Лекция № 6 Массовая оценка земли и иных объектов недвижимости.

Когда должно быть оценено большое количество объектов недвижимости, проведение индивидуальной оценки становиться затруднительным и затратным делом. Таким образом, должна быть введена концепция массовой оценки, чтобы стало возможным проведение оценки большого количества объектов (для налогообложения). Следовательно, требования к эффективной системе массовой оценки могут быть сформулированы следующим образом:

1. Данная система должна быть основана на сравнении рыночных цен (настоящей стоимости).

2. Должна служить интересам разнообразных пользователей.

3. Должна быть гибкой в отношении методов сбора данных и использования соответствующего программного обеспечения.

4. Методика оценки должна удовлетворять определенным статистическим требованиям, чтобы можно было выбрать таковые объекты, для получения общих результатов.

5. Работа системы должна контролироваться индивидуальными оценщиками и потребителями.

Процедура массовой оценки:

1. Проводится исследование сделок с недвижимостью (купля продажа) и данные вносятся в систему (местоположение, цена и так далее).

2. С помощью использования статистического программного обеспечения данные обрабатываются, чтобы определить отношение к местоположению и таким образом создать систему относительных факторов, которые могут быть получены с помощью их.

3. На выходе мы имеем три взаимосвязанных группы данных:

– стоимость

– объект

– и характеристики качества объекта в отношении к местоположению объекта.

Экономическая оценка земли.

Экономическая оценка земли – это определение относительной доходности земель разного качества разделе природно-экономических условий.

Оценочные показатели (баллы) рассчитываются по группам почв, выделяемых при бонитировки и служат основой для построения оценочной шкалы.

Оценка стоимости городских земель, земельных участков является обобщенной характеристикой, включает в себя затратную и рентную составляющие и может быть положена в основу расчетов как иных видов стоимости городских земель, земельных участков, так и всех экономических нормативов землепользования.

В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество, местоположение земельных участков, произведенных на них улучшений, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства и др.

Кадастровая оценка земель.

Кадастровая оценка земельных участков в городах характеризует стоимость отдельного земельного участка в общей системе оценочного зонирования территории города с учетом рыночной стоимости земли и качественно-количественных характеристик земельного участка.

Кадастровая оценка городских земель представляет собой определенный комплекс работ, который включает в себя следующие этапы:

1. сбор и анализ исходной информации, характеризующий рынок земли и прочих объектов недвижимости в городе.

2. Сбор и анализ исходной информации характеризующий факторы ценообразования рыночной стоимости земли с учетом вклада каждого фактора в изменение стоимости земли.

3. Согласование результатов факторного анализа с результатами анализа рыночной статистики. Расчет показателей квартальной стоимости городских земель.

4. формулирование данных по земельным участкам и проведение кадастровой оценки земельных участков с учетом квартальной стоимости земли.

5. Экономическая оценка территории города по кадастровым кварталам с учетом к0430ественно-количественных характеристик земельных участков.