I. Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатор валового дохода).

Валовый рентный мультипликатор (ВРМ) - это отношение продажной цены к доходу, который генерирует недвижимость.

Ценовой мультипликатор отражает соотношение между рыноч­ной ценой предприятия и каким-либо его показателем, характери­зующим результаты производственной и финансовой деятельности.

В качестве таких показателей можно использовать не только при­быль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от ре­ализации и некоторые другие.

Ценовой мультипликатор рассчитывается по всем аналогичным предприятиям.

Для оценки рыночной стоимости оцениваемой компании вы­бранная аналитиком величина ценового мультипликатора использу­ется как множитель к ее аналогичному показателю.

Для расчета ценового мультипликатора необходимо:

1. Определить величину капитализации или рыночную стоимость собственного капитала компании аналога. Для этого рыночная цена акции аналогичной компании умножается на число акций в обраще­нии. Это даст нам значение числителя в формуле. Цена акции берет­ся на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо она пред­ставляет среднюю величину между максимальной и минимальной ценой за последний месяц.

2. Вычислить необходимые финансовые показатели: прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и другие. Это даст нам величину знаменателя. В этом качестве может выступать показа­тель финансовых результатов либо за последний отчетный год, либо за последние 12 месяцев, либо средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки.

В оценочной практике используются два типа ценовых мульти­пликаторов: интервальные и моментные.

К интервальным можно отнести следующие виды мультипликаторов:

1. «Цена/прибыль».

2. «Цена/денежный поток».

3. «Цена/ дивидендные выплаты».

4. «Цена/выручка от реализации».

К моментным мультипликаторам относят:

1. «Цена/балансовая стоимость».

2. «Цена/ чистая стоимость активов».

На практике в качестве такого дохода как правило используется либо потенциальный, либо валовой доход. Однако выбор показателя, оценивающего доходность недвижимости, определяется наличием информации об этих показателях как у объекта оценки, так и у объектов аналогов. Обязательным условием, определяющим выбор этого показателя, является его информационная достоверность и сопоставимость.

Метод ВРМ реализуется в три этапа:

1. оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.

2. определяется отношение к продажной цене валового дохода, исходя из недавних рыночных сделок.

3. рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовый рентный мультипликатор:

, (16)

где:

Цр - вероятная цена продажи (рыночная стоимость) оцениваемого объекта;

Др - доход, генерируемый объектом оценки;

ВРМср - валовой рентный мультипликатор средний;

Цанi - цена продажи аналога;

Даi - потенциальный валовой доход аналога;

n - количество объектов-аналогов.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, которые существуют между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены уже указанные различия.

Пример.

Необходимо рассчитать рыночную стоимость офисного здания площадью. В результате анализа рынка были собраны данные по семи объектам-аналогам, информация о которых представлена в таблице 14.

Таблица 14

Данные по объектам-аналогам

№ п/п	Тип здания	Площадь, м2	Стоимость объекта, у.е.	Валовой доход в год, у.е./м2	ВРМ
1	Офис	135	135 000	27 000	5,0
2	Бизнес-центр	15 500	23 250 000	3 332 500	6,98
3	Бизнес-центр	7 600	6 840 000	950 000	7,2
4	Офисное здание	5 500	15 950 000	2 838 000	5,62
5	Офисное здание	3 000	8 100 000	1 161 000	6,97
6	Офисное здание	7 668	23 004 000	3 824 798	6,01
7	Офисное здание	5 800	23 780 000	3 292 080	7,22
ИТОГО		45 203	101 059 000	15 375 428
Средние величины		6 458	14 437000	2 203 625	6,42

Стоимость объекта оценки = ПВД объекта оценки (2 203 625) * ВМР (6,42) = 14 169 814

Ограничения по использованию ВРМ.

Считается, что ВРМ недостаточно чувствителен к разнице в рисках или в нормах возврата капитала между оцениваемым и сопоставимыми объектами, а также данный метод предполагает узкий разброс значений коэффициентов недоиспользования и расходов для всех объектов, т.е. он нечувствителен к возможным различиям в чистых операционных доходах.

13