Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Комаров.Курсовая..docx
Скачиваний:
0
Добавлен:
01.03.2025
Размер:
1.04 Mб
Скачать

Примерытестовыхвопросов

Вопрос1.Чтоизнижеперечисленногоявляетсяобязательнымусловиемрыночной стоимости?

  1. наличие развитого рынка объектовоценки;

  2. покупательипродавецимеюттипичнуюмотивацию;

  3. объект оценки предлагается к покупке ограниченномукругулиц;

  4. договор,заключенныйспрофессиональнымоценщиком.

Вопрос 2. Каков основной инструмент регулированияоценочной деятельностивРФ:

  1. система штрафов;

  2. саморегулируемыеорганизации;

  3. стандартизация оценочных работ;

  4. система переподготовкиоценщиков.

Вопрос3.ВкакомгодубылпринятФедеральныйзакон«Обоценочной деятельности»?

1. 1998;

2. 1999;

3. 2000;

4. 2001

Вопрос4.Какойпринципгласит,чтообъектоценкиобладаетстоимостьювтомслучае,еслионспособенудовлетворятьпотребности пользователявданном местеи вданное время?

  1. принципсоответствия;

  2. принципзамещения;

  3. принципполезности;

  4. принципожидания.

Вопрос5.Какойпринципутверждает,чтопомередобавленияресурсовкосновнымфакторампроизводствачистыедоходыбудутувеличиватьсярастущимитемпамидомомента,начинаяскоторогодоходырастутзамедляющимисятемпамидотехпор,покаприростстоимостине становится меньшезатратнадобавляемые ресурсы?

  1. принципсоответствия;

  1. принципзамещения;

  2. принципвозрастающихиуменьшающихся доходов;

  3. принцип наилучшего и наиболее эффективногоиспользования.

Вопрос6.Какаястоимостьсоответствуетопределению:наиболеевероятнаяцена,покоторойобъектможетбытьотчужденнаоткрытомрынкевусловияхконкуренции,когдастороныдействуютразумно?

  1. инвестиционнаястоимость;

  2. рыночнаястоимость;

  3. стоимость объектовсограниченнымрынком;

  4. специальная стоимость.

Вопрос7.Оценщик неимеет права осуществлятьоценкубез

  1. разрешения органов госвласти на каждый конкретныйобъект;

  2. членствавсаморегулируемойорганизации;

  3. заключения договора страхования;

  4. получения лицензии от Федерального агентства поуправлению федеральнымимуществом;

  5. специализированногодиплома.

1.

стоимость для конкретного инвестора;

2.

стоимостьвобмене;

3.

стоимость, рассчитанная на основе

дисконтированных

Вопрос 8. Что из нижеперечисленного не соответствуетопределениюинвестиционнойстоимости?

потоков;

4. стоимостьвпользовании.

Вопрос 9. Кто устанавливает критерии регулированияоценочной деятельностивРоссии?

  1. оценочная компания;

  2. государственныеорганы;

  3. пользователь услуг по оценке;

  4. профессиональныесообщества оценщиков.

Вопрос10.Еслиинвесторприобретаетактив,исходяизпредположенияобувеличенииегодоходностивбудущем,тоизкакогопринципаонисходит?

  1. замещения;

  2. изменения;

  3. ожидания;

  4. сбалансированности.

Приложение.Вариантыисходныхданныхдлявыполнения расчетно-графическойработы

Вариант1.ТЦ«Семеновский»располагаетсянаоживленном

перекресткевнепосредственнойблизостиотстанцииметропоадресу:Семеновскаяплощадь,д.1.Показателиобъектаоценкиприведенывтаблице18.

