Особенности формирования рынка недвижимости

1.3.Основными факторами, определяющими начало развития рынка недвижимости в РФ, стали экономические реформы, направленные на развитие свободного рынка, – это введение частной собственности на недвижимость, приватизация жилья, предприятий, сферы обслуживания и промышленности, признание земли недвижимым имуществом и включение ее в гражданский оборот.

2.3.Обязательное условие оценки земельных участков как объектов недвижимости это учет специфики функционирования рынка недвижимости, состояние которого значительно влияет на уровни доходов, размеры риска и возможную цену реализации объектов оценки.

1.4.2.4.Рынок недвижимости – это совокупность сделок с недвижимостью, потоков информации по таким сделкам, необходимые инфраструктуры (банки, ипотеки, риэлтерские организации), а также операции по управлению и финансированию сделок.

Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости, включая природные ресурсы, в т.ч. и землю.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность механизмов, с помощью которых передают права собственности на объекты недвижимости, устанавливают цены на объекты недвижимости, распределяют или перераспределяют территорию между различными конкурирующими видами использования земель и ее улучшений (зданий, строений, многолетних насаждений).

Факторы развития рынка недвижимости

К факторам развития рынка недвижимости относят:

1. экономические – уровень и динамика доходов населения, уровень развития бизнеса и его динамика (рост и падение деловой активности, изменение структуры бизнеса и его доходности), доступность финансовых ресурсов в целом и кредитов в частности, риск инвестиций в недвижимость, стоимость на строительство, цены и тарифы на коммунальные услуги.

2. Социальные – уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры, уровень и тенденция изменения образовательного уровня населения, уровень и тенденция социальной структуры населения и т.д.

3. Правовые и административные – налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц – налог на имущество, на прибыль, земельный налог), правовые и административные условия получения прав на застройку или реконструкцию принятие процедуры передачи права, размер права подключения к различным инженерным коммуникационным сетям, отчисления на различные виды инфраструктуры; правовые, экономические условия совершения сделок (право на регистрацию, гарантия со стороны государства и сроки процедур).

4. Наличие инфраструктуры на территории – уровень различной сферы обслуживания, удаленность от центра, обеспеченность транспортными сетями и т.д.

5. Экологическая обстановка – уровень загрязнения, наличие свалок, инсоляция.

Сегменты ранка недвижимости

Рынок недвижимости, главная цель которого организовать встречу продавца с покупателем имеет сложную функционально-организационную структуру. Кроме того, рынок можно разделить на следующие сегменты:

1. По типу недвижимости (земельные участки, жилые, офисные, индустриальные, складские, индивидуальные многофункциональные объекты).

Все типы, которые имеют общую черту – по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса.

2. По различным регионам с разной степенью занятости (со стабильно высокой занятостью, с низкой занятостью, циклической занятостью).

3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественно аренды, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала).

4. По степени готовности – готовые объекты, объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта и незавершенные объекты.