20. Многофункциональные комплексы. История их возникновения – причины и предпосылки. Особенности планировочных решений.

Первые торговые центры в современном их понимании появились в конце 30-х -начале 40-х годов в США. Их возникновение и дальнейшее развитие там было обусловлено кризисом городских центров в связи с бурным развитием автомобильного транспорта. Перенапряженность уличного движения, переуплотненность центральных районов, отсутствие мест для автостоянок привели к тому, что за городом, на свободных территориях вместе с развитием жилищного строительства стали возникать на межгородских автострадах крупные торговые центры, окруженные большими автостоянками (до 10 тыс. автомобилей!)

В Западной Европе торговые центры получили развитие после второй мировой войны. В отличие от американских, европейские торговые центры, как правило, сооружались в центральных городских районах в связи с их реконструкцией.

Многофункциональным комплексом называют объект недвижимости, который содержит два или более из нижеперечисленных форматов. Это магазины, салоны услуг, офисы, развлекательные заведения, которые создают среду для совершения покупок, работы и отдыха.

В России только наметилась тенденция создания универсальных многофункциональных комплексов, в которых объединены коммерческая и жилая функции. На рынок выходят здания, в которых люди живут, работают, совершают покупки, получают социально-бытовые услуги. Это, конечно, оправдано как с точки зрения экономии ресурсов (земли, энергоносителей), так и с точки зрения обеспечения безопасности, что сегодня является одной из важных задач при функционировании объекта. В зависимости от назначения объекта одну из его функций считают основной, а вторую — дополнительной, или сателлитом. Впрочем, нередки случаи, когда функции существуют достаточно автономно, не сочетаясь друг с другом, но и не мешая одна другой.

Многофункциональные центры принято классифицировать в зависимости от их профилирующей функции.

-Торгово‑офисные центры

Основная их функция — торговая, однако часть помещений занимают офисы. Как правило, такие центры возникают из‑за желания владельца сэкономить.

-Офисно‑торговые центры

Центры с доминирующей офисной функцией допускают наличие торговых площадей. Как правило, это бизнес-центры любого класса с магазинами на первом этаже. Формат магазинов зависит от уровня основной составляющей

-Гостинично‑торговые комплексы

-Торгово‑гостиничные комплексы

-Торгово‑развлекательные комплексы

Учитывая растущую конкуренцию в сегменте торговой недвижимости, торговые комплексы (ТК) вынуждены пересматривать свою концепцию и предоставлять посетителям все больше дополнительных услуг. Одним из способов привлечения посетителей в ТК является создание там развлекательной инфраструктуры.

Особенности создания концепции многофункциональных комплексов

Многофункциональные комплексы особенно сложны в управлении: необходимо четко продумать зонирование, логистику служебных и потребительских потоков, поскольку, как бы ни разделялись функции комплекса, они все равно остаются жестко связаны друг с другом инженерными, коммуникационными системами, управлением, общей концепцией.

В тех случаях, когда предполагается, что функции существуют отдельно друг от друга, необходимо продумать два отдельных входа, причем так, чтобы ни одна из целевых групп не была обижена и ей не приходилось искать нужную дверь.

Основную задачу многофункционального комплекса определяют, исходя из местоположения. Там, где проходимость хорошая, имеет смысл делать основной функцией торговлю. Если проходимость не очень высока, но место характеризуется отличной транспортной доступностью, стоит задуматься об офисной функции. Выгодное местоположение способно спасти любой проект, даже с самой слабой концепцией или вовсе без нее. Но лакомых площадок в крупных городах становится все меньше, поэтому усилия надо сосредоточить на разработке концепции. Удачная концепция вытягивает даже объект с отнюдь не блестящим расположением.

Плюсы многофункциональных комплексов

-Максимально эффективное использование земельного участка под застройку;

-экономия ресурсов;

-наличие возможности адаптивного многократного использования, преобразования заброшенных незанятых помещений в новые центры застройки смешанного типа;

-несколько функций, выполняемых одним комплексом, дают целевой аудитории несколько поводов для его посещения, обеспечивают привыкание к комплексу;

-удачно спланированные и сочетаемые функции могут обеспечить взаимодополняемость потоков посетителей;

-застройки смешанного типа имеют хорошие перспективы (рынок будет двигаться в этом направлении), при усилении конкуренции на рынке многофункциональность становится дополнительным преимуществом;

-уменьшение рисков за счет вкладывания средств одновременно в разные виды недвижимости, причем в одном месте, и, следовательно, увеличение инвестиционной привлекательности проекта.

Минусы многофункциональных комплексов

-Сложность при реализации проекта в планировании, зонировании, исполнении (проектирование, строительство и инженерные сети);

-потенциальные сложности в продвижении объекта при расстановке акцентов;

-плохие концепция и зонирование могут привести к тому, что функции будут мешать друг другу;

-возможны ограничения со стороны закона (зонирование и строительные кодексы);

-более дорогие и сложные эксплуатация и управление;

-сложности в поддержании классности здания на определенном уровне.