Лекция № 4

Тема лекции: Инвестиционные ресурсы и их стоимостная оценка

Литература (основная и дополнительная):

1. Мировая экономика и международные экономические отношения: [в 2-х ч.], учебник / под ред. Чл.-корр. РАН, д-ра экон. Наук, проф. Р.И. Хасбулатова. – М.: Гардарики, 2006.

2. А.Г. Мовсесян, С.Б. Огнивцев. Мировая экономика. Учебник. – М.: Издательство «Финансы и Статистика», 2001.

3. Л.Л. Игонина. Инвестиции. Учебное пособие. – м.: Экономистъ, 2005.

4. Л.Д. Градобитова, Т.М. Исаченко. Транснациональные корпорации в современных международных экономических отношениях. Учебное пособие. – МГИМО. М.: Издательство «Анкил», 2002 г.

5. Н.Ю. Конина. Слияния и поглощения в конкурентной борьбе международных компаний: монография. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005.

6. А.Е. Молотников. Слияния и поглощения. Российский опыт. – М.: Вершина, 2006.

7. В.Е. Черкасов. Международные инвестиции. Учебное пособие. – М.: Дело, 2003.

СОДЕРЖАНИЕ ЛЕКЦИИ:

Основная часть (учебные вопросы).

1-й учебный вопрос: Инвестиционные ресурсы международного финансового рынка. Способы мобилизации инвестиционных ресурсов. Стоимость привлечения и размещения инвестиционных ресурсов.

2-й учебный вопрос: Оценка стоимости привлеченных инвестиционных ресурсов. Оценка стоимости денежных средств. Оценка стоимости зданий, сооружений и оборудования как инвестиционного ресурса. Оценка стоимости права владения или пользования земельными участками как инвестиционного ресурса. Оценка стоимости права владения патентами и промышленными образцами продукции как инвестиционного ресурса. Оценка стоимости права использования торговой марки как инвестиционного ресурса.

Текст лекции.

Основная часть (учебные вопросы).

1-й учебный вопрос: Инвестиционные ресурсы международного финансового рынка. Способы мобилизации инвестиционных ресурсов. Стоимость привлечения и размещения инвестиционных ресурсов.

Термину «инвестиционная деятельность» можно дать широкое и узкое определение. По широкому определению инвестиционная деятельность — это деятельность, связанная с вложением средств в объекты инвестирования с целью получения дохода (эффекта). Подобная трактовка содержится в Законе «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», в соответствии с которым под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. По узкому определению инвестиционная деятельность, или иначе собственно инвестиционная деятельность (инвестирование), представляет собой процесс преобразования инвестиционных ресурсов во вложения.

Движение инвестиций включает две основные стадии. Содержанием первой стадии «инвестиционные ресурсы — вложение средств» является собственно инвестиционная деятельность. Вторая стадия «вложение средств — результат инвестирования» предполагает окупаемость осуществленных затрат и получение дохода в результате использования инвестиций. Она характеризует взаимосвязь и взаимообусловленность двух необходимых элементов любого вида экономической деятельности: затрат и их отдачи.

Рассматриваемые со стороны объекта инвестиции носят двойственный характер. С одной стороны, они выступают как инвестиционные ресурсы, отражающие величину неиспользованного для потребления дохода; с другой стороны, инвестиции представляют собой вложения (затраты) в объекты предпринимательской или иной деятельности, определяющие прирост стоимости капитального имущества.

В составе ресурсов, т.е. имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых в объекты предпринимательской и других видов деятельности, можно выделить следующие группы инвестиций:

• денежные средства и финансовые инструменты (целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги);

• материальные ценности (здания, сооружения, оборудование и другое движимое и недвижимое имущество);

• имущественные, интеллектуальные и иные права, имеющие денежную оценку (нематериальные активы).

