Примерытестовыхвопросов

Вопрос1.Чтоизнижеперечисленногоявляетсяобязательнымусловиемрыночной стоимости?

1. наличие развитого рынка объектовоценки;

2. покупательипродавецимеюттипичнуюмотивацию;

3. объект оценки предлагается к покупке ограниченномукругулиц;

4. договор,заключенныйспрофессиональнымоценщиком.

Вопрос 2. Каков основной инструмент регулированияоценочной деятельностивРФ:

1. система штрафов;

2. саморегулируемыеорганизации;

3. стандартизация оценочных работ;

4. система переподготовкиоценщиков.

Вопрос3.ВкакомгодубылпринятФедеральныйзакон«Обоценочной деятельности»?

1. 1998;

2. 1999;

3. 2000;

4. 2001

Вопрос4.Какойпринципгласит,чтообъектоценкиобладаетстоимостьювтомслучае,еслионспособенудовлетворятьпотребности пользователявданном местеи вданное время?

1. принципсоответствия;

2. принципзамещения;

3. принципполезности;

4. принципожидания.

Вопрос5.Какойпринципутверждает,чтопомередобавленияресурсовкосновнымфакторампроизводствачистыедоходыбудутувеличиватьсярастущимитемпамидомомента,начинаяскоторогодоходырастутзамедляющимисятемпамидотехпор,покаприростстоимостине становится меньшезатратнадобавляемые ресурсы?

1. принципсоответствия;

2. принципзамещения;

3. принципвозрастающихиуменьшающихся доходов;

4. принцип наилучшего и наиболее эффективногоиспользования.

Вопрос6.Какаястоимостьсоответствуетопределению:наиболеевероятнаяцена,покоторойобъектможетбытьотчужденнаоткрытомрынкевусловияхконкуренции,когдастороныдействуютразумно?

1. инвестиционнаястоимость;

2. рыночнаястоимость;

3. стоимость объектовсограниченнымрынком;

4. специальная стоимость.

Вопрос7.Оценщик неимеет права осуществлятьоценкубез

1. разрешения органов госвласти на каждый конкретныйобъект;

2. членствавсаморегулируемойорганизации;

3. заключения договора страхования;

4. получения лицензии от Федерального агентства поуправлению федеральнымимуществом;

5. специализированногодиплома.

1.	стоимость для конкретного инвестора;
2.	стоимостьвобмене;
3.	стоимость, рассчитанная на основе	дисконтированных

Вопрос 8. Что из нижеперечисленного не соответствуетопределениюинвестиционнойстоимости?

потоков;

4. стоимостьвпользовании.

Вопрос 9. Кто устанавливает критерии регулированияоценочной деятельностивРоссии?

1. оценочная компания;

2. государственныеорганы;

3. пользователь услуг по оценке;

4. профессиональныесообщества оценщиков.

Вопрос10.Еслиинвесторприобретаетактив,исходяизпредположенияобувеличенииегодоходностивбудущем,тоизкакогопринципаонисходит?

1. замещения;

2. изменения;

3. ожидания;

4. сбалансированности.

Приложение.Вариантыисходныхданныхдлявыполнения расчетно-графическойработы

Вариант1.ТЦ«Семеновский»располагаетсянаоживленном

перекресткевнепосредственнойблизостиотстанцииметропоадресу:Семеновскаяплощадь,д.1.Показателиобъектаоценкиприведенывтаблице18.

