2.2 Экономические методы регулирования землепользования. Земельные платежи

В настоящее время делается попытка перейти к экономическим методам регулирования землепользования, основанным на использовании показателей кадастровой и рыночной стоимости земли, а также экологического ущерба. Для этих целей в стране проводится кадастровая оценка земель перечисленных выше категорий по утвержденным методикам оценки. Разрабатываются и утверждаются стандарты и методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков. Предполагается, что в самое ближайшее время земельные платежи будут устанавливаться в процентах от кадастровой стоимости земли, которая, в свою очередь, должна определяться на основе рыночной стоимости. Вводится механизм выкупа незастроенных земельных участков и права их аренды по рыночной стоимости. Рыночная стоимость земли и ее улучшений в конкретном районе является функцией годового дохода на капитал (подсчитанного с учетом стоимости денег во времени), который мог бы быть получен в случае выбора лучшей альтернативы землепользования, то есть такой, которая сочетала бы наиболее эффективный вариант землепользования с возможностью получить от него максимальную отдачу. Отсюда следует, что основным методом оптимизации землепользования на основе рыночной стоимости земли является установление земельных платежей — земельного налога и арендной платы в размерах, пропорциональных этому показателю, то есть в процентах на капитал, представленный землей и посчитанный через ее рыночную стоимость.

Оценка экологического ущерба и установление компенсационных платежей в его возмещение также является важнейшей мерой экономического воздействия на землепользователей, препятствующей нежелательным методам развития территории⁸.

Как указывалось выше, переход к экономическим мерам воздействия на землепользователей невозможен в рамках существующего правового поля. Отчасти такие механизмы прописаны в федеральных законах, но, к сожалению, в наиболее общей форме, без создания организационных механизмов их реализации. Так как наши законы не являются законами прямого действия, то для выполнения продекларированных в них статей требуется разработка и утверждение подзаконных актов. Это в полной мере относится и к земельному законодательству. Предполагается, что базой налогообложения будет некая адвалорная величина, определенная как процент от рыночной стоимости (для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка, которая, в свою очередь, должна быть определена в виде процента от рыночной стоимости). Однако на практике этого не происходит, так как ведомством, ответственным за проведение кадастровой оценки земель (Росземкадастром), во исполнение принятого ранее постановления Правительства РФ разработана серия методик оценки кадастровой стоимости земель различных категорий, практически никак не связанных с рыночной стоимостью и даже нарушающих основные принципы ее установления. Механизма установления кадастровой стоимости в процентах от рыночной стоимости нет. Также нет механизма и порядка определения рыночных цен для целей налогообложения. В настоящее время земельные платежи не связаны ни с рыночной стоимостью земли, ни с величиной земельной ренты, а установлены по фиксированным ставкам, приведенным в законе о плате за землю.

Кадастровая стоимость представляет собой расчетный показатель, определяемый по утвержденным методикам. Кадастровая стоимость не формируется сама в результате поведения участников рынка, а ее устанавливают по расчетным моделям или регламентированным правилам. Применение кадастровой стоимости с целью повышения эффективности использования земли не решает проблему, так как данный показатель по своему содержанию является нормативным, то есть назначенным для определенных целей и на определенный срок, и совпадает с реальными ценовыми пропорциями, складывающимися на различных рынках. В лучшем случае это даст лишь сравнительную оценку ценности разных по качеству земель и иных природных ресурсов.

Методики государственной кадастровой оценки земли являются нормативными документами, обязательными к применению при проведении государственной кадастровой оценки земли и определении показателя кадастровой стоимости земельного участка. Часть методик (методика оценки сельскохозяйственных угодий, методика оценки земель лесного фонда) предполагает проведение кадастровой оценки земли по трехуровневой системе: первый уровень — оценка территории всей страны с дифференциацией средних показателей по субъектам Российской Федерации; второй уровень — оценка территории в субъекте Российской Федерации с дифференциацией показателей кадастровой стоимости по районам и оценочным зонам; третий уровень – оценка территории районов или оценочных зон с дифференциацией показателей кадастровой стоимости по хозяйствам или отдельным участкам.⁹

Таким образом, экономические методы регулирования землепользования будут устанавливаться в процентах от кадастровой стоимости земли, которая, в свою очередь, должна определяться на основе рыночной стоимости. Это имеет свои достоинства и недостатки. Правительством РФ разработана серия постановлений (методик) оценки кадастровой стоимости земель. Методики государственной кадастровой оценки земли являются нормативными документами, обязательными к применению при проведении государственной кадастровой оценки земли и определении показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Законодательная практика в области землепользования и охраны окружающей среды регулирует деятельность органов надзора в сфере землепользования и охраны окружающей среды, тем самым осуществляя политику рационального использования и охраны окружающей среды.