Таблица18.Описаниеобъекта оценки

№пп

Характеристика

Значение

1

Площадьучастка

1,95га

2

Общаяплощадьздания

41000м2

3

Общаяплощадьпредприятийторговли

33000м2

4

Годпостройки

2002

5

Коэффициентзагруженностипомещений

90+N%

6

Транспортнаядоступность

отличная

7

Строительныйобъем

239592м3

8

Правособственности

полное

9

Условияфинансирования

собственныесредства

10

Условияпродажи

прямаяпродажа

11

Вместимостьавтостоянки

250машиномест

12

Ставкааренднойплаты

43500+100*Nруб/м2вгод

Таблица19.Описаниеаналоговпродаж

Характеристикаобъекта

Аналоги

ТЦ«XL»

ТЦ«ДетскийМир»

ТЦ

«Петровскийпассаж»

ТЦнапроспектеАндропова

ТКнаВаршавскомшоссе

Ценапродажи(предложения),млн.руб

700

1000

1535

1265(предложение)

1590

(предложение)

Общаяплощадь,м2

25000

60000

24600

17773

4406

Торговаяплощадь,м2

7500

17000

7400

5584

3832

Датапродажи

сентябрь2011

февраль2010

февраль2011

Апрель2012

июль2012

Правособственности

полное

полное

полное

Полное

Арендана15летпоставке2500руб/м2/год

Ставкааренднойплаты,руб/м2вгод

42000

168000

190000

56000

60000

Условияфинансирования

Собственныесредства

Собственныесредства

Собственныесредства

60%-ноеиспользованиезаемныхсредств(кредитна15летпод15%годовых)

Собственныесредства

Условияпродажи

Прямаяпродажа

Рассрочкана2

годапод10%

Прямаяпродажа

Прямаяпродажа

Прямаяпродажа

Расположение

ЗапределамиТТК

Центр

Центр

ЗапределамиТТК

ЗапределамиТТК

Площадьземельногоучастка,га

4,5

0,50

0,16

0,90

0,60

Процентзанятыхплощадей

85

100

92

75

100

Транспортнаядоступность

отличная

отличная

хорошая

отличная

хорошая

Среднийсрокэкспозицииторговыхпомещений—2месяца.Средниеставкиарендывторговыхпомещенияхвцентрестолицысоставляют140000руб/м2,азапределамиТретьеготранспортногокольца63000руб/м2вгод.Средняястоимостьстроительстваторговыхпомещений42000руб/м2.Нормативныйсрокслужбыкапитальныхзданий100лет,коэффициентконструктивныхразличий

–1,коэффициентразличийвобъеме–0,9,коэффициентсейсмичности–1,коэффициентпрочихинепредвиденныхзатрат–1,N,региональныйкоэффициент–1,коэффициентзональности-1,1коэффициентинфляционногоизмененияценвстроительстве–1,25.Предполагаемыйсрокэксплуатацииобъектановымсобственникомсоставляет10лет.Прирасчетенеобходимоучестьсуществованиепрогнозаоростерынказаэтотсроквразмере50%,приэтомсуществуетвозможностьреинвестированиядоходапотойжеставкедоходности.БазовуюставкуарендызаземельныйучастокивыкупправаарендыземельногоучастканеобходиморассчитатьпометодикамправительстваМосквы.Величинаприбылизастройщика

—20%.Операционныерасходы—4000руб/м2вгод,необходима

ежегоднаякорректировканавеличинуинфляции.ДоходностьеврооблигацийРФспогашениемв2030г.составляет3,6%годовых.Инфляция равняется7,1%,страновой рискдля России—0,22%.

Вариант2.ТЦ«Семеновский»располагаетсянаоживленномперекресткевнепосредственнойблизостиотстанцииметропоадресу:Семеновскаяплощадь,д.1.Показателиобъектаоценкиприведенывтаблице20.