Из этого следует, что инвестиции, рассматриваемые в ресурсном аспекте, могут существовать в денежной, материальной формах, а также в форме имущественных прав и других ценностей. Вместе с тем независимо от формы, которую принимают инвестиционные ресурсы, они едины по своей экономической сущности и представляют собой аккумулированный с целью накопления доход.

С точки зрения затрат инвестиции характеризуют направления вложений и выступают как объекты инвестиционной деятельности. Они включают:

• основной и оборотный капитал;

• ценные бумаги и целевые денежные вклады;

• нематериальные активы.

В процессе воспроизводства осуществляется постоянная трансформация объекта инвестиций, отражающая его двойственную природу: ресурсы преобразуются во вложения, в результате использования вложений формируется доход, являющийся источником инвестиционных ресурсов следующего цикла, и т.д.

Формы инвестиционной деятельности могут быть также классифицированы по срокам, формам собственности на инвестиционные ресурсы, регионам, отраслям, рискам и другим признакам (табл. 1.1).

По срокам вложений выделяют краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные инвестиции.

Под краткосрочными инвестициями понимаются обычно вложения средств на период до одного года. Данные инвестиции носят, как правило, спекулятивный характер. Среднесрочные инвестиции представляют собой вложения средств на срок от одного года до трех лет, долгосрочные инвестиции — на срок свыше трех лет.

По формам собственности на инвестиционные ресурсы выделяют частные, государственные, иностранные и совместные (смешанные) инвестиции.

Под частными (негосударственными) инвестициями понимают вложения средств частных инвесторов: граждан и предприятий негосударственной формы собственности.

Государственные инвестиции — это вложения, осуществляемые государственными органами власти и управления, а также предприятиями государственной формы собственности.

К иностранным инвестициям относят вложения средств иностранных граждан, фирм, организаций, государств.

Под совместными (смешанными) инвестициями понимают вложения, осуществляемые отечественными и зарубежными экономическими субъектами.

По региональному признаку различают инвестиции внутри страны и за рубежом.

Внутренние (национальные) инвестиции включают вложения средств в объекты инвестирования внутри данной страны.

Инвестиции за рубежом (зарубежные инвестиции) понимаются как вложения средств в объекты инвестирования, размещенные вне территориальных пределов данной страны.

Таблица 1.

Классификация форм инвестиций

Классификационные признаки	Формы инвестиций
По объектам вложений	Реальные инвестиции Финансовые инвестиции
По срокам вложений	Краткосрочные инвестиции Среднесрочные инвестиции Долгосрочные инвестиции
По цели инвестирования	Прямые инвестиции Портфельные инвестиции
По сфере вложений	Производственные инвестиции Непроизводственные инвестиции
По формам собственности на инвестиционные ресурсы	Частные инвестиции Государственные инвестиции Иностранные инвестиции Смешанные инвестиции
По регионам	Инвестиции внутри страны Инвестиции за рубежом
По рискам	Агрессивные инвестиции Умеренные инвестиции Консервативные инвестиции

По отраслевому признаку выделяют инвестиции в различные отрасли экономики: промышленность (топливная, энергетическая, химическая, нефтехимическая, пищевая, легкая, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная, черная и цветная металлургия, машиностроение и металлообработка и др.), сельское хозяйство, строительство, транспорт и связь, торговля и общественное питание и пр.

По рискам различают агрессивные, умеренные и консервативные инвестиции. Данная классификация тесно связана с выделением соответствующих типов инвесторов.

Агрессивные инвестиции характеризуются высокой степенью риска. Они характеризуются высокой прибыльностью и низкой ликвидностью.

Умеренные инвестиции отличаются средней (умеренной) степенью риска при достаточной прибыльности и ликвидности вложений.

Консервативные инвестиции представляют собой вложения пониженного риска, характеризующиеся надежностью и ликвидностью.

Важность задач выяснения роли инвестиций в воспроизводственном процессе обусловливает необходимость введения такого классификационного критерия, как сфера вложений, в соответствии с которым можно выделить производственные и непроизводственные инвестиции.

