Лекция № 5 Процесс и методы оценки недвижимости.

Согласно общепринятой экономической тории, оценка недвижимости приносимая доход, является упорядоченным процессом, основанным на принципах, перечисленных ранее.

В целях достижения обоснованных результатов, процесс оценки земли и недвижимости следует разделить на шесть этапов:

1. Определение проблемы

2. Составление плана оценки

3. Сбор, уточнение и подтверждение информации

4. Выбор и применение, соответствующие данному случаю, методов оценки

5. Согласование результатов оценки

6. Подготовка отчета о результатах оценки

На первом этапе определения проблемы, выявляется цель оценки и вид стоимости недвижимости имущества, которую требуется определить (рыночная, залоговая, для налогообложения и так далее).

На втором этапе разрабатывается план проведения оценки для того, чтобы определить какие конкретные данные потребуются для информации и экономии времени.

На третьем происходит сбор информации, осуществляется он согласно плану проведения оценки и обеспечивает последующий анализ рыночных условий финансирования и характеристик самого объекта.

На четвертом этапе происходит выбор одного из трех методов оценки стоимости недвижимости имущества – это рыночный, затратный и доходный метод.

Рыночный метод или метод прямого сравнения анализа продаж, применяется в условиях существования развитого рынка сопоставимых объектов недвижимости. Точность метода зависит от точности собранных данных, но часто этот метод опирается на сделки, совершенные в прошлом и показания стоимости могут быть не верными, потому что рынок быстро меняется.

Затратный метод зачастую пригоден для новых и строящихся объектов, для оценки лучшего и более эффективного использования замели и для целей страхования. Информация должна включать следующие данные: цена на землю, стоимость материалов, уровень средней зарплаты, издержки на износ оборудования. Данный метод абсолютно не пригоден для уникальных и имеющих историческую ценность объектов, и объектов с большим физическим износом.

Доходный метод является одним из наиболее применяемых для сравнения альтернативных вариантов вложения в недвижимость. Он основан на применении ставок капитализацию

Капитализация – пересчет затрат и доходов на текущий момент времени.

Эти три подхода являются рыночными методами, так как используют информацию о рыночной стоимости отдельных составляющих сделки.

Понятие стоимости земли как объекта недвижимости

В рыночных условиях можно выделить несколько видов стоимости земли как объекта недвижимости. Стоимость земли как объекта недвижимости формируется 4 факторами:

Факторы Спрос Полезность Ограниченность предложения или дефицитность Отчуждаемость объекта

Стоимость земли как объекта недвижимости

Виды стоимости Рыночная Потребительская Инвестиционная Ликвидационная Страховая Балансовая Стоимость для налогообложения

Рыночная стоимость земли - наиболее вероятная цена продажи земли на конкурентном и свободном рынке, при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы о ценах недвижимости. При этом сделка совершена на определенных условиях:

1. Покупатель и продавец действуют на условиях типичной мотивации;

2. Обе стороны обладают полной информацией о сделке и действуют наилучшим образом в своих интересах;

3. Имеется достаточно времени для выявления реакции рынка на имеющееся предложение;

4. Цена сделки не содержит скидок и уступок;

5. Объект сделки обладает признанной полезностью, достаточно дефицитен.

Цена земли – фактическая сумма купли – продажи земельных участков в уже совершенных сделках.

Кроме рыночной цены земли в РФ широко применяется нормативная цена земли – это стоимость определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Определение нормативной цены земли основано на расчетах земельного налога. Земельный налог устанавливается для земель различного целевого назначения. Объектами налогообложения являются земельные участки и земельные доли при общей долевой собственности.