Таблица20.Описаниеобъекта оценки

№пп

Характеристика

Значение

1

Площадьучастка

1,95га

2

Общаяплощадьздания

41000м2

3

Общаяплощадьпредприятийторговли

23000м2

4

Годпостройки

2002

5

Коэффициентзагруженностипомещений

88%

6

Транспортнаядоступность

отличная

7

Строительныйобъем

39592м3

8

Правособственности

полное

9

Условияфинансирования

собственныесредства

10

Условияпродажи

прямаяпродажа

11

Вместимостьавтостоянки

260машиномест

12

Ставкааренднойплаты

36000+200*Nруб/м2вгод

Таблица21.Описаниеаналоговпродаж

Характеристикаобъекта

Данныепоаналогам

«ГвоздьI»

«ГвоздьII»

«Атриум»

«Пирамида»

«XL»

Ценапродажи,млн.руб

600

900

4500

210

6000

Общаяплощадь,тыс.м2

16

28

103,5

5

32

Торговаяплощадь,тыс.м2

12

14

10,8

4

22

Датапродажи

Годназад

6месяцевназад

3месяцаназад

Месяцназад

3месяцаназад

Правособственности

Арендана10летпоставке3500

руб/м2/год

Полное

Полное

Полное

Полное

Условияфинансирования

Собственныесредства

50%-ноеиспользованиезаемныхсредств(кредитна20

летпод20%)

Собственныесредства

Собственныесредства

Собственныесредства

Ставкааренднойплаты,руб/м2вгод

28000

24000

140000

123000

43750

Условияпродажи

Прямаяпродажа

Рассрочкана3

годапод18%

Прямаяпродажа

Рассрочкана5

летпод11%

Прямаяпродажа

Местоположение

ЗапределамиТТК

ЗапределамиТТК

Центр

Центр

ЗапределамиТТК

Транспортнаядоступность

Плохая

Отличная

Хорошая

Отличная

Отличная

Паркинг,машиномест

150

150

670

200

500

Инженерныекоммуникации

Все

Все

Все

Недостаточноймощности

Нет

Процентзанятыхплощадей

75

80

100

100

95

Площадьземельногоучастка,га

3,0

2,5

3,0

0,8

4,5

Оценка производится для иностранного инвестора. Средниеставкиарендывторговыхпомещенияхвцентрестолицысоставляют

140000руб/м2,азапределамиТретьеготранспортногокольца63000руб/м2вгод.Средняястоимостьстроительстваторговыхпомещений42000руб/м2,коэффициентконструктивныхразличий–

1,коэффициентразличийвобъеме–0,95,коэффициент

сейсмичности–1,коэффициентпрочихинепредвиденныхзатрат–1,N,региональныйкоэффициент–1,коэффициентзональности-1,12коэффициентинфляционногоизмененияценвстроительстве–1,2N.Нормативныйсрокслужбыкапитальныхзданий100лет.Базовуюставкуарендызаземельныйучастокивыкупправааренды

земельногоучастканеобходиморассчитатьпометодикамправительстваМосквы.Предполагаемыйсрокэксплуатацииобъектановымсобственникомсоставляет10лет.Прирасчетенеобходимоучестьсуществованиепрогнозаоростерынказаэтотсроквразмере25%,возвращаемыесредствабудутреинвестироватьсявценныебумаги.Среднийсрокэкспозицииторговыхпомещений—3месяца.Величинаприбылизастройщика20%.Операционныерасходы—4

500руб/м2вгод,необходимаежегоднаякорректировканавеличинуинфляции.ДоходностьеврооблигацийРФспогашениемв2030г.

составляет3,6%годовых.Инфляцияравняется7,1%,страновойриск

дляРоссии—0,22%.

Вариант3.ТЦ«Семеновский»располагаетсянаоживленномперекресткевнепосредственнойблизостиотстанцииметропоадресу:Семеновскаяплощадь,д.1.Показателиобъектаоценкиприведенывтаблице22.

Таблица22.Описаниеобъекта оценки

№пп

Характеристика

Значение

1

Площадьучастка

1,95га

2

Общаяплощадьздания

41000м2

3

Общаяплощадьпредприятийторговли

23000м2

4

Годпостройки

2002

5

Коэффициентзагруженностипомещений

90+N%

6

Транспортнаядоступность

Отличная

7

Строительныйобъем

39592м3

8

Правособственности

Полное

9

Условияфинансирования

собственныесредства

10

Условияпродажи

прямаяпродажа

11

Вместимостьавтостоянки

400машиномест

12

Ставкааренднойплаты

60000+100*Nруб/м2вгод

Таблица23.Описаниеаналоговпродаж

Характеристикаобъекта

Данныепоаналогам

«ЗолотойВавилон»

«Маркткауф»

«IKEA-BelayaDacha»

«IKEA-

Kommunarka»

«Ашан-IV»

Ценапродажи,млн.руб

1050

1200

9000

1350

540

Общаяплощадь,тыс.м2

38

35

70

31

40

Торговаяплощадь,тыс.м2

34,7

26,5

35

17,5

30

Датапродажи

Годназад

Годназад

Полгоданазад

Месяцназад

3месяцаназад

Правособственности

Полное

Арендана7лет

Полное

Полное

Арендана10

летпоставке

2700руб/м2/год

Условияфинансирования

Собственныесредства

Собственныесредства

50%-ноеиспользованиезаемныхсредств(кредитна20

летпод20%)

Собственныесредства

Собственныесредства

Ставкааренднойплаты,руб/м2вгод

45000

35000

49000

50000

47000

Условияпродажи

Прямаяпродажа

Рассрочкана6

летпод17%

годовых

Прямаяпродажа

Рассрочкана

10летпод

15%годовых

Прямаяпродажа

Местоположение

ЗапределамиТТК

ЗаМКАД

ЗаМКАД

ЗаМКАД

ЗапределамиТТК

Транспортнаядоступность

Хорошая

Хорошая

Отличная

Хорошая

Отличная

Паркинг,машиномест

800

2300

500

1950

500

Процентзанятыхплощадей

80

100

100

100

95

Средниеставкиарендывторговыхпомещенияхзапределамитретьеготранспортногокольца63000руб/м2,азапределамиМКАД45000руб/м2вгод.Средняястоимостьстроительстваторговыхпомещений42000руб/м2,коэффициентконструктивныхразличий–1,коэффициентразличийвобъеме–0,87,коэффициентсейсмичности–1,коэффициентпрочихинепредвиденныхзатрат–1,N,региональныйкоэффициент–1,коэффициентзональности-1,05коэффициентинфляционногоизмененияценвстроительстве–

1,19. Предполагаемыйсрокэксплуатацииобъектановымсобственникомсоставляет10лет.Прирасчетенеобходимоучестьсуществованиепрогнозаоростерынказаэтотсроквразмере20%.Рефинансированиеполучаемогодоходанепредусматривается.Среднийсрокэкспозицииторговыхпомещений—3месяца.Базовуюставку арендызаземельныйучастокивыкупправаарендыземельного участканеобходиморассчитатьпометодикамправительстваМосквы.Величинаприбылизастройщика15+N%.

Операционныерасходы—3500руб/м2вгод,необходимаежегоднаякорректировканавеличинуинфляции.Доходностьеврооблигаций

РФспогашениемв2030г.составляет3,6%годовых.Инфляцияравняется7,1%,страновойрискдляРоссии—0,22%.

Вариант4.Объектоценкизанимаетвладение21поСеменовскомупереулку,замыкаетСеменовскуюплощадьссеверо-запада.Квартал,вкоторомрасполагаетсявыделенныйучасток,ограниченссевера—измайловскойул.,сюга—Щербаковскойул.,сзапада—Семеновскимпер.,свостокаул.Измайловскийвал.ПоклассификацииМИФаотноситсякРайонам,невошедшимвисходнуюклассификацию.

Семеновскаяплощадьявляетсяважнымфункциональнымобъемно-планировочнымитранспортнымузломвосточнойчастистолицы,чтоделаетоправданнымвключениевеекомпозициювысотногоздания(30наземныхи3подземныхэтажей,верхняяотметкаобъекта—120м)административно-деловогоназначения.Станцияметро«Семеновская»находитсявнепосредственнойблизостиотздания,обеспечиваяотличныйподъездсотрудниковипосетителей.

Таблица24.Описаниеобъекта оценки

№пп

Наименованиепоказателей

Единицаизмерения

Всего

1

Площадьземельногоучастка

га

0,4830

2

Площадьзастройкинадземнойчасти

м2

1037

3

Общаяплощадьадминистративно-деловогоздания,всего

м2

31522

втомчисле:

а)общаяплощадьвходнойгруппы

м2

800

б)общаяплощадьофисов

м2

24512

в)подземныйгаражстоянкав3-хуровнях

м2

6210

4

Этажность

этажей

30

5

Стоянкиавтомашин,всего:

м/м

299

втомчисле:

а)закрытые

м/м

276

б)открытые

м/м

23

6

Класс

А

7

Коэффициентзанятыхплощадей

%

90+N

8

Ставкааренднойплаты

руб/м2вгод

11000

9

Годпостройки

2000

Таблица25.Описаниеаналоговпродаж

Характеристикаобъекта

Данныепоаналогам

БалчугПлаза

GoldTower

ОфисноезданиенаЛесной

КалужскийII

ОфисноезданиенаНовослободской

Ценапродажи,млн.руб

4500яё

3300

525

222

1659

Общаяплощадь,тыс.м2

30

21,7

7

5,2

13

Датапродажи

Девятьмесяцевназад

Пятнадцатьмесяцевназад

Годназад

Полторагоданазад

Шестьмесяцевназад

Правособственности

Полное

Полное

Полное

Арендана5лет

Полное

Условияфинансирования

Собственныесредства

70%-ноеиспользованиезаемныхсредств(кредитна15летподN%)

Собственныесредства

Собственныесредства

Собственныесредства

Ставкааренднойплаты,руб/м2вгод

23100

24000

10900

9500

25000

Условияпродажи

Прямаяпродажа

Рассрочкана6

летпод17%

годовых

Прямаяпродажа

Рассрочкана10

летпод15%

годовых

Прямаяпродажа

Местоположение,район

Замоскворечье

Шаболовский

Новослободский

Шаболовский

Новослободский

Класс

А

А

В

В

А

Транспортнаядоступность

отличная

отличная

хорошая

хорошая

отличная

Паркинг,машиномест

300

500

50

50

200

Процентзанятыхплощадей

93

86

88

85

88

БазовуюставкуарендызаземельныйучастокивыкупправаарендыземельногоучастканеобходиморассчитатьпометодикамправительстваМосквы.СредниеставкиарендывофисныхпомещенияхвЗамоскворечье15450руб/м2,вШаболовском—11300,Новослободском—12720,авРайонах,невошедшихвклассификацию—20400руб/м2вгод.СредниеставкиарендывофисахклассаВпримернона12000нижеставоквофисахклассаА.Средняястоимостьстроительстваторговыхпомещений37500+100*Nруб/м2,коэффициентконструктивныхразличий–1,коэффициентразличийвобъеме–0,95,коэффициентсейсмичности–1,коэффициентпрочихинепредвиденныхзатрат–1,N,региональныйкоэффициент–1,коэффициентзональности-1,15коэффициентинфляционногоизмененияценвстроительстве–1,23.Нормативныйсрокслужбыкапитальныхзданий150лет.Предполагаемыйсрокэксплуатацииобъектановымсобственником

составляет10лет.Рынокофисныхпомещенийзаэтовремядолженвырастина50%,адоходыотобъектабудутинвестированывценныебумаги.Среднийсрокэкспозицииофисныхпомещений—2месяца.Операционныерасходы—4185+10*Nруб/м2вгод,необходимаежегодная корректировканавеличинуинфляции.Доходность

еврооблигацийРФспогашениемв2030г.составляет3,6%годовых.Инфляция равняется7,1%,страновой рискдля России—0,22%.

Вариант5.Объектоценкизанимаетвладение39поЛенинградскомушоссе.ПоклассификацииМИФаотноситсякРайонам,невошедшимвисходнуюклассификацию.

Являетсяуникальнымвсвоёмродепроектом,располагающимсянаберегуХимкинскоговодохранилищавнепосредственнойблизостиотЛенинградскогошоссеив5минутах

пешкомотстанцииметроВодныйстадион.Объектобладаетбез

светофорнымтранспортнымдоступомкакизШереметьево,такидоцентрагорода.

Таблица26.Описаниеобъекта оценки

№пп

Наименованиепоказателей

Единицаизмерения

Всего

1

Площадьземельногоучастка

га

6,5

2

Общаяплощадьбизнес-парка

м2

71185

втомчислеобщаяплощадьофисов

м2

45966

3

Стоянкиавтомашин,всего:

м/м

600

4

Класс

А

5

Коэффициентзанятыхплощадей

%

80+N

8

Ставкааренднойплаты

руб/м2вгод

27000

9

Годпостройки

2011

Таблица27.Описаниеаналоговпродаж

Характеристикаобъекта

Данныепоаналогам

АльфаАрбатЦентр

Двинцев

Прео8

ГородСтолиц

ДаймондХолл

Ценапродажи,млн.руб

7000

12900

22830

54300

11200

Общаяплощадь,тыс.м2

47200

57800

117520

181000

61500

Датапродажи

Пятьмесяцевназад

Девятьмесяцевназад

Восемьмесяцевназад

Десятьмесяцевназад

Тримесяцаназад

Правособственности

Полное

Полное

Полное

Арендана5лет

Полное

Условияфинансирования

Собственныесредства

Собственныесредства

75%-ноеиспользованиезаемныхсредств(кредитна15летподN%)

Собственныесредства

Собственныесредства

Ставкааренднойплаты,руб/м2вгод

16800

14600

19600

22800

25000

Условияпродажи

Рассрочкана8

летпод15%

годовых

Прямаяпродажа

Прямаяпродажа

Прямаяпродажа

Рассрочкана5

летпод12%

годовых

Местоположение,район

ЦДР

Районы,…

Районы,…

Сити

Районы,…

Класс

А

А

А

А

А

Транспортнаядоступность

хорошая

отличная

отличная

отличная

хорошая

Паркинг,машиномест

150

570

1050

800

476

Процентзанятыхплощадей

95

80

95

85

90

Базовуюставкуарендызаземельныйучасток ивыкупправаарендыземельногоучастканеобходиморассчитатьпометодикам

правительства Москвы.СредниеставкиарендывофисныхпомещенияхвЦентральномделовомрайоне27900руб/м2,вСити—30100,авРайонах,невошедшихвклассификацию—20400руб/м2вгод.Средняястоимостьстроительстваторговыхпомещений37500+100*N руб/м2,коэффициентконструктивныхразличий–1,коэффициентразличийвобъеме–0,95,коэффициентсейсмичности–1, коэффициентпрочихинепредвиденныхзатрат–1,N,региональныйкоэффициент–1,коэффициентзональности-1,15коэффициентинфляционногоизмененияценвстроительстве–1,23.Нормативный срокслужбыкапитальныхзданий150лет.Предполагаемыйсрокэксплуатацииобъектановымсобственникомсоставляет10лет.Рынокофисныхпомещенийзаэтовремядолженвырасти на50%,адоходыотобъектабудутинвестированыв

развитиебизнеса.Среднийсрокэкспозицииофисныхпомещений—

2 месяца.Операционныерасходы—4185+10*Nруб/м2вгод,необходимаежегоднаякорректировканавеличинуинфляции.

ДоходностьеврооблигацийРФспогашениемв2030г.составляет

3,6%годовых.Инфляцияравняется7,1%,страновойрискдляРоссии

—0,22%.

Оценказемлииинойнедвижимости

Методические указания по выполнению расчетно-графическойработы

Станислав ИгоревичКомаров

Редакционно-издательскийотделГУЗаЛицензияЛР №020484от20.20.98г.

Сдановпроизводство..........ПодписанокпечатиОбъём печ.л. уч.-изд.л.Тираж300экз.

Форматбумаги60×84/16.БумагаофсетнаяПечатьофсетнаяили

ризография Заказ№

Участок оперативной печати ГУЗ

105064,Москва,ул.Казакова, 15.