Определяющее значение для экономической системы имеют производственные инвестиции, обеспечивающие воспроизводство и прирост индивидуального и общественного капитала.

Все виды инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов осуществляются за счет формируемых ими инвестиционных ресурсов.

Инвестиционные ресурсы представляют собой все виды финансовых активов, привлекаемых для осуществления вложений в объекты инвестирования. Источники формирования инвестиционных ресурсов в рыночной экономике весьма многообразны. Это обусловливает необходимость определения содержания источников инвестирования и уточнения их классификации.

Иностранные инвестиции представляют собой капитальные средства, вывезенные из одной страны и вложенные в различные виды предпринимательской деятельности за рубежом с целью извлечения предпринимательской прибыли или процента.

Так, по формам собственности на инвестиционные ресурсы иностранные инвестиции могут быть государственными, частными и смешанными.

Государственные инвестиции представляют собой средства государственных бюджетов, направляемые за рубеж по решению правительственных или межправительственных организаций. Эти средства могут предоставляться в виде государственных займов, кредитов, грантов, помощи.

Частные (негосударственные) инвестиции — это средства частных инвесторов, вложенные в объекты инвестирования, размещенные вне территориальных пределов данной страны.

Под смешанными иностранными инвестициями понимают вложения, осуществляемые за рубеж совместно государством и частными инвесторами.

В зависимости от характера использования иностранные инвестиции подразделяют на предпринимательские и ссудные.

Предпринимательские инвестиции представляют собой прямые или косвенные вложения в различные виды бизнеса, направленные на получение тех или иных прав на извлечение прибыли в виде дивиденда. Ссудные инвестиции связаны с предоставлением средств на заемной основе с целью получения процента.

Особое значение при анализе иностранных инвестиций имеет выделение прямых, портфельных и прочих инвестиций. Именно в данном разрезе отражается движение иностранных инвестиций в соответствии с методологией Международного валютного фонда в платежных балансах стран.

Прямые иностранные инвестиции выступают как вложения иностранных инвесторов, дающих им право контроля и активного участия в управлении предприятием на территории другого государства.

К разряду портфельных инвестиций относят вложения иностранных инвесторов, осуществляемые с целью получения не права контроля за объектом вложения, а определенного дохода.

Под прочими инвестициями понимаются вклады в банки, товарные кредиты и т.п.

Количественные границы между прямыми и портфельными инвестициями довольно условны. Обычно предполагается, что вложения на уровне 10—20% и выше акционерного (уставного) капитала предприятия являются прямыми, менее 10—20% — портфельными. Однако так как цели, преследуемые прямыми и портфельными инвесторами, различаются, такое деление представляется вполне целесообразным. Выделение прочих инвестиций связано со спецификой вложений.

Приоритетное значение среди рассмотренных форм иностранных инвестиций имеют прямые инвестиции, поскольку они оказывают существенное воздействие на национальные экономики и международный бизнес в целом.

Инвестиционные ресурсы международного финансового рынка

В настоящее время на международном финансовом рынке можно выделить три полюса мирохозяйственных связей: европейский, североамериканский и азиатско-тихоокеанский.

Европейский полюс объединяет индустриально развитые страны, входящие в Европейский союз, а также страны Восточной Европы, Ближнего Востока, традиционно тяготеющие к финансовому рынку Швейцарии. Этот рынок характеризуется годовыми объемами капитала в 9 трлн. долл., наличием наиболее дешевых и долгосрочных ресурсов, предоставляемых иностранным инвесторам из расчета 2-4% годовых.

Североамериканский полюс охватывает в основном рынки США и Канады с годовыми объемами капитала в 18 трлн. долл. Финансовым центром является США. Рынок отличается существенной долей импортируемых финансовых ресурсов, большим объемом сделок с ценными бумагами с иностранными инвесторами. Для распространения ценных бумаг иностранных эмитентов применяются различные схемы депонирования ценных бумаг в иностранных банках с последующим выпуском в США депозитарных расписок.

