2. Расчет стоимости здания доходным методом

Для расчета стоимости здания воспользуемся следующими формулами:

К_к^зд= (Бр_ст+Рвс+Рнл+Свк) / 100

Где, К_к^зд - коэффициент капитализации здания,

Бр_ст - без рисковая ставка,

Рвс - риск вложения средств в недвижимость,

Рнл - риск за низкую ликвидность,

Свк - ставка возврата капитала

Оставшийся срок жизни = 100-29=71 год

К_к^зд = (9+3+3+(100 /71)) /100 = 0,16

АП_зд = Пзд×АП_м × 12 мес

АП_зд - арендная плата от здания за год,

АП_м – арендная плата за 1 м² в месяц,

АП_зд = 320×610×12 = 2 342 400 руб.

Ст_ст^зд= Чд^зд / К_к^зд

Где, Чд^зд - чистый доход от аренды здания.

Чд^зд = 2 342 400×0,7 = 1 639 680 руб.

Ст_ст^зд = 1 639 680 / 0,16 = 10 248 000 руб.

3. Расчет стоимости здания сравнительным методом

Дополнительные сведения для расчета по сравнительному методу:

Объекты	Объект оценки	Сопоставимые объекты
		1	2	3	4	5
общая площадь помещения	610	550	600	540	500	510
условия оплаты при покупке		без рассрочки	35% сразу 65% ч/з год	без рассрочки платежа
дата продажи	01.01.2009	20.04.2008	01.02.2008	01.02.2008	01.01.2008	01.12.2007
месяцев тому назад		8	11	11	12	13
арендная плата за 1 кв м	320	370	380	200	380	350
группа капитальности	2	2	2	3	3	2
год в вода в эксплуатацию	1980	1980	1990	1971	1972	1991
цена продажи		3 300 000	4 200 000	2 800 000	2 200 000	3 000 000

Определим стоимость 1м2:

1. 3 300 000 / 550 = 6 000 руб.

2. 4 200 000 / 600 = 7 000 руб.

3. 2 800 000 / 540 = 5 185 руб.

4. 2 200 000 / 500 = 4 400 руб.

5. 3 000 000 / 510 = 6 470 руб.

Определим стоимость 1м² с учетом инфляции 1,2% в месяц:

1. (1+0,012 ×8) × 6000 = 6 576 руб

2. (1+0,012 ×11) × 7 000 = 7 924 руб

3. (1+0,012 × 11) × 5 185 = 5 869 руб

4. (1+0,012 ×12) ×4 400 = 5 034 руб

5. (1+0,012 ×13) × 6 470= 7 479 руб

Показатели	Объект оценки	Сопоставимые объекты
		1	2	3	4	5
Цена 1м2		6 000	7 000	5 185	4 400	6 470
Цена 1м2 с учетом инфляции		6 576	7 924	5 869	5 034	7 479
Прожил, лет	29	29	19	38	37	18
Износ, %	23	23	15	45	44	14
Цена 1м2 с износом		6 576	7 290	7 160	6 091	6 805
Цена 1м2 с учетом местоположения		5 687,35	6 138,95	11 456	5 129,26	6 221,71

Стоимость 1м² объекта оценки (здания) = (5 687,35 + 6 138,95 + 11 456 + 5 129,26 + 6 221,71) / 5 = 6 926 руб/м²

Стоимость здания = 6 926× 610 = 4 224 860 руб.