Тема 2.2. Сравнительный подход

Вопросы темы

1. Общая характеристика сравнительного подхода

2. Этапы реализации сравнительного подхода

3. Методы расчета рыночной стоимости недвижимости в сравнительном подходе

Вопрос 2.2.1. Общая характеристика сравнительного подхода

Сравнительный подход – это методология оценки недвижимости и иных объектов, основанная на их сравнении с аналогичными по своему содержанию и назначению объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок купли-продажи с ними.

Поскольку оценочная стоимость объекта оценки при использовании сравнительного метода обосновывается с использованием информации о ценовых параметрах совершенных сделок, то сравнительный подход имеет и другое название – рыночный.

Условия применения сравнительного подхода следующие:

1.  объект оценки не должен быть уникальным.

2.  информация об объектах-аналогах, в том числе об условиях совершения сделок с ними, должна быть исчерпывающей и достоверной.

3.  факторы, повлиявшие на величину стоимости объектов-аналогов, должны быть сопоставимы между собой.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.

Преимущества сравнительного подхода:

1.  в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. статистически обоснован.

4. вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. различия условий продаж.

2. сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. зависимость от активности и стабильности рынка недвижимости.

5. ложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Вопрос 2.2.2. Этапы реализации сравнительного подхода

Подход реализуется в 4 этапа

1 этап

Изучение рынка недвижимости

Целями этого этапа являются:

1. выявление тенденций, складывающихся на рынке недвижимости на дату оценки, и особенно в том сегменте рынка недвижимости, к которому относится оцениваемая недвижимость;

2. выявление объектов недвижимости, соответствующих по своим формальным и содержательным характеристикам объекту оценки.

По сложившейся практике рынок недвижимости состоит из нескольких видов, которые имеют свои специфические характеристики и особенности в оценке, а именно:

• коммерческая недвижимость (офисы, банки, бизнес-центры, торговые объекты и т.д.);

• промышленная недвижимость (производство, склады и т.д.);

• жилая недвижимость (квартиры, дома индивидуальной застройки и т.д.);

• рекреационная недвижимость (санатории, дома отдыха и т.д.).

2 этап

Сбор информации об объектах-аналогах и проверка ее достоверности.

Целью этого этапа является подготовка информации об объектах-аналогах, в том числе об их физических характеристиках, условиях сделок купли-продажи с ними, а также проверка достоверности этой информации.

Кроме этого на данном этапе проводится предварительное сравнение объекта оценки с подобранными объектами-аналогами на предмет сопоставимости их друг другу, а также с целью проверки условий сделок купли-продажи объектов-аналогов

Сопоставимость объекта оценки и объектов-аналогов означает, что они должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости и сделки с ними должны совершаться и/или быть совершены на условиях типичных для данного сегмента рынка недвижимости.

Общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико. Поэтому в процессе исследования из рассмотрения следует исключить те факторы, динамика которых оказывает несущественное влияние на изменение цены сделки. Практика применения сравнительного подхода выявила совокупность факторов, влияние которых является значительным. К этим факторам относятся (см. Табл.)Группировка этих факторов приведена в таблице 6.

В свою очередь, каждая из групп факторов характеризуется определенными элементами, которые, как правило, являются элементами сравнения и по которым рассчитываются и вносятся необходимые поправки.