Азиатско-тихоокеанский полюс (АТП) мирохозяйственных связей представлен странами Юго-Восточной Азии и Океании. Финансовые ресурсы АТП концентрируются на рынке Японии, годовые объемы капитала превышают 6 трлн. долл. Этот рынок в основном базируется на собственных ресурсах и по сравнению с рынком США характеризуется невысокой долей заемного капитала. Крупнейшими импортерами ресурсов рынка Японии являются Китай, страны Океании и Юго-Восточной Азии, а также в последние годы — страны Латинской Америки и Западной Европы. В настоящее время отмечается рост тяготения АТП к европейскому рынку, все большая часть финансово-хозяйственных связей сосредоточивается между Японией и Швейцарией.

Мировой опыт показывает, что инвестиции в производительной форме направляются в основном в те страны, которые характеризуются динамично и эффективно развивающимися рыночными отношениями. Глобальная триада — США, Европейский союз и Япония — концентрирует основную долю общего объема вывоза и ввоза инвестиций. В рамках самой триады идет интенсивное движение капитала, активными участниками которого являются ТНК, которым принадлежит 90% прямых зарубежных инвестиций.

Способы мобилизации иностранных инвестиций. Привлечение иностранных инвестиций может осуществляться российскими предприятиями (предприятия, принимающие инвестиции, называют реципиентами) различными способами. Основными из них являются: кредиты иностранных банков, коммерческие кредиты под государственные гарантии, связанные кредиты (экспортное финансирование), эмиссия и размещение акций через программы АДР, использование концессионной системы.

Банковский кредит выступает в форме предоставления в долг денежной суммы (ссуды). При этом оговариваются срок возврата кредита, обязательность возврата и размер процентов по кредиту. Данный вид кредита доступен, как правило, особым категориям заемщиков. В частности, он может быть предоставлен банком, участвующим в финансовом обеспечении приоритетной международной инвестиционной программы.

Получение кредита от коммерческой структуры осуществляется обычно под предоставление правительственных гарантий. Правительство через аффилированные организации (министерства, специально созданные фонды) выступает гарантом предприятия и выплачивает сумму кредита коммерческой структуре в случае невозврата.

Экспортное финансирование (или связанные кредиты) используется предприятиями — инициаторами инвестиционных проектов с целью привлечения заинтересованных в экспорте своей продукции иностранных производителей соответствующего технологического оборудования. Такие инвестиционные проекты могут реализовываться в рамках межгосударственных кредитных линий (российско-французская, российско-германская «Гермес», российско-швейцарская и др.), которые позволяют преодолеть несоответствия между правовыми и экономическими нормами стран Запада и России.

По данной схеме российское предприятие подбирает поставщика требуемого технологического оборудования в стране, определенной в соответствии с требованиями кредитной линии, и подписывает с ним рамочное соглашение. Требования к российской стороне включают предоставление бизнес-плана, составленного в соответствии с международными стандартами, финансовой гарантии региональной администрации, письма Правительства РФ. В схеме участвуют также западный банк, финансирующий своего производителя технологического оборудования; уполномоченная страховая компания, страхующая кредит (для российско-германской кредитной линии — «Гермес»); российский уполномоченный банк, через который осуществляется рефинансирование проекта.

Сложности применения описанного метода финансирования связаны со сравнительно высокой процентной ставкой кредита, значительными издержками при страховании и обслуживании рефинансирования уполномоченным банком, в результате чего общая процентная ставка может составлять 25-30%. Кроме того, непростой задачей (в частности, для отдаленных от центра регионов) является получение письма Правительства РФ.

Эмиссия и размещение акций среди иностранных инвесторов предполагают, как правило, приобретение иностранным инвестором доли акционерного капитала предприятия. Продавая часть своих акций инвестору, предприятие тем самым продает ему часть своей собственности. При этом инвестор получает право участвовать в определении основных направлений деловой политики предприятия.

