4.2. Местные рынки жилья План:

1. Структура и специфика рынка жилья.

2. Спрос на жилье и факторы, его определяющие.

3. Жилищно-коммунальное хозяйство муниципального образования: состояние, структура, управление.

4. Реформа ЖКХ: принципы, цели, результаты.

Становление рынка жилья в России — одно из наиболее слож­ных направлений реформ. Процесс реформирования ос­новывается на выделении двух самостоятельных направлений — новое стро­ительство и рынок жилья, с одной стороны, и коммунальные услуги — с другой. Строительство получает основное, самостоятельное значение, и рассматривается как единственный способ развития и устройства.

Рынок жилья структурирован и включает жи­лищный фонд как собственность на жилье, с одной стороны, и функционирование жилья, т. е. жилищные услуги, — с другой. На рынке жилищного фонда складываются цены на здания, квартиры. На рынке жи­лищных услуг формируется плата за пользование жильем. В рыночной экономике они взаимосвязаны между собой как эле­менты единого рынка жилья. Но в рыночной экономике фигурирует еще одно лицо — собственник земельного участка.

Следовательно, проблемы рынка жилья непосредственно связаны с земельным рынком, проблемами пространственного планирования, город­ским зонированием. В России эти вопросы остаются пока от­крытыми.

Формирование рынка жилья — длительный и сложный процесс, в котором приватизация жилья является исходным условием.

Обслуживание жилья как необходимое условие нормального функционирования и сохранности жилого фонда — вторая серьезнейшая проблема, прямо связанная с формированием рынка жилья. Организация обслуживания и механизм оплаты жилищно-коммунальных услуг — это основные вопросы муниципаль­ной жилищной политики.

Организация обслуживания пошла по пути поиска более со­вершенной структуры управления ЖКХ, сокращения звен­ности и разделения функций заказчика и подрядчика. Идея со­здания службы заказчика заключается в том, что эта служба выступает в качестве представителя жильцов муниципального фонда, действуя во взаимоотношениях с подрядчиком в интересах жителей. В обслуживании жилья мо­гут участвовать как муниципальные, так и частные предприятия на основе конкурсного отбора. Создание конкурентной рыночной сре­ды — тенденция благоприятная с точки зрения появления про­тивовеса муниципальным службам — монополистам в этой сфере.

В области оплаты жилья и коммунальных услуг была выбрана стратегия ее постепенного повышения. При этом предусматривается создать систему социальной поддержки малообеспеченных семей, не способных по своему уровню дохода оплачивать жи­лищно-коммунальные услуги. Механизм предоставления субси­дий основан на добровольно-заявительном принципе.

Рынок жилья существенно отличается от рынков других това­ров и услуг, поскольку жилье — единственный в своем роде товар. Особое значение для рынка жилья имеет местоположение, определенный набор характеристик местности: доступность к рабочим местам, магазинам; обеспеченность общественными услугами: школы, больницы; качество окружающей среды: качество воздуха, воды, уровень шума; внешний вид, внешние характеристики домов и участков. Существует и взаимосвязь рынка жилья с другими характеристиками местного сообщества: особеннос­тями населения, социального и психологического микрокли­мата.

Квартплата, или рента, устанавливаемая на рынке жилищных услуг, связана не столько с капитальными затратами на строительство здания, сколько с количеством и качеством услуг и другими факторами, лежащими за пределами рынка капиталов.

На рынке люди играют только две роли: потре­бителей и производителей. Спрос на жилье определяется целым рядом факторов: влияние цен; доход семьи; платежеспособность; колебания процента и платежеспособность; население и образование семей.

Предложение имеющихся в наличии жилищ называется пред­ложением жилищного фонда. В краткосрочной перспективе предложение жилищного фонда является неизменным. Это связано с тем, что жилье не может быть мгновенно произведено либо уничтожено. Поэтому в краткосрочной перспективе предложение жилищного фонда совершенно не зависит от цены, по которой продают­ся жилища. Со временем предложение жилищного фонда может быть увеличено.

Расходы на реконструкцию существующих жилищ повыша­ют их качество и стоимость жилищного фонда, но не ведут к количественному увеличению.

Обслуживание и ремонт жилищного фонда направлены на предотвращение потерь жилья вследствие амортизации.

Качество жилья обычно оценивается количеством жилищ­ных услуг, обеспечиваемых жилищем. По этому критерию ры­нок жилья можно разделить, по крайней мере, на три подрынка жилья: невысокого, среднего и высокого качества. Такое деление рынка жилья имеет вполне определенную связь с делением населения на доходные группы — с низкими, средними и высокими доходами.

Модель фильтрации описывает взаимодействие между различными подрынками и процесс перехода жилища от одного пользователя к другому. В основе фильтрации лежат два взаи­мосвязанных процесса.

1. Сокращение жилищных услуг. С течением времени и в результате физического износа, технологического старения количество жилищных ус­луг, обеспечиваемых любым жилищем, снижается.

