Вопрос 2.2.3. Методы расчета рыночной стоимости недвижимости в сравнительном подходе

В рамках сравнительного подхода применяются следующие три большие группы методов. В практической литературе они названы следующим образом:

1. моделирование рыночного ценообразования;

2. сравнительный анализ сделок;

3. метод валового рентного мультипликатора.

I. Моделирование рыночного ценообразования

Моделирования рыночного ценообразования, предусматривает построение зависимостей путем статистической обработки достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения.

Соответственно в рамках этой технологии обоснования рыночной стоимости применяется в основном: метод множественного регрессионного анализа

Множественный регрессионный анализ основан на применении регрессионных уравнений, описывающих зависимость цен сделок купли-продажи недвижимости (объектов-аналогов) от совокупности факторов, характеризующих параметры объектов-аналогов и оцениваемой недвижимости.

Названные техники на практике возможны и целесообразны для использования при массовой оценке объектов оценке. Применение этой технологии предполагает достаточность наблюдений по каждому выявленному фактору. К таким факторам, как правило, относят факторы, являющиеся типовыми (этаж, материал (кирпич, ж/б, хрущевка), и т.д.).

Факторы, описывающие индивидуальность объекта, этой технологией обработаны быть не могут, так как выборка, состоящая из наблюдений не будет являться репрезентативной.

При оценке индивидуальных объектов недвижимости, метод моделирования рыночного ценообразования не обеспечивает точности результатов оценки, вызывающей доверие. Причина – не представительность репрезентативность выборки.

II. Сравнительный анализ сделок

Сравнительный анализ сделок опирается на анализ цен рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором, но и величинами характеристик ценообразующих факторов.

При этом объекты-аналоги сравнения отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости.

Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная — если хуже.

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравниваемых объектов могут не совпадать. В связи с этим, выбор значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально.

Наиболее характерными методами сравнительного анализа являются:

• метод парного сравнения сделок;

• метод анализа сопоставимых продаж

Метод парного сравнения сделок.

Этот метод является разновидностью сравнительного анализа сделок. Идея метода заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж.

При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта. При этом предполагается, что величина поправки равна разнице в ценах продаж объектов-аналогов.

Следует иметь в виду, что на практике этот метод самостоятельно применяется достаточно редко. Причина – трудности с подбором соответствующих аналогов, имеющих между собой отличия по одному элементу.

Метод анализа сопоставимых продаж по своей сути аналогичен методу парного сравнения сделок. Отличие его заключается в том, что поправки в цены сделок с объектами-аналогами определяются не основе сравнения пар, а путем сравнения каждого объекта-аналога с объектом оценки. В результате получаемая поправка носит индивидуальный для каждого объекта-аналога характер. Пример представлен ……

Пример. Метод парного сравнения продаж

Оценщику, используя известную информацию об объекте оценки и объектах-аналогах, величины поправок к ценам продаж объектов-аналогов и соответственно стоимость объекта оценки, необходимо определить:

1.  корректировку на разницу в площади.

2. корректировку на наличие сада.

3.  корректировку на наличие гаража.

Таблица 7

Исходные данные для проведения парных сравнений

Факторы	Объект оценки	Объекты-аналоги
		1	2	3	4
Площадь, м2	150	150,00	150,00	200,00	200,00
Сад	нет	есть	есть	Есть	нет
Гараж	есть	есть	нет	Есть	есть
Цена продажи, у.е./кв.м	???????	32 000	30 000	45 000	38 000

Решение

Основополагающим принципом внесения корректировок (поправок) является уменьшение или увеличение цены объектов-аналогов по параметрам, отличающимся от объекта оценки.

1. Корректировка на площадь.

По фактору «площадь» корректировки необходимо будет вносить в цены 3-го и 4-го объектов-аналогов, так как только они отличаются по фактору «площадь» от объекта оценки. Для определения величины поправки среди объектов-аналогов выбирается пара, различающаяся между собой только по одному параметру, а именно «площадь». Такой парой является 1 и 3 объекты-аналоги. Поскольку различие между ними только в площади, это позволяет оценщику считать, что различие в ценах продаж этих объектов обусловлено именно этим различием. Таким образом, поправка на разницу в площади равна:

45 000 у.е. - 32 000 у.е. = 13 000 у.е.