Одним из способов привлечения прямых зарубежных инвестиций для эффективно работающих российских предприятий является выпуск и размещение среди потенциальных стратегических инвесторов глобальных депозитарных расписок (GDR) и американских депозитарных расписок (ADR) на акции российского эмитента. Выпуск депозитарных расписок на эмиссию акций эмитента позволяет реальным зарубежным инвесторам получить контрольный пакет акций объекта инвестирования и одновременно минимизировать риски, связанные с обращением принадлежащих им ценных бумаг, которые будут регламентированы не только национальными, но и международными нормами права.

Перспективным механизмом привлечения иностранных инвестиций является использование концессионной системы в рамках развития компенсационных соглашений, договоров о разделе продукции, схем проектного финансирования и др. Эффективное применение концессионной системы, обеспечивающей оптимальное распределение доходов и рисков между участниками инвестирования, может существенно увеличить приток инвестиций в реальный сектор российской экономики

Стоимость привлечения и размещения инвестиционных ресурсов фирмы. Все методы оценки инвестиций в той или иной мере базируются на сопоставлении будущих доходов от предполагаемых инвестиций и затрат на их осуществление. При этом решение проблемы максимизации дохода предполагает, с одной стороны, обеспечение минимальной стоимости ресурсов, используемых для финансирования инвестиций, а с другой — выбор наиболее эффективных вариантов их размещения. В этом плане особое значение приобретает правильность определения реальной стоимости инвестируемых средств.

2-й учебный вопрос: Оценка стоимости привлеченных инвестиционных ресурсов. Оценка стоимости денежных средств. Оценка стоимости зданий, сооружений и оборудования как инвестиционного ресурса. Оценка стоимости права владения или пользования земельными участками как инвестиционного ресурса. Оценка стоимости права владения патентами и промышленными образцами продукции как инвестиционного ресурса. Оценка стоимости права использования торговой марки как инвестиционного ресурса.

Оценка средней стоимости инвестиционных ресурсов с использованием дисконтирования. Ресурсы, направляемые на инвестирование, как правило, имеют сложную структуру и формируются посредством комбинирования различных составляющих. Инвестиционные ресурсы фирмы (компании) включают обычные акции, привилегированные акции, заемные средства, прочие финансовые инструменты (облигации и др.).

Средняя (средневзвешенная) стоимость этих ресурсов формируется под влиянием необходимости обеспечить определенный средний уровень прибыльности. Поэтому средневзвешенная стоимость инвестиционных ресурсов может быть определена как уровень требуемой доходности вложений инвестора, сопоставимый с уровнем доходности, который может быть получен по альтернативным инвестициям с аналогичным уровнем риска.

В западной литературе по инвестиционному анализу обычно используется термин «weighted average cost of capital» — средневзвешенная стоимость капитала, или просто «cost of capital» — стоимость капитала, который означает затраты на привлечение источников капитала, т.е. проценты и дивиденды, выплачиваемые кредиторам и инвесторам за использование предоставленных ими ресурсов. Анализ стоимости инвестиционных ресурсов особенно важен при оценке эффективности инвестиций методами, основанными на дисконтировании средств.

Дисконтирование денежных потоков предполагает выбор дифференцированной ставки процента (нормы дисконта) в зависимости от конкретных инвестиционных характеристик объекта и целей оценки. Вариация форм ставки процента для дисконтирования означает, что в этом качестве могут быть использованы средняя депозитная или кредитная ставка, индивидуальная норма доходности с учетом определенных факторов (уровня инфляции, степени риска и ликвидности инвестиций), норма доходности по альтернативным видам инвестиций, норма доходности по текущей деятельности и др. Однако для большей достоверности расчетов показателей эффективности инвестиций применительно к конкретному инвестору норма дисконта должна учитывать особенности формирования различных видов инвестиционных ресурсов, влияние факторов, определяющих их стоимость, т.е. отражать реально существующие возможности по финансированию инвестиционной деятельности.

