Абсолютная рента

Ее получают со всех сельскохозяйственных земель независимо от их качества, местоположения и производительности дополнительных вложений. Она обусловлена монополией частной собственности на землю.

При передаче в аренду худших земель арендатор должен обязательно обеспечить получение средней прибыли себе и сверхприбыли собственнику в качестве арендной платы.

2.8.Источником образования абсолютной ренты является излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, которая образуется в сельском хозяйстве из-за:

• более низкого процента вкладываемого капитала;

• трудности перелива капитала из промышленности в сельское хозяйство;

• межотраслевой конкуренции.

Монополия на землю как объект хозяйствования обуславливает особенности ценообразования на сельскохозяйственную продукцию в условиях ограниченности площадей лучших и средних по качеству земельных массивов и вовлечение в использование худших из них. Поэтому любой землепользователь имеет индивидуальную цену производства, складывающуюся из индивидуальных издержек и средней прибыли в отрасли (иначе становится бессмысленным процесс производства на худших участках и их использование прекращается). Следовательно, собственник или арендатор худших земель должен получать среднюю прибыль, а ведущий хозяйство на средних и лучших земельных участках добавочную прибыль выше средней.

Монопольная рента

1.9.Она образуется на землях исключительного качества, на которых возможно производство редких по своим потребительским свойствам видов сельскохозяйственной продукции.

Образование монопольной земельной ренты в поселениях формируется за счет двух источников:

1. Для конкретных целей строительства требуются участки в определенных местах и определенной площади, но в силу естественной ограниченности земельных участков на этих территориях, возможно их предложение не соответствует спросу на них, что повышает стоимость этих участков как территориального базиса.

2. Монопольная рента образуется на отдельных участках поселений, которые в силу своих природных, социальных и экологических факторов приобретают особо ценные свойства. Ограниченность таких земель обуславливает особый дефицит монопольной продукции на рынке, которую реализуют по монопольно высоким ценам.

Социальная рента

2.9.Это плата за земельные участки с развитой социальной инфраструктурой (школы, больницы, дома культуры, центры бытового обслуживания и т.д.). Ее определяют как по типу дифференциальной, так и по типу монопольной ренты.

Лекция № 4 Принципы оценки недвижимости

Включают в себя оценку полезности объекта, возможность его замещения и прогнозирования ожидаемых доходов. Под полезностью подразумевается способ данной недвижимости отвечать требованиям пользователя в данном месте и в течении необходимого периода времени.

Недвижимость обладает стоимостью только в том случаи, если она может быть полезна потенциальному собственнику, или нужна для реализации определенной экономической функции. К одному и тому же объекту оценки могут быть приняты различные принципы, выбор подхода определяется конкретными условиями и целями оценки.

Принцип замещения означает что существующий объект не может стоить больше стоимости создания нового объекта с эквивалентной полезностью и показывает максимальную стоимость имущества по которой может быть приобретен другой сопоставимый объект.

Максимальная цена будет определятся по средствам изучения цен на другое аналогичное имущество методом сравнительного анализа продаж. Аналогичен принципу замещения принцип временных издержек или возможной стоимости. Возможная стоимость – это стоимость, которую может потерять инвестор, выбравший этот вариант вложения средств.

Принцип ожидания означает современную стоимость дохода или других выгод, которые в будущем могут быть получены инвестором от владения объектом недвижимости.

Полезность объекта недвижимости зависит от стоимости прогнозируемых доходов, инвестор ожидает получить ежегодный доход от недвижимости плюс сумму, которая будет получена от перепродажи. При этом основными параметрами прогнозируемого чистого дохода является количество и продолжительность ожидаемого потока дохода с поправкой на время – называется такой перерасчет ставкой дискантирования и применяется при анализе любых инвестиций в недвижимость.

Принцип: возрастающая или уменьшающая отдача. Означает что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистый доход увеличивается быстро растущими темпами до критической точки. Откуда, общий доход хотя и растет, но уже замедленными темпами. Замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Принцип сбалансированности или пропарциональности. Данный принцип означает, что для любого землепользования существуют оптимальные величины факторов производства, которые в сочетании друг с другом максимально повышают стоимость земель. Так если к землям приложено мало факторов производства, то она застроена с большим резервом для строительства, если много – то перегружена застройкой. В таком случаи земельные участки используются не эффективно, и соответствуют принципу остаточной стоимости, земля теряет свою стоимость.

Принцип экономического разделения. Включает оценку по следующим факторам:

- местоположение;

- транспортная доступность;

- соответствие рыночным стандартам;

- предложение и спрос;

- конкуренция;

- физический и моральный износ и так далее…

Фактор местоположение определяется зависимостью стоимости недвижимости, используемый конкретным образом от экономической среды, функционирования и стоимости других используемых земель прилегающей местности. Фактор транспортной доступности определяется как правило, затратами на связь между различными частями города.

Принцип оценки рыночных стандартов. Означает, что проекты застройки недвижимостью должны отвечать общепринятому варианту использования земли. Обычно под соответствием рыночным стандартам понимается то, в какой степени архитектурный стиль и уровень удобства услуг отвечает потребностям и ожиданиям рынка.

Также с принципом соответствия связан принцип регрессии и прогрессии. Регрессия возникает когда применяемый вариант использования земли характеризуется изменениями и улучшениями применительно к определенным рыночным условиям. А прогрессия имеет место когда в результате функционирования соседних объектов землепользования, повышается стоимость объекта.

Принцип наиболее эффективного использования является концепция модели анализа различных факторов, влияющих на стоимость земельного участка. Этот принцип позволяет объединить все выше рассмотренные принципы с учетом всех факторов, влияющих на стоимость земельного участка и недвижимости.