2. Сокращение доходов жильцов. По мере сокращения жи­лищных услуг жилище последовательно переходит к се­мьям, чьи требования к качеству жилья прогрессивно уменьшаются.

Подрынки жилья взаимосвязаны и изменения на одном из подрынков ведут к изменениям на других рынках. В зависимости от конъюнктуры на рынке жилья фильтрация может принимать две основные формы.

• Нисходящая фильтрация. В результате старения жилища естественным путем фильтруются вниз с рынка жилья более высокого качества на рынок жилья низкого каче­ства. Нисходящая фильтрация может быть и результатом изменения прибыльности. Нисходящая фильтрация, ведущая к появлению целых райо­нов трущоб, является основным дефектом рынка жилья.

• Восходящая фильтрация, т. е. перевод жилья с рынка низ­шего качества вверх.

Регулирование рынка жилья с помощью государственных и местных программ может идти по следующим направлениям:

• политика стимулирования предложения, которая осуще­ствляется через субсидирование частного строи­тельства;

• политика стимулирования спроса, т. е. субсидирование потребителей жилья через различные инструменты (по­собия, сертификаты и т. д.);

• административное ограничение квартирной платы.

Эти направления регулирования рынка жилья реализуются через соответствующие программы. Выделяют три основных типа программ.

• жилищная помощь включает различные меры для улучше­ния жилищных условий и снижения стоимости жилья для бедных.

• жилищная поддержка предполагает поддержку усилий местной администрации по улучшению качества жилья и оживлению заброшенных микрорайонов.

• ограничение максимальной квартплаты.

Стимулирование предложения жилищно­го фонда включает субсидирование частного жилья. Местные органы власти могут строить и обслуживать специ­альное жилье для бедных. Участие государства при этом может осуществляться четырьмя способами.

• Капитальные субсидии. Государственное жилье может строиться за счет выпуска ценных бумаг, освобожденных от налогообложения. После оплаты этих бумаг правительством жилье становится собственностью местной адми­нистрации.

• Субсидии расходов по эксплуатации жилья. Правительство может субсидировать расходы, связанные с эксплуатаци­ей жилья, покрывая разницу между квартплатой и фактическими затратами его эксплуатации. Эти субсидии могут быть установлены таким образом, чтобы семья платила за жилье не больше, чем, например, 30% своего дохода.

• Субсидии на ремонт. Правительство устанавливает ограничения (сверху) дохода жильцов, которые имеют право пользоваться государственным жильем.

• Субсидирование частного жилья. Возможны две наиболее распространенные программы. Первая программа — субсидирование строительства частно­го жилья, сдаваемого внаем бедным семьям. Вторая программа субсидирования частного жилья для се­мей с низким доходом предусматривает выплату жильцами в качестве квартплаты определенного процента их доходов. Что­бы получить помощь, семья должна жить в новом жилище, удовлетворяющем минимальные физические стандарты, и пла­тить, например, 30% своего дохода.

Программы субсидирова­ния частного жилья ведут к уменьшению спроса на низкокаче­ственное жилье и снижению равновесных цен в частном секторе.

Стимулирование спроса осуществляется с целью предоставле­ния бедным семьям права свободного выбора жилища. Получа­емые бедными купоны могут быть использованы для оплаты как нового, так и старого жилья, которое обычно дешевле. Раз­личают купоны двух типов: квартирные сертификаты и жи­лищные ваучеры.

Квартирные сертификаты ограничивают выбор жилья лишь двумя условиями. Во-первых, жилье должно удовлетворять ми­нимальным требованиям к размеру и качеству. Во-вторых, се­мья не может платить за жилье больше справедливой арендной платы. Квартирные сертификаты призваны поощрять улучшение жилищных условий, поскольку это не отражается на возмож­ности семьи приобретать другие товары и услуги до тех пор, пока квартплата не превысит справедливую рыночную цену.

Жилищные ваучеры являются разновидностью сертификата. Они отличаются одним важным качеством — получатель может его использовать при найме любого жилья, удовлетворяющего минимальным стандартам качества. Ваучер покрывает разность меж­ду справедливой рыночной квартплатой и 30% дохода, квар­тирный сертификат — разность между фактической квартпла­той (которая может быть меньше справедливой рыночной квартплаты) и теми же 30% дохода. Поэтому ваучерная про­грамма обходится государству дороже.

Жилищные пособия выступают альтернативой ваучерам. По­собие представляет собой денежные выплаты, равные разно­сти между определенной долей дохода (например, 30%) и справедливой рыночной квартплатой. Для получения пособия се­мья должна жить в квартире, удовлетворяющей минимальным стандартам качества.

Ограничение квартплаты — наиболее простой инструмент регулирования рынка жилья административными методами. Вме­сте с тем этот метод ведет к тому, что часть домовладельцев находят для своих домов более выгодное применение или просто сносят их для расчистки территории под коммер­ческое использование.