Привлечение каждого источника ресурсов связано с реальными или потенциальными издержками для инвестора, что обусловливает необходимость определения стоимости привлечения ресурсов по каждому виду источников.

В российских условиях, где акции большинства предприятий не имеют рыночной оценки, база сопоставления практически отсутствует, а финансовая и статистическая информация носят ограниченный характер, данный подход может быть использован с определенными модификациями на основе проведения расчетов текущей стоимости ожидаемого потока денежных выплат по отдельным элементам инвестиционных ресурсов.

Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Как объекты оценки машины и оборудование характеризуются следу­ющими отличительными чертами:

• не связаны жестко с землей;

• могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба как самим себе, так и той недви­жимости, к которой они были временно присоединены;

• могут быть как функционально самостоятельными, так и образо­вывать технологические комплексы.

При оценке машин и оборудования применяются три подхода: затрат­ный, сравнительный и доходный.

Затратный подход в оценке машин и оборудования основан на прин­ципе замещения. Для определения стоимости восстановления или сто­имости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта.

Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования представлен, прежде всего, методом прямого сравнения. Объект-ана­лог должен иметь то же функциональное назначение, полное квали­фикационное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство.

Расчет данным методом осуществляется в несколько этапов.

1. Нахождение объекта-аналога.

2. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов: коэффициентные (вносимые умножением на коэф­фициент) и поправочные (вносимые прибавлением или вычита­нием абсолютной поправки).

Доходный подход в оценке машин и оборудования. Для реализа­ции этого подхода необходимо спрогнозировать ожидаемый доход от оцениваемого объекта. Но применительно к машинам и оборудованию напрямую решить эту задачу невозможно, поскольку доход создается всем производственно-имущественным комплексом. Поэтому предла­гается поэтапное решение задачи.

1. Рассчитывается операционный доход от функционирования производственной системы (предприятия, цеха, участка).

2. Методом остатка определяется та часть дохода, которую можно отнести к машинному парку этой системы.

3. С помощью метода дисконтирования или метода капитализации определяется стоимость всего машинного парка.

Метод капитализации дохода применим при оценке машин и обору­дования главным образом в случаях «системной оценки», так как в ос­новном только в этих случаях возможна и целесообразна локализация соответствующего потока доходов и затрат и соотнесение его с объек­том оценки. Помимо оценки производственно-технологических систем этот метод применим также при оценке так называемого бизнесобразующего оборудования (например, дорогостоящих транспортных средств), с помощью которого выполняют непосредственно оплачиваемые ра­боты.

В связи с тем, что каждый подход имеет не только достоинства, но и недостатки, для обеспечения большей обоснованности и точности оценки в общем случае рекомендуется использовать одновременно несколько методов, предполагая, что истинная стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале значений, полученных разными методами.

Оценка стоимости зданий и сооружений. Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осу­ществляется: методом сравнительной единицы; методом поэлемент­ного расчета (разбивки на компоненты); индексным способом оценки.

Метод сравнительной единицы включает следующие шаги.

1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные рабо­ты. В качестве типичного сооружения лучше всего использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена.

2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.

3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находит­ся по формуле:

ПСВ=В х V_стр х k ,

где ПСВ — полная стоимость воспроизводства; В – восстановитель­ная стоимость единицы измерения (1 м³) данного типа здания; V_стр — строительный объем здания; k — поправочный коэффициент, учиты­вающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего обору­дования, климатического района и территориального пояса.

Метод поэлементного расчета (разбивки на компоненты)

Расчет ведется в следующей последовательности.

1. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т. д.).

2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемен­та в строящемся здании на дату оценки.

3. Суммирование поэлементных затрат.