Эта поправка применяется к объектам-аналогам 3 и 4 со знаком «минус», так как по этому параметру эти объекты превосходят объект оценки

2. Корректировка на наличие сада

Рассуждая аналогичным образом в отношении параметра «сад», оценщик пришел к выводу, что для определения величины поправки ему необходимо сопоставить 3-ий и 4-ый объекты-аналоги. Из проведенного сравнения стало видно, что величина поправки составляет 7 000 у.е. = 45 000 - 38 000 и применяется со знаком «минус» к 1-му, 2-му и 3-му объектам-аналогам.

3. Корректировка на наличие гаража

Для расчета величины поправки по параметру «гараж» оценщику необходимо сравнить парную продажу 1-го и 2-го объектов-аналогов. Проведя это сравнение, оценщик пришел к выводу, что величина поправки составила 2 000 у.е.= 32 000 – 30 000, на которую увеличивается цена продажи 2-го объекта-аналога.

В итоге попарных сравнений и внесения установленных поправок оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта оценки составила 27000 у.е. за кв.метр.

Результаты изложенных рассуждений представлены в таблице 8.

Таблица8

Результаты корректировок цен продаж объектов-аналогов,

полученных парным сравнением

Факторы	Объект оценки	Объекты				Примечание
		1	2	3	4
Цена продажи		32 000	30 000	45 000	38 000
Площадь, м2	150	150	150	200	200	сравниваются 1 и 3 объекты
Корректировка		0	0	-13 000	- 13 000
Скорректированная цена				32 000	27 000
Сад	нет	есть	есть	есть	нет	сравниваются 3 и 4 объекты
Корректировка		-7 000	- 7 000	- 7 000	0
Скорректированная цена		25 000	23 000	25 000	27 000
Гараж	есть	есть	нет	есть	есть	сравниваются 1 и 2 объекты
Корректировка		0	+ 2 000	0	0
Скорректированная цена		25 000	25 000	25 000	25 000

Рассмотрим пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе анализа сопоставимых продаж.

Пример. Сопоставимые продажи.

Определить стоимость объекта недвижимости (коттеджа), если известны (таблица 9) следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах:

Таблица 9

Исходная информация об объекте оценки и объектах-аналогах

Элемент сравнения	Объект оценки	Объект-аналог
		1	2	3	4	5
Цена сделки, тыс. руб.		710	620	540	760	570
Площадь, кв. м	60	70	65	45	80	55
Число комнат, шт.	4	4	4	3	3	3
Площадь земельного участка, 100 кв. м	24	24	24	12	12	12
Право собственности	Полн.	Полн.	Полн.	Полн.	Обрем.* (-30 тыс. руб.)	Полн.
Условия финансового расчета	Рын.	Рын.	Рын.	Нерын. (+80)	Рын.	Нерын. (+60)
Дата продажи, мес.		6	6	2	0	12
Транспортная доступность		Лучше	Аналог	Аналог	Аналог	Аналог
Водопровод	Есть	Нет	Нет	Нет	Есть	Есть

*В скобках приведены абсолютные величины завышения (+) или занижения (-) цены продажи объекта аналога относительно объекта оценки.

Решение:

В качестве единицы сравнения объектов примем цену продажи 1 кв. м объекта недвижимости.

1. Корректировка на качество прав.

Для объекта 4 корректировка на наличие обременения права собственности составит:

30 тыс. руб. / 80 кв.м = 0,375 тыс. руб./кв. м,

Рассчитанная корректировка вносится со знаком «+».

2. Корректировка на условия финансирования

По сравниваемым объектам 3 и 5 условия нерыночные (цены завышены). Поэтому цены продаж должны быть скорректированы в сторону уменьшения. Расчет корректировок по объектам следующий:

по объекту 3: 80 тыс. руб. / 45 кв.м = 1,778 тыс. руб./кв. м,

по объекту 5: 60 тыс. руб./ 55 кв.м = 1,090 тыс. руб./кв. м,

3. Корректировка на особые условия

Особые условия по всем сравнимым объектам не выявлены. Корректировка отсутствует.

