Лекция 5. Правовое регулирование сделок с земельными участками

План

1. Общая характеристика сделок с земельными участками.

2. Договор купли-продажи земельных участков.

3. Договор аренды земельных участков.

4. Договор безвозмездного срочного пользования земельными участками.

5. Залог (ипотека) земельных участков.

6. Наследование земельных участков.

1. Общая характеристика сделок с земельными участками

До 1990 г. характерной чертой земельного законодательства СССР и РСФСР было закрепление в нем исключительной государственной собственности на землю. Частная собственность на землю отсутствовала, а основным видом прав на землю граждан и юридических лиц являлось право постоянного (бессрочного) и временного пользования. Следствием этого было соответствующее отношение законодателя к возможности совершения сделок с землей. Согласно ст. 136 ЗК РСФСР 1970 г., сделки с землей (купля-продажа, дарение, мена и другие) признавались недействительными, а лица, виновные в их совершении, привлекались к административной или уголовной ответственности (ст. 137 Земельного кодекса РСФСР 1970 г.).

Проведение земельной реформы и законодательное вовлечение земельных участков в оборот привело к тому, что в настоящий момент более 45 млн. граждан являются собственниками земельных участков, еще около 12 млн. - собс­твенниками земельных долей.

До 1992 г. включительно официальная статистика сделок с земельными участками отсутствует. В последующие годы, по официальным данным, только договоров купли-продажи зем­ельных участков по России зафиксировано: в 1993 г. - 9900, в 1994 г. - 10 133, в 1995 г. - 231 454, в 1996 г. - 218 759.³⁴ Всего же сделок с землей уже в 1996 г. было зарегистрировано 600 тыс., а в 1997 г. - около 1 миллиона. В 1999 г. совершено 5,2 млн. сделок с земельными участками. Большинство этих сделок – аренда земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, а около 10 % - сделки купли-продажи участков между гражданами.

В этой связи никак нельзя согласиться с встречающимся в научной литературе мнением, что земля «как объект гражданских прав, точнее недвижимость включена в оборот после принятия нового Земельного кодекса, а для земель сельскохозяйственного назначения после принятия Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения».³⁵

Оборот земельных участков – это переход посредством совершения сделок либо иными разрешенными способами права собственности или иных прав на земельные участки и земельные доли от одних субъектов земельных отношений к другим в соответствии с гражданским и земельным законодательством Российской Федерации и ее субъектов.

Особенности оборота земельных участков обусловлены спецификой земли как природного объекта, а также публичным характером регулирования земельных отношений в России. Сделками с земельными участками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в сфере использования и охраны земель. Таким образом, сделка является юридическим фактом, влекущим определенные юридические последствия.

Сделки с земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п.3 ст.3 ЗК РФ). Иначе говоря, гражданское законодательство определяет общие правила совершения сделок (государственная регистрация, условия действительности, форма договора и т.д.), которые в полной мере распространяются и на сделки с земельными участками; земельное законодательство определяет оборотоспособность земельных участков, особенности приобретения права собственности и иных прав на них, включая проведение торгов; градостроительное законодательство определяет параметры и виды разрешенного использования земельного участка, предопределяя тем самым интерес покупателя к тому или иному участку; экологическое законодательство устанавливает экологические требования и ограничения для правообладателей земельных участков и т.д.

Сделки с землей должны оформляться в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации, а в указанных законом случаях, и обязательному нотариальному удостоверению (завещание, договор ренты или ипотеки земельного участка). Совершение сделок с землей в самом общем виде имеет следующие особенности:

а) Неизменность категории, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка при совер­шении сделки. Так, согласно п. 2 ст. 29 Закона о садоводческих и дачных объединениях, при совершении сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками изменение их целевого назначения и разрешенного использования не допускается.

б) Прямой запрет на совершение отдельных видов сделок с земельны­ми участками. Согласно ч.3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. ЗК РФ устанавливает перечень земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые изъяты или ограничены в обороте (ст.27). Таким образом, в обороте находятся земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения и земель поселений; возможность нахождения в обороте земельных участков иных категорий земель носит ограниченный характер (категория земель специального назначения или земель особо охраняемых территорий и объектов) либо вообще исключена (земель запаса).

в) Ограничение по субъектам таких сделок. Данный вид ограничений распространяется, главным образом, на иностранных граждан и юридических лиц, которые не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях (ст. 15 ЗК РФ), а также ограничены в возможности приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения.

г) Необходимость сохранения режима использования земель. Это оз­начает, что должен быть сохранен режим использования земель, установ­ленный в санитарно-защитных зонах, на землях особо охраняемых территорий и объектов, а также сохранено право проезда по участку, технического обслуживания или ремонта зда­ний, сооружений, коммуникаций и т.д.