Заключение

На современном этапе хозяйственная и иная деятельность органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, юридических и физических лиц, оказывающая воздействие на окружающую среду, осуществлялась на основе следующих принципов, как требует того ст. 3 ФЗ «Об охране окружающей среды»: соблюдение права человека на благоприятную окружающую среду; обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека; научно обоснованное сочетание экологических, экономических и социальных интересов человека, общества и государства в целях обеспечения устойчивого развития и благоприятной окружающей среды; охрана, воспроизводство и рациональное использование природных ресурсов как необходимые условия обеспечения благоприятной окружающей среды и экологической безопасности; ответственность органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятной окружающей среды и экологической безопасности на соответствующих территориях; платность природопользования и возмещение вреда окружающей среде; независимость контроля в области охраны окружающей среды; презумпция экологической опасности планируемой хозяйственной и иной деятельности и др..

Список используемых нормативно – правовых актов и литературы

1. Нормативные акты и другие официальные документы:

1.1 «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ)// "Российская газета", № 7, 21.01.2009

1.2 «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25 октября 2001 года (с изм. и доп., вступившими в силу с 06.01.2012) № 136-ФЗ.// «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, № 44, ст. 4147

1.3 «Гражданский кодекс Российской Федерации» Часть первая (гл.17. Право собственности и другие вещные права на землю) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 30.11.2011)// "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301

1.4 Закон Российской Федерации от 27 апреля 1993 года № 4866-1 "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" (в ред. Федеральных законов от 14.12.1995 № 197-ФЗ, от 09.02.2009 № 4-ФЗ).

1.5 Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. № 1102-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков".

2. Учебная литература:

2.1 Максимова А.Н. Управление недвижимостью : учебник . - М.: Издательство "Дело" АНХ, 2008. - 432 с.

2.2 Оценка рыночной стоимости недвижимости. В. Рутгайзер., 4 - е изд. допол. М. ИНФРА, 2009.

2.3 Савицкая Г.В. Теория анализа хозяйственной деятельности, изд.-4, М.: ИНФРА -М, 2007. - 288с.

3. Дополнительная литература:

3.1 Управление проектом, учебное пособие // П. С. Наносов; Изд. АСВ-М - 2009, с.10

4. Сетевые электронные ресурсы:

4.1 Официальный сайт Земельного Фонда Российской Федерации – Режим доступа: http://protown.ru/information/hide/2633.html

4.2 Лареон Герхард, Системы информации о земле и рынке недвижимости – Режим доступа: www.geo-garant.ru

4.3 Ю. Н. Лукин - «Развитие экономических методов землепользования» – Режим доступа: www.lib.csu.ru/vch/097/91.pdf

4.4 В. В. Ерофеев - « Регулирование землепользования в России» – Режим доступа: http://emsu.ru/ms/monf/library/mun7/10.htm

4.5 Электронная юридическая библиотека – Режим доступа: http://www.juristlib.ru/

1 Официальный сайт Земельного Фонда Российской Федерации – Режим доступа: http://protown.ru/information/hide/2633.html

2 В. В. Ерофеев - « Регулирование землепользования в России» – Режим доступа: http://emsu.ru/ms/monf/library/mun7/10.htm

3 Савицкая Г.В. Теория анализа хозяйственной деятельности, изд.-4, М.: 2007. - 288с.

4 Закон Российской Федерации от 27 апреля 1993 года № 4866-1 "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" (в ред. Федеральных законов от 14.12.1995 № 197-ФЗ, от 09.02.2009 № 4-ФЗ).

5 Максимова А.Н. Управление недвижимостью : учебник . - М.: Издательство "Дело" АНХ, 2008. - 432 с.

6 Лареон Герхард, Системы информации о земле и рынке недвижимости/2008г. – Режим доступа: www.geo-garant.ru

7 Управление проектом, учебное пособие // П. С. Наносов; Изд. АСВ-М - 2009, с.10

8 Оценка рыночной стоимости недвижимости. В. Рутгайзер., 4 - е изд. допол. М. ИНФРА, 2009.

9 Ю. Н. Лукин - «Развитие экономических методов землепользования» – Режим доступа: www.lib.csu.ru/vch/097/91

13