- •Лекции по государственной регистрации 4 курс 7 семестр Лекция № 1 Общие положения оценки земельных участков и иных объектов недвижимости
- •Особенности формирования рынка недвижимости
- •Сегменты ранка недвижимости
- •Факторы рынка недвижимости Влияние факторов на развитие рынка недвижимости
- •Факторы государственного регулирования ранка недвижимости
- •Факторы, определяющие спрос и предложение
- •Лекция № 2 Рынок земли
- •Лекция № 3 Земельная рента и ее учет при оценке земельных участков
- •Дифференциальная рента
- •Абсолютная рента
- •Монопольная рента
- •Социальная рента
- •Лекция № 4 Принципы оценки недвижимости
- •Лекция № 5 Процесс и методы оценки недвижимости.
- •Понятие стоимости земли как объекта недвижимости
- •Лекция № 6 Массовая оценка земли и иных объектов недвижимости.
- •Экономическая оценка земли.
- •Кадастровая оценка земель.
Лекция № 2 Рынок земли
Рынок земли – как частный случай рынка недвижимости, представляет собой совокупность собственников земельных участков с соответствующими правами и обязанностями, включая возможность совершения сделок государственных некоммерческих структур, осуществляющих регистрацию сделок с земельными участками, контроль за использованием земель, функционирующую в одном информационно-правовом пространстве.
Помимо сложной организационной структуры рынок земли обладает рядом особенностей, отличающих его от остальных видов рынка:
Невозобновляемость ряда природных ресурсов, т.е. месторождений нефти, газа, цветных металлов;
Площади земельных угодий фиксированы, поэтому предложение земли на рынке недвижимости совершено неэластично;
Земля представляет собой материальный продукт, созданный в сочетание с другими факторами, т.е. это труд и капитал. Стоимость части материального продукта относится к земельным доходам – это стоимость земли и арендная плата, основанная на предельной продуктивности земли и земельной ренте;
Одинаковые по размеру и затратам капитала, но разные по качеству земельные участки приносят разный доход (ренту);
Качество земельных участков и соответствующий размер земельной ренты определяется плодородием почв, местоположением к рынкам сбыта и источникам сырья, приложенной рабочей силой и оснащенностью территории инфраструктурой.
1.6.2.6.Субъекты рынка земли:
Российская Федерация (Президент, Государственная дума, Совет Федерации), и субъекты РФ в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице ОМС;
Юридические лица – коммерческие и другие организации, в том числе иностранные;
Граждане и их объединения, семьи, народы и, в определенных случаях, иностранные граждане.
Критерии сегментации земельного рынка:
В зависимости от категории земель: сельскохозяйственного назначения; населенных пунктов; промышленности и иного специального назначения; особоохраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда; запаса.
В зависимости от вида разрешенного использования: для ИЖС; коттеджного строительства; ведения личного подсобного или крестьянско-фермерского хозяйства; ведения садово-огороднического хозяйства; размещения промышленных, коммунальных и складских объектов; размещения объектов коммерческого назначения; прочего использования.
В зависимости от вида права на земельные участки: право собственности; право аренды; право постоянного бессрочного пользования; право пожизненного наследуемого владения; сервитут.
В зависимости от расстояния от областных и районных центров: до 10 км; 10 – 20 км; 20 – 30 км; 30 – 40 км; 40 – 60 км; 60 – 80 км; свыше 80 км.
В зависимости от престижности направления от областных и районных центров;
В зависимости от размера земельного участка: мелкие – до 0,5га; средние – 0,5 – 5 га; крупные – 5 -20 га.
В зависимости от степени развитости инфраструктуры: электроснабжение; водоснабжение; газоснабжение; теплоснабжение; канализация; прочие коммуникации.
Основные цели и направления анализа земельного рынка
Цели анализа земельного рынка: Уровень цен; Состояние рынка; Доступность и ликвидность земельных участков; Эффективность инвестиций в земельные участки.
Направления анализа земельного рынка: Сегментирование земельного рынка; Цены на объекты-аналоги; Прогноз цен на объекты инвестиций; Влияние местоположения на цену; Законодательная и нормативная база; Предложение, спрос и количество сделок; Оценка ликвидности; Поток доходов; Экономическая и макроэкономическая ситуация; Прогнозирование состояния рынка.
Для обеспечения комплексности исследования рассчитывается определенный набор показателей состояния земельного рынка, характеризующих: Ценовую ситуацию; Конъюнктуру спроса и предложения; Активность рынка; Ликвидность объектов.
Задачи исследования земельного рынка: Анализ и оценка текущего состояния показателей; Исследование динамики показателей; Сравнительный анализ динамики показателей по разным сегментам рынка; Исследование важнейших факторов, влияющих на изменение показателей; Прогнозирование тенденций изменения показателей.