Таблица18.Описаниеобъекта оценки

№пп	Характеристика	Значение
1	Площадьучастка	1,95га
2	Общаяплощадьздания	41000м2
3	Общаяплощадьпредприятийторговли	33000м2
4	Годпостройки	2002
5	Коэффициентзагруженностипомещений	90+N%
6	Транспортнаядоступность	отличная
7	Строительныйобъем	239592м3
8	Правособственности	полное
9	Условияфинансирования	собственныесредства
10	Условияпродажи	прямаяпродажа
11	Вместимостьавтостоянки	250машиномест
12	Ставкааренднойплаты	43500+100*Nруб/м2вгод

Таблица19.Описаниеаналоговпродаж

Характеристикаобъекта	Аналоги
	ТЦ«XL»	ТЦ«ДетскийМир»	ТЦ «Петровскийпассаж»	ТЦнапроспектеАндропова	ТКнаВаршавскомшоссе
Ценапродажи(предложения),млн.руб	700	1000	1535	1265(предложение)	1590 (предложение)
Общаяплощадь,м2	25000	60000	24600	17773	4406
Торговаяплощадь,м2	7500	17000	7400	5584	3832

Датапродажи	сентябрь2011	февраль2010	февраль2011	Апрель2012	июль2012
Правособственности	полное	полное	полное	Полное	Арендана15летпоставке2500руб/м2/год
Ставкааренднойплаты,руб/м2вгод	42000	168000	190000	56000	60000
Условияфинансирования	Собственныесредства	Собственныесредства	Собственныесредства	60%-ноеиспользованиезаемныхсредств(кредитна15летпод15%годовых)	Собственныесредства
Условияпродажи	Прямаяпродажа	Рассрочкана2 годапод10%	Прямаяпродажа	Прямаяпродажа	Прямаяпродажа
Расположение	ЗапределамиТТК	Центр	Центр	ЗапределамиТТК	ЗапределамиТТК
Площадьземельногоучастка,га	4,5	0,50	0,16	0,90	0,60
Процентзанятыхплощадей	85	100	92	75	100
Транспортнаядоступность	отличная	отличная	хорошая	отличная	хорошая

Среднийсрокэкспозицииторговыхпомещений—2месяца.Средниеставкиарендывторговыхпомещенияхвцентрестолицысоставляют140000руб/м²,азапределамиТретьеготранспортногокольца63000руб/м^2вгод.Средняястоимостьстроительстваторговыхпомещений42000руб/м².Нормативныйсрокслужбыкапитальныхзданий100лет,коэффициентконструктивныхразличий

–1,коэффициентразличийвобъеме–0,9,коэффициентсейсмичности–1,коэффициентпрочихинепредвиденныхзатрат–1,N,региональныйкоэффициент–1,коэффициентзональности-1,1коэффициентинфляционногоизмененияценвстроительстве–1,25.Предполагаемыйсрокэксплуатацииобъектановымсобственникомсоставляет10лет.Прирасчетенеобходимоучестьсуществованиепрогнозаоростерынказаэтотсроквразмере50%,приэтомсуществуетвозможностьреинвестированиядоходапотойжеставкедоходности.БазовуюставкуарендызаземельныйучастокивыкупправаарендыземельногоучастканеобходиморассчитатьпометодикамправительстваМосквы.Величинаприбылизастройщика

—20%.Операционныерасходы—4000руб/м^2вгод,необходима

ежегоднаякорректировканавеличинуинфляции.ДоходностьеврооблигацийРФспогашениемв2030г.составляет3,6%годовых.Инфляция равняется7,1%,страновой рискдля России—0,22%.

Вариант2.ТЦ«Семеновский»располагаетсянаоживленномперекресткевнепосредственнойблизостиотстанцииметропоадресу:Семеновскаяплощадь,д.1.Показателиобъектаоценкиприведенывтаблице20.

Таблица20.Описаниеобъекта оценки

№пп	Характеристика	Значение
1	Площадьучастка	1,95га
2	Общаяплощадьздания	41000м2
3	Общаяплощадьпредприятийторговли	23000м2
4	Годпостройки	2002
5	Коэффициентзагруженностипомещений	88%
6	Транспортнаядоступность	отличная
7	Строительныйобъем	39592м3
8	Правособственности	полное
9	Условияфинансирования	собственныесредства
10	Условияпродажи	прямаяпродажа
11	Вместимостьавтостоянки	260машиномест
12	Ставкааренднойплаты	36000+200*Nруб/м2вгод