Индексный способ оценки осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для пере­оценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

Оценка стоимости земельного участка. Земля в гражданский оборот была возвращена Указом Президента № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграр­ной реформы в России» от 27 октября 1993 г. Сделки с землей регули­руются Гражданским кодексом РФ, положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, положением о проведении кон­курсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей, Указом Президента РФ от 23 апреля 1993 г. № 480 «О до­полнительных мерах по наделению граждан земельными участками», Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий РФ с 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535, постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О по­рядке осуществления прав собственников земельных долей и имуще­ственных прав», Указом Президента РФ № 198 от 14 февраля 1996 г. «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности», а также Указом Президента РФ № 337 от 7 марта 1996 г. «О реализации кон­ституционных прав граждан на землю».

Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участ­ка. Оценщик имеет дело, прежде всего не с нормативной ценой земли, а с рыночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и предложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Ча­стная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования: индивидуальное (жилищное) строитель­ство; крестьянское (фермерское) хозяйство; личное подсобное, садо­водческое или дачное хозяйство; приватизированные участки под пред­приятиями.

На сегодняшний день в большинстве случаев объектом оценки яв­ляется не абсолютное (полное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования долгосрочной арендой. Соответ­ственно рыночным выражением этого оцениваемого права является уже не рыночная (продажная) стоимость земельного участка, а рыноч­ная стоимость права долгосрочной аренды.

Теоретически общеизвестно, что стоимость земли, как и других то­варов, отражает ее текущую ценность с точки зрения получения буду­щего дохода. В случае коммерческого использования будущие доходы земельного участка зависят от ожидаемой величины годовой аренд­ной платы (условно начисленной ренты) за вычетом расходов на осво­ение и эксплуатацию участка, т. е.:

V_З = (Д_в – И)/К_к ,

где V₃ — стоимость участка земли; Д_в — реальный или условно начис­ленный валовой доход; И — ожидаемые издержки; К_к — ставка (коэф­фициент) капитализации.

В методических рекомендациях оценки стоимости земельных уча­стков, утвержденных Минимуществом России, принята классифика­ция методов оценки земельных участков, в целом соответствующая классификации и содержанию методов оценки земли, рекомендуемых Международными стандартами оценки. В рекомендациях рассматри­ваются следующие методы оценки земли:

• методом техники остатка для земли;

• методом средневзвешенного коэффициента капитализации;

• методом сравнения продаж;

• методом разбиения;

• методом капитализации;

• методом валового рентного мультипликатора.

Оценка стоимости нематериальных активов

В ряде российских нормативных документов дается определение нема­териальных активов, рассматриваются их виды. Обобщая изложенный в этих документах материал, к нематериальным активам можно отне­сти активы:

• либо не имеющие материально-вещественной формы, либо материально-вещественная форма которых не имеет существенного значения для их использования в хозяйственной деятельности;

• способные приносить доход;

• приобретенные с намерением использовать их в течение длительного периода (свыше одного года).

Нематериальные активы можно подразделить на четыре основные группы:

1) Интеллектуальная собственность.

2) Имущественные права.

3) Отложенные, или отсроченные, расходы.

4) Цена фирмы (гудвилл).

В рамках интеллектуальной собственности выделяются:

• права на объекты промышленной собственности (изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки и зна­ки обслуживания, фирменные наименования, наименования мест происхождения товаров и меры по пресечению недобросовест­ной конкуренции);

• права на секреты производства (ноу-хау);

• права на объекты авторского права и смежных прав: на все виды научных, литературных, художественных произведений, програм­мные продукты для ЭВМ и базы данных, топологии интеграль­ных микросхем.

Вторая группа нематериальных активов — имущественные права (права пользования земельными участками, природными ресурсами, водными объектами). Подтверждением таких прав служит лицензия.

Отложенные, или отсроченные, расходы — издержки, представлен­ные в виде организационных расходов (гонорары юристам за состав­ление учредительных документов, услуги за регистрацию фирмы и т. д.), но все эти расходы осуществляются в момент создания предприятия.

Под ценой фирмы (гудвилл) понимается стоимость ее деловой ре­путации. Гудвилл присутствует только при наличии избыточной при­были и не может быть отделен от действующего предприятия (не мо­жет быть продан отдельно от него).