4. Корректировка на условия рынка

Влияние фактора «условия рынка» проявляется через тенденции, складывающиеся на соответствующем сегменте рынка недвижимости. Говоря иными словами условия рынка проявляют себя либо через стабильность цен, либо через дефляцию (снижение), либо через инфляцию. Оценщиком установлено, что фактор «условия рынка» описывался темпами инфляции. Проведенный им анализ рынка за период экспозиции объектов-аналогов показал, что инфляция в этом сегменте рынка недвижимости составила 3,4%

Проведем корректировку цены продажи 1 кв. м, исходя из предположения, что рост цены происходил равномерно (по простым процентам):

по объекту 1: 10,14 тыс. руб./кв.м * (6 / 12 *0,034%) = 0,172 тыс. руб./кв. м,

по объекту 2: 9,54 тыс. руб./кв.м * ( 6 / 12 *0,034%) = 0,162 тыс. руб./кв. м,

по объекту 3: 10,222 тыс. руб./кв.м * ( 2/ 12 * 0,034%) = 0,058 тыс. руб./кв. м,

по объекту 4: по объекту корректировка не вносится, так как сделка прошла менее,

чем месяц назад

по объекту 5: 9,27 тыс. руб./кв.м * (12 / 12 * 0,034%) = 0,315 тыс. руб./кв. м

5. Корректировка на местоположение (транспортную доступность).

Для определения величины корректировки по транспортной доступности выбираем две пары сравнимых продаж объекты 1 и 2:

10,312 тыс. руб./кв.м – 9,702 тыс. руб./кв.м = 0,61 тыс. руб./кв. м,

6. Корректировка на физические характеристики

Определим величины корректировок по числу комнат и размеру земельного участка совместно. Для этого выберем две пары сравнимых продаж объекты 2 и 3:

10,280 тыс. руб./кв.м – 9,702 тыс. руб./кв.м = 0,578 тыс. руб./кв. м,

7. Корректировка на сервис (наличие водопровода)

Величина корректировки цен продажи по наличию водопровода определяется из пары сравнимых объектов 3 и 4:

10,280 тыс. руб./кв.м – 9,875 тыс. руб./кв.м = 0,405 тыс. руб./кв. м,

8. Рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки.

Так как скорректированная цена продажи по всем объектам-аналогам не имеет одинакового значения, то для расчета выбираем цену продажи объекта-аналога для которого абсолютное итоговое значение корректировок имеет наименьшее значение (в данном случае это объект 1):

60 · 10,107 тыс. руб./кв.м = 606,42 тыс. руб./кв. м.

Итоги описанных расчетов представлены в таблице 10.

Таблица 10

Расчет поправок и корректировка цен объектов-аналогов

Элемент сравнения	Объект-аналог
	1	2	3	4	5
Цена продажи, тыс. руб./кв. м	10,14	9,54	12,00	9,5	10,36
Корректировка на качество прав, тыс. руб./кв. м	0	0	0	0,375	0
Скорректированная цена продажи на качество прав, тыс. руб./кв. м	10,14	9,54	12,00	9,875	10,36
Корректировка на условия финансирования, тыс. руб./кв. м	0	0	-1,778	0	-1,09
Скорректированная цена продажи на условия финансирования, тыс. руб./кв. м	10,14	9,54	10,222	9,875	9,27
Корректировка на условия рынка, тыс. руб./кв. м	0,172	0,162	0,058	0	0.315
Скорректированная цена продажи на условия рынка, тыс. руб./кв. м	10,312	9,702	10,28	9,875	9,585
Корректировка на транспортную доступность	-0,61	0	0	0	0
Корректировка на физические характеристики	0	0	0,578	0,578	0,578
Корректировка на сервис	0,405	0,405	0,405	0	0
Абсолютное итоговое значение корректировок	-0,033	0,567	-0,737	0,953	0,523
Скорректированная цена продажи, тыс. руб./кв. м	10,107	10,107	11,263	10,453	10,163
Рыночная стоимость кв. метра оцениваемой недвижимости	(10,107+10,107+11,263+10,453+10.163)/5 = 10,418
Рыночная стоимость оцениваемой недвижимости	10,418 * 60 = 625,12 тыс. руб.