1347600000Рублей

(Одинмиллиардтристасороксемьмиллионов шестьсот тысяч

рублей).

ЧастьIv.Оценкаобъектанедвижимостизатратнымподходом

Какисравнительныйподход,затратныйоснованнапринципезамещения и является наиболее универсальным методом оценки

недвижимости.

Затратныйподход–этосовокупностьметодовоценкистоимостиобъектаоценки,основанныхнаопределениизатрат,необходимыхдлявоспроизводствалибозамещенияобъектаоценкисучетомизносаиустареваний.

Такимобразом,общаяформулазатратногоподходакоценкенедвижимостипринимаетвид:

VС_создИ, (19)

гдеС_созд–стоимостьсозданияобъекта недвижимости;И–совокупный износ объекта.

Стоимостьсозданияобъектанедвижимостивключаетвсебявсе

затратынаегостроительство,приэтомэтизатратымогутбытьдвухвидов:затраты навоспроизводствоилизатратынасоздание.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являютсязатраты,необходимыедлясозданияточнойкопииобъектаоценкис

использованием применявшихся при создании объекта оценки

материаловитехнологий.

Затратаминазамещениеобъектаоценкиявляютсязатраты,необходимыедлясозданияаналогичногообъектасиспользованиемматериаловитехнологий,применяющихсянадатуоценки.

Независимо от выбора затрат на воспроизводство или назамещение,всезатраты приняторазделятьнаследующиегруппы:

• затратыназемельныйучасток;

• затратынастроительство;

• затратынапредпринимательство.

Таким образом, формулу определения стоимости созданияобъектанедвижимостиможнозаписатьввиде:

С_создЗ_зуЗ_стрЗ_пр, (20)

гдеЗ_зу-затратынаприобретениеили арендуземельногоучастка;

З_стр-затраты на разработку проектаивозведениеобъекта;

З_пр–затраты на предпринимательскоевознаграждениезастройщику.

Затратыназемельныйучастокподразумеваютприобретениевакантногоземельногоучасткадлявозведениянанемоцениваемогообъекта.Вслучае,еслиоцениваетсяужесуществующеездание,тоземельныйучастокподнимоценивается,каквакантный,приобретаемыйподстроительство.

Расчетстоимостиземельногоучасткаможетпроизводитсянесколькимиспособами.Во-первых,еслисуществуетразвитыйземельныйрынок,тостоимостьучасткавозможноопределитьстандартнойоценочнойпроцедуройспомощьюдоходногоилисравнительногоподходов.

Во-вторых,еслиземельныйрынокнаходитсявфазестановления,аучастокпредоставляетсяварендуизчислагосударственных(муниципальных)земель,товозможенрасчетстоимостиучасткачерезутвержденнуюнасоответствующемгосударственномуровнеметодикурасчетавеличинывыкупаправаарендыземельногоучастка,предоставляемогодлясоответствующихцелей.

Третийвариантможетбытьреализованвтехжеусловиях,чтоивторой,товкачествезатратнаприобретениеземельногоучасткавозможновзятьвеличинукадастровойстоимостиучастка,

определенную в процессе Государственной кадастровой оценки

земель.

Стоимостьземельногоучасткаподоцениваемымторговымцентромбыларассчитана,какстоимостьвыкупаправааренды,рассчитаннаяпометодикамправительствагородаисоставила38миллионоврублей.

Определениезатратнастроительствоосуществляетсяоднимизчетырехнаиболеераспространенныхспособов:методсравнительной

единицы,методразбивкипокомпонентам,методколичественного

обследования.

Внашемслучае,используетсяметодсравнительнойединицы,которыйпредполагаетвыделениеединицысравнения,вкачествекоторойобычновыбираетсялибоединицаплощади(1м²),либоединицастроительногообъема(1м³).Послечегоспомощьюспециальнойсправочнойлитературыподбираетсяаналогичноезданиеиопределяетсястоимостьстроительствасравнительнойединицыданного здания.

Подборнеобходимойсправочнойинформациипроизводитсяпопредставленнымпоказателямобъектов-аналогов,ихтехническимхарактеристикамиконструктивнымэлементам,наиболееблизкимкоцениваемомуобъектам.