Определение стоимости изобретения как объекта промышленной собственности. Поскольку в соответствии с Патентным законом РФ (ст. 13) исполь­зование изобретения возможно только на основе лицензионного дого­вора, то стоимость изобретения правомерно определять по стоимости лицензии. Одним из общепринятых случаев определения цены лицен­зии является оценка ее стоимости по прибыли, получаемой покупате­лем (лицензиатом).

Предполагаемая прибыль П, которую получит покупатель (лицен­зиат), составит:

П=Q х Ц х (В_Д - В_о) х Н,

где Q — средний годовой объем ожидаемого выпуска продукции (при отсутствии достоверных данных могут быть использованы паспорт­ные данные о производительности оборудования); Ц — цена едини­цы продукции, изготавливаемой по лицензии (предпочтительно миро­вая); В_Д - срок действия лицензионного соглашения (обычно 5-10 лет); В_о — период освоения предмета лицензии (обычно 1-3 года); Н — нор­ма прибыли в той или иной области промышленности (обычно 0,1-0,2).

Расчет стоимости объектов промышленной собственности, имеющих правовую защиту (изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, товарных знаков). Стоимость объекта промышленной собственности С_о в общем случае определяется по формуле:

С_о = З_с К_мс К_т ,

где З_с — сумма всех затрат, связанных с созданием и охраной объекта промышленной собственности, руб.; К_мс — коэффициент, учитываю­щий степень морального старения объекта промышленной собствен­ности; К_т — коэффициент технико-экономической значимости объек­та промышленной собственности.

Коэффициент, учитывающий степень морального старения объек­та промышленной собственности — К_мс, определяется по формуле:

К_мс = 1 – Т_д/Т_н

где Т_н — номинальный срок действия охранного документа; Т_д — срок действия охранного документа по состоянию на расчетный год.

Определение стоимости товарного знака/торговой марки как объекта промышленной собственности.

Стоимость товарного знака С_ТЗ рассчитывается как часть прибыли от реализации продукции, защищенной товарным знаком, по формуле:

С_ТЗ=К П_рп,

где С_ТЗ — стоимость товарного знака, руб.; К — коэффициент, учиты­вающий характер производства продукции, защищенной товарным знаком, определяется по следующей шкале:

К = до 0,1 — индивидуальное производство;

К = 0,1-0,2 — мелкосерийное производство;

К = 0,2-0,3 — серийное производство;

К = 0,3-0,4 — крупносерийное производство;

К = 0,4-0,5 — массовое производство;

П_т — прибыль от реализованной продукции, защищенной товар­ным знаком:

П_рп=Н Q Ц,

где Н — норма прибыли; Q — объем реализуемой продукции за основ­ной срок действия товарного знака: Ц — вероятная цена единицы про­дукции, защищенной товарным знаком, руб.

В случае невозможности точного определения характера производ­ства продукции, защищенной товарным знаком, коэффициент К опре­деляется экспертным путем как

К = П_доп/П_рп ,

где П_дцп — дополнительная прибыль, создаваемая товарным знаком.

Заключение.

Контрольные вопросы и задания:

1. Что представляют собой инвестиционные ресурсы международного финансового рынка?

2. Раскройте основные способы мобилизации инвестиционных ресурсов.

3. Какие виды стоимость привлечения и размещения инвестиционных ресурсов существуют и используются?

4. В чем особенности оценки стоимости привлеченных инвестиционных ресурсов?

5. В чем особенности оценки стоимости денежных средств?

6. В чем особенности оценки стоимости зданий, сооружений и оборудования как инвестиционного ресурса?

7. В чем особенности оценки стоимости права владения или пользования земельными участками как инвестиционного ресурса?

8. В чем особенности оценки стоимости права владения патентами и промышленными образцами продукции как инвестиционного ресурса?

9. В чем особенности оценки стоимости права использования торговой марки как инвестиционного ресурса?