Таблица21.Описаниеаналоговпродаж

Характеристикаобъекта	Данныепоаналогам
	«ГвоздьI»	«ГвоздьII»	«Атриум»	«Пирамида»	«XL»
Ценапродажи,млн.руб	600	900	4500	210	6000
Общаяплощадь,тыс.м2	16	28	103,5	5	32

Торговаяплощадь,тыс.м2	12	14	10,8	4	22
Датапродажи	Годназад	6месяцевназад	3месяцаназад	Месяцназад	3месяцаназад
Правособственности	Арендана10летпоставке3500 руб/м2/год	Полное	Полное	Полное	Полное
Условияфинансирования	Собственныесредства	50%-ноеиспользованиезаемныхсредств(кредитна20 летпод20%)	Собственныесредства	Собственныесредства	Собственныесредства
Ставкааренднойплаты,руб/м2вгод	28000	24000	140000	123000	43750
Условияпродажи	Прямаяпродажа	Рассрочкана3 годапод18%	Прямаяпродажа	Рассрочкана5 летпод11%	Прямаяпродажа
Местоположение	ЗапределамиТТК	ЗапределамиТТК	Центр	Центр	ЗапределамиТТК
Транспортнаядоступность	Плохая	Отличная	Хорошая	Отличная	Отличная
Паркинг,машиномест	150	150	670	200	500
Инженерныекоммуникации	Все	Все	Все	Недостаточноймощности	Нет
Процентзанятыхплощадей	75	80	100	100	95
Площадьземельногоучастка,га	3,0	2,5	3,0	0,8	4,5

Оценка производится для иностранного инвестора. Средниеставкиарендывторговыхпомещенияхвцентрестолицысоставляют

140000руб/м²,азапределамиТретьеготранспортногокольца63000руб/м^2вгод.Средняястоимостьстроительстваторговыхпомещений42000руб/м²,коэффициентконструктивныхразличий–

1,коэффициентразличийвобъеме–0,95,коэффициент

сейсмичности–1,коэффициентпрочихинепредвиденныхзатрат–1,N,региональныйкоэффициент–1,коэффициентзональности-1,12коэффициентинфляционногоизмененияценвстроительстве–1,2N.Нормативныйсрокслужбыкапитальныхзданий100лет.Базовуюставкуарендызаземельныйучастокивыкупправааренды

земельногоучастканеобходиморассчитатьпометодикамправительстваМосквы.Предполагаемыйсрокэксплуатацииобъектановымсобственникомсоставляет10лет.Прирасчетенеобходимоучестьсуществованиепрогнозаоростерынказаэтотсроквразмере25%,возвращаемыесредствабудутреинвестироватьсявценныебумаги.Среднийсрокэкспозицииторговыхпомещений—3месяца.Величинаприбылизастройщика20%.Операционныерасходы—4

500руб/м^2вгод,необходимаежегоднаякорректировканавеличинуинфляции.ДоходностьеврооблигацийРФспогашениемв2030г.

составляет3,6%годовых.Инфляцияравняется7,1%,страновойриск

дляРоссии—0,22%.

Вариант3.ТЦ«Семеновский»располагаетсянаоживленномперекресткевнепосредственнойблизостиотстанцииметропоадресу:Семеновскаяплощадь,д.1.Показателиобъектаоценкиприведенывтаблице22.

Таблица22.Описаниеобъекта оценки

№пп	Характеристика	Значение
1	Площадьучастка	1,95га
2	Общаяплощадьздания	41000м2
3	Общаяплощадьпредприятийторговли	23000м2
4	Годпостройки	2002
5	Коэффициентзагруженностипомещений	90+N%
6	Транспортнаядоступность	Отличная
7	Строительныйобъем	39592м3
8	Правособственности	Полное
9	Условияфинансирования	собственныесредства
10	Условияпродажи	прямаяпродажа
11	Вместимостьавтостоянки	400машиномест
12	Ставкааренднойплаты	60000+100*Nруб/м2вгод

Таблица23.Описаниеаналоговпродаж

Характеристикаобъекта	Данныепоаналогам
	«ЗолотойВавилон»	«Маркткауф»	«IKEA-BelayaDacha»	«IKEA- Kommunarka»	«Ашан-IV»
Ценапродажи,млн.руб		1050	1200	9000	1350	540
Общаяплощадь,тыс.м2		38	35	70	31	40
Торговаяплощадь,тыс.м2		34,7	26,5	35	17,5	30
Датапродажи		Годназад	Годназад	Полгоданазад	Месяцназад	3месяцаназад
Правособственности		Полное	Арендана7лет	Полное	Полное	Арендана10 летпоставке 2700руб/м2/год
Условияфинансирования		Собственныесредства	Собственныесредства	50%-ноеиспользованиезаемныхсредств(кредитна20 летпод20%)	Собственныесредства	Собственныесредства
Ставкааренднойплаты,руб/м2вгод		45000	35000	49000	50000	47000
Условияпродажи		Прямаяпродажа	Рассрочкана6 летпод17% годовых	Прямаяпродажа	Рассрочкана 10летпод 15%годовых	Прямаяпродажа
Местоположение		ЗапределамиТТК	ЗаМКАД	ЗаМКАД	ЗаМКАД	ЗапределамиТТК
Транспортнаядоступность		Хорошая	Хорошая	Отличная	Хорошая	Отличная
Паркинг,машиномест		800	2300	500	1950	500
Процентзанятыхплощадей		80	100	100	100	95

Средниеставкиарендывторговыхпомещенияхзапределамитретьеготранспортногокольца63000руб/м²,азапределамиМКАД45000руб/м^2вгод.Средняястоимостьстроительстваторговыхпомещений42000руб/м²,коэффициентконструктивныхразличий–1,коэффициентразличийвобъеме–0,87,коэффициентсейсмичности–1,коэффициентпрочихинепредвиденныхзатрат–1,N,региональныйкоэффициент–1,коэффициентзональности-1,05коэффициентинфляционногоизмененияценвстроительстве–

1,19. Предполагаемыйсрокэксплуатацииобъектановымсобственникомсоставляет10лет.Прирасчетенеобходимоучестьсуществованиепрогнозаоростерынказаэтотсроквразмере20%.Рефинансированиеполучаемогодоходанепредусматривается.Среднийсрокэкспозицииторговыхпомещений—3месяца.Базовуюставку арендызаземельныйучастокивыкупправаарендыземельного участканеобходиморассчитатьпометодикамправительстваМосквы.Величинаприбылизастройщика15+N%.

Операционныерасходы—3500руб/м^2вгод,необходимаежегоднаякорректировканавеличинуинфляции.Доходностьеврооблигаций

РФспогашениемв2030г.составляет3,6%годовых.Инфляцияравняется7,1%,страновойрискдляРоссии—0,22%.

Вариант4.Объектоценкизанимаетвладение21поСеменовскомупереулку,замыкаетСеменовскуюплощадьссеверо-запада.Квартал,вкоторомрасполагаетсявыделенныйучасток,ограниченссевера—измайловскойул.,сюга—Щербаковскойул.,сзапада—Семеновскимпер.,свостокаул.Измайловскийвал.ПоклассификацииМИФаотноситсякРайонам,невошедшимвисходнуюклассификацию.

Семеновскаяплощадьявляетсяважнымфункциональнымобъемно-планировочнымитранспортнымузломвосточнойчастистолицы,чтоделаетоправданнымвключениевеекомпозициювысотногоздания(30наземныхи3подземныхэтажей,верхняяотметкаобъекта—120м)административно-деловогоназначения.Станцияметро«Семеновская»находитсявнепосредственнойблизостиотздания,обеспечиваяотличныйподъездсотрудниковипосетителей.

Таблица24.Описаниеобъекта оценки

№пп	Наименованиепоказателей	Единицаизмерения	Всего
1	Площадьземельногоучастка	га	0,4830
2	Площадьзастройкинадземнойчасти	м2	1037
3	Общаяплощадьадминистративно-деловогоздания,всего	м2	31522
	втомчисле:

	а)общаяплощадьвходнойгруппы	м2	800
	б)общаяплощадьофисов	м2	24512
	в)подземныйгаражстоянкав3-хуровнях	м2	6210
4	Этажность	этажей	30
5	Стоянкиавтомашин,всего:	м/м	299
	втомчисле:
	а)закрытые	м/м	276
	б)открытые	м/м	23
6	Класс		А
7	Коэффициентзанятыхплощадей	%	90+N
8	Ставкааренднойплаты	руб/м2вгод	11000
9	Годпостройки		2000

Таблица25.Описаниеаналоговпродаж

Характеристикаобъекта	Данныепоаналогам
	БалчугПлаза	GoldTower	ОфисноезданиенаЛесной	КалужскийII	ОфисноезданиенаНовослободской
Ценапродажи,млн.руб	4500яё	3300	525	222	1659
Общаяплощадь,тыс.м2	30	21,7	7	5,2	13
Датапродажи	Девятьмесяцевназад	Пятнадцатьмесяцевназад	Годназад	Полторагоданазад	Шестьмесяцевназад
Правособственности	Полное	Полное	Полное	Арендана5лет	Полное
Условияфинансирования	Собственныесредства	70%-ноеиспользованиезаемныхсредств(кредитна15летподN%)	Собственныесредства	Собственныесредства	Собственныесредства
Ставкааренднойплаты,руб/м2вгод	23100	24000	10900	9500	25000

Условияпродажи	Прямаяпродажа	Рассрочкана6 летпод17% годовых	Прямаяпродажа	Рассрочкана10 летпод15% годовых	Прямаяпродажа
Местоположение,район	Замоскворечье	Шаболовский	Новослободский	Шаболовский	Новослободский
Класс	А	А	В	В	А
Транспортнаядоступность	отличная	отличная	хорошая	хорошая	отличная
Паркинг,машиномест	300	500	50	50	200
Процентзанятыхплощадей	93	86	88	85	88

БазовуюставкуарендызаземельныйучастокивыкупправаарендыземельногоучастканеобходиморассчитатьпометодикамправительстваМосквы.СредниеставкиарендывофисныхпомещенияхвЗамоскворечье15450руб/м²,вШаболовском—11300,Новослободском—12720,авРайонах,невошедшихвклассификацию—20400руб/м^2вгод.СредниеставкиарендывофисахклассаВпримернона12000нижеставоквофисахклассаА.Средняястоимостьстроительстваторговыхпомещений37500+100*Nруб/м²,коэффициентконструктивныхразличий–1,коэффициентразличийвобъеме–0,95,коэффициентсейсмичности–1,коэффициентпрочихинепредвиденныхзатрат–1,N,региональныйкоэффициент–1,коэффициентзональности-1,15коэффициентинфляционногоизмененияценвстроительстве–1,23.Нормативныйсрокслужбыкапитальныхзданий150лет.Предполагаемыйсрокэксплуатацииобъектановымсобственником

составляет10лет.Рынокофисныхпомещенийзаэтовремядолженвырастина50%,адоходыотобъектабудутинвестированывценныебумаги.Среднийсрокэкспозицииофисныхпомещений—2месяца.Операционныерасходы—4185+10*Nруб/м^2вгод,необходимаежегодная корректировканавеличинуинфляции.Доходность

еврооблигацийРФспогашениемв2030г.составляет3,6%годовых.Инфляция равняется7,1%,страновой рискдля России—0,22%.

Вариант5.Объектоценкизанимаетвладение39поЛенинградскомушоссе.ПоклассификацииМИФаотноситсякРайонам,невошедшимвисходнуюклассификацию.

Являетсяуникальнымвсвоёмродепроектом,располагающимсянаберегуХимкинскоговодохранилищавнепосредственнойблизостиотЛенинградскогошоссеив5минутах

пешкомотстанцииметроВодныйстадион.Объектобладаетбез

светофорнымтранспортнымдоступомкакизШереметьево,такидоцентрагорода.

Таблица26.Описаниеобъекта оценки

№пп	Наименованиепоказателей	Единицаизмерения	Всего
1	Площадьземельногоучастка	га	6,5
2	Общаяплощадьбизнес-парка	м2	71185
	втомчислеобщаяплощадьофисов	м2	45966
3	Стоянкиавтомашин,всего:	м/м	600
4	Класс		А
5	Коэффициентзанятыхплощадей	%	80+N
8	Ставкааренднойплаты	руб/м2вгод	27000
9	Годпостройки		2011

Таблица27.Описаниеаналоговпродаж

Характеристикаобъекта	Данныепоаналогам
	АльфаАрбатЦентр	Двинцев	Прео8	ГородСтолиц	ДаймондХолл
Ценапродажи,млн.руб	7000	12900	22830	54300	11200
Общаяплощадь,тыс.м2	47200	57800	117520	181000	61500
Датапродажи	Пятьмесяцевназад	Девятьмесяцевназад	Восемьмесяцевназад	Десятьмесяцевназад	Тримесяцаназад
Правособственности	Полное	Полное	Полное	Арендана5лет	Полное

Условияфинансирования	Собственныесредства	Собственныесредства	75%-ноеиспользованиезаемныхсредств(кредитна15летподN%)	Собственныесредства	Собственныесредства
Ставкааренднойплаты,руб/м2вгод	16800	14600	19600	22800	25000
Условияпродажи	Рассрочкана8 летпод15% годовых	Прямаяпродажа	Прямаяпродажа	Прямаяпродажа	Рассрочкана5 летпод12% годовых
Местоположение,район	ЦДР	Районы,…	Районы,…	Сити	Районы,…
Класс	А	А	А	А	А
Транспортнаядоступность	хорошая	отличная	отличная	отличная	хорошая
Паркинг,машиномест	150	570	1050	800	476
Процентзанятыхплощадей	95	80	95	85	90

Базовуюставкуарендызаземельныйучасток ивыкупправаарендыземельногоучастканеобходиморассчитатьпометодикам

правительства Москвы.СредниеставкиарендывофисныхпомещенияхвЦентральномделовомрайоне27900руб/м²,вСити—30100,авРайонах,невошедшихвклассификацию—20400руб/м^2вгод.Средняястоимостьстроительстваторговыхпомещений37500+100*N руб/м²,коэффициентконструктивныхразличий–1,коэффициентразличийвобъеме–0,95,коэффициентсейсмичности–1, коэффициентпрочихинепредвиденныхзатрат–1,N,региональныйкоэффициент–1,коэффициентзональности-1,15коэффициентинфляционногоизмененияценвстроительстве–1,23.Нормативный срокслужбыкапитальныхзданий150лет.Предполагаемыйсрокэксплуатацииобъектановымсобственникомсоставляет10лет.Рынокофисныхпомещенийзаэтовремядолженвырасти на50%,адоходыотобъектабудутинвестированыв

развитиебизнеса.Среднийсрокэкспозицииофисныхпомещений—

2 месяца.Операционныерасходы—4185+10*Nруб/м^2вгод,необходимаежегоднаякорректировканавеличинуинфляции.

ДоходностьеврооблигацийРФспогашениемв2030г.составляет

3,6%годовых.Инфляцияравняется7,1%,страновойрискдляРоссии

—0,22%.

Оценказемлииинойнедвижимости

Методические указания по выполнению расчетно-графическойработы

Станислав ИгоревичКомаров

Редакционно-издательскийотделГУЗаЛицензияЛР №020484от20.20.98г.

Сдановпроизводство..........ПодписанокпечатиОбъём печ.л. уч.-изд.л.Тираж300экз.

Форматбумаги60×84/16.БумагаофсетнаяПечатьофсетнаяили

ризография Заказ№

Участок оперативной печати ГУЗ

105064,Москва,ул.Казакова, 15.