Приформированииполнойстоимостистроительстваоцениваемогообъектапослевыборасправочногостоимостногопоказателяаналогичногозданияихкорректируютспомощьюследующихкоэффициентов:

• наразличиевконструктивныхэлементахзданий;

• наразличиевобъемезданий;

• насейсмичность;

• навеличину непредвиденныхзатрат;

• нарегиональноеразличиевуровне цен;

• назональное различиевуровне цен;

• наизменениеценпослеизданиясправочника.

Полученнаятакимобразомобщаястоимостьстроительстваобъектаоценкивключаетвсебязатратыпостроительствусамихзданий,подведениеиподключениенаружныхинженерныхкоммуникаций,благоустройствуиозеленениютерритории,рассчитанныепоукрупненнымпоказателям.Стоимостьстроительства можнопредставитьввидеследующейформулы:

^Зстр^Збаз^*Кконстр^*Коб^*Ксейсм^*Кпр^{*Крег*Кзон*К}инф^{, (21)}

где:З_баз–базоваястоимостьстроительствааналогичногоздания;

К_{констр–}коэффициентконструктивныхразличий;К_об–коэффициент различийвобъеме;

К_{сейсм–}коэффициентсейсмичности;

К_пр–коэффициентпрочихинепредвиденныхзатрат;К_рег–региональныйкоэффициент;

К_зон–коэффициентзональности;

К_инф–коэффициентинфляционногоизмененияценвстроительстве.

Методсравнительнойединицывсилухорошегосочетанияпростотыиточностивнастоящеевремявыступаетнаиболеечастоиспользуемымметодом расчета стоимостистроительства.

Базоваястоимостьстроительстваторговогоцентра,аналогичногооцениваемомусоставила39 000руб/м²,коэффициент

различийвобъеме– 0,95,коэффициентпрочихинепредвиденныхзатрат–1,14,коэффициентинфляции–1,19.Такимобразом,затратынастроительствооцениваемоготорговогоцентрасоставят:

З_стр39000*0,95*1,14*1,19*9321468492381руб.

Затратынапредпринимательствопредставляютсобойнеобходимуюнормуприбылизастройщика,вычисляемуюпоитогаманализа рынка,внастоящих условияхонасоставляетпорядка20%.

Такимобразом,мыопределиливсевидызатрат,относимыхкстоимостисозданияобъектаоценки.Нообъектоценкиявляетсяненовымобъектом,аужепрошедшимкакой-тосроксвоейслужбы,закоторыйобъектнеминуемопотерялчастьсвоейстоимости.Дляучета этих потерьвычисляют совокупный износ.

Совокупныйизноспредставляетсобойсуммутрехвидовизноса:физического,функциональногоиэкономического:

ИИ_фИ_мИ_в, (22)

где:И_ф–физический износ;

И_м–функциональный(моральный)износ;И_в–внешний(экономический)износ.

Каждый вид износа отражает снижение стоимости объекта

недвижимости,вызванныеразличнымипричинами.Физическийизнос—этообесцениваниеобъекта,вызванноеухудшениемвпроцессеэксплуатацииегофизическиххарактеристикпод

воздействиемприродно-климатическихфакторов,атакже

жизнедеятельностичеловека.Наиболеераспространенныйметодопределениявеличиныфизическогоизносаназываетсяметодомсрокажизни:

ХВ

И_ф

ФЖ

*100%, (23)

где:ХВ–хронологический возраст;ФЖ–срок физической жизни.

Поприведеннойвышеформулевеличинафизическогоизносарассчитываетсявпроцентахотполнойстоимостисоздания

оцениваемогообъекта.

Функциональныйизнос(функциональноеилитехническоеустаревание)–снижениестоимостиоцениваемогообъектаиз-занесоответствиямоде(духувремени),недостаткаилиизбыткачего-либо(например,системаотопленияотсталаотсовременных

стандартов,фундаментыболеемощные,чемнеобходимо,илипланировкаквартирыпредусматривалакоммунальноезаселениеит.д.).Данныйвидизноса,восновном,зависитотуровнянаучно-техническогопрогрессавпромышленности,строительствеиархитектуре.

Стоимостнымвыражениемфункциональногоизносасчитаетсяразницамеждузатратаминавоспроизводствоизатратаминазамещение,ноподобныйспособрасчетаслишкомтрудоемок.Поэтомувпрактическойдеятельностичащевсегоиспользуютметод,основанныйнакапитализациипотерь,вызванныхналичиемфