современная североамериканская кадастровая система при сборе, хранении и поиске информации в качестве исходного объекта использует участок, носящий название «парцелла». Парцеллы могут быть объединены в совокупности по сегментам улиц. Выборка участков их совокупности производится по адресам, номерам знаков (столбов) землепользований и номерам парцелл. В США основой для многоцелевого кадастра служат точная геодезическая сеть, точные кадастровые карты, юридические записи о границах землепользований и данные земельного учета.

В базу данных информационной системы многоцелевого кадастра включены следующие файлы:

правового описания – в графическом виде с необходимыми текстовыми дополнениями;

учета земельной собственности – информация о каждой парцелле и любом здании внутри парцеллы;

рыночные сведения – цена земли и расходы на ее использование, дата приобретения и аренды;

землепользований – данные о налогоплательщиках, величине налога, коде налоговой ставки.

Связь между всеми файлами осуществляется с помощью кода парцеллы.

В США существует организация земельных трестов по типу некоммерческих организаций, которые имеют деньги на приобретение земли и затем сдают ее в аренду. Здесь фермеры арендуют 66% обрабатываемой ими земли. Наибольшее развитие получили два вида аренды: издольная натуральная (самая распространенная) и прямая денежная. В первом случае арендодатель имеет свою долю в собственности на произведенную продукцию и в равной с арендатором степени делит возможный риск и издержки на новые вложения в производство. При денежных же платежах за аренду существует три метода их определения в зависимости от состояния недвижимого имущества:

— денежная ставка, определяемая рынком конкретного региона и отражающая баланс спроса и предложения на рынке аренды сельхозугодий;

— максимальная сумма арендной платы, необходимой для покрытия годовых затрат владельца, связанных с обеспечением собственности на недвижимое имущество, включая вмененные издержки при инвестировании капитала;

— платежеспособность арендатора. За три последних десятилетия форма собственности на землю здесь не изменилась, но права собственников были существенно урезаны, а земельные отношения стали жестко регулироваться.

Крупнейшие фермы США ежегодно увеличивают угодья именно за счет аренды. В 1997 году ее доля у них достигала 45% (во многих штатах она даже превысила 50%). Рост площадей за счет аренды позволяет им сполна использовать преимущества севооборотов, мелиорации, агрохимии, высокопроизводительной техники. А это в итоге и определяет рост эффективности аграрного сектора.