16

Лекции по государственной регистрации 4 курс 7 семестр Лекция № 1 Общие положения оценки земельных участков и иных объектов недвижимости

1.1. В странах с переходной экономикой, к которым относится и РФ, оценка земельных и иных объектов недвижимости стала одной из главных целей экономического развития по следующим причинам:

1. оценка имущества становится все более важной для функционирования рынка недвижимости;

2. Оценка имущества является необходимым основанием для ипотечного кредитования, которые вводятся в соответствии с законодательством и таким образом будет иметь серьезные воздействия на рынок недвижимости;

3. Для медленно развивающегося страхового рынка очень важно иметь основания для оценки в целях установления страховых стоимостей недвижимости и рассчитать соответствующие страховые взносы;

4. Справедливая система налогообложения недвижимости должна основываться на системе массовой оценки;

5. Оценка имущества, выполняемая на муниципальном уровне, это важнейший инструмент управления местными бюджетами.

2.1. Мировой оценочной практикой были разработаны основные правила, которые сейчас рассматриваются как руководящие принципы оценки, используемые профессиональными оценщиками. Поэтому оценка недвижимого имущества необходима:

1. при операциях купли – продажи и сдачи в аренду;

2. акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

3. при кадастровой оценке зданий, земельных участков и для целей налогообложения;

4. при страховании объектов недвижимости;

5. при кредитовании под залог объектов недвижимости;

6. при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятия и организации;

7. при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

8. при ликвидации объектов недвижимости;

9. при истечении прав наследования, судебного приговора и разрешения имущественных споров;

10. и при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объект недвижимости.

С формированием рыночных отношений понятия «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижимости» стали широко использоваться на практике. Однако их теоретическое обоснование применительно к условиям рынка недвижимости России находятся в стадии становления и развития.

1.2.Стоимость объектов недвижимости формируется под воздействием таких категорий, как:

- полезность, то есть способность удовлетворять определенные потребности того, кто обладает ею;

• дефицитность (ограниченность, т.е. относительная доступность);

• платежеспособный спрос и неограниченная переносимость стоимости.

В рыночной экономике спрос и предложение значительно влияют на рыночную цену недвижимости, а также различные силы, действующие на рынке недвижимости. К ним относят: физические (физические воздействия и влияние окружающей среды), экономические, социальные и административные (правительственные силы)

2.2.Наука и практика оценки стоимости в России (РФ) используют 3 подхода к индивидуальной оценке объектов недвижимости, принятые мировым оценочным сообществом:

- сравнительный

• доходный

• затратный.

Когда необходимо оценить большое число объектов недвижимости индивидуальные оценки становятся сложными и дорогостоящими. Для удовлетворения потребности в определении стоимости большого числа объектов недвижимости используются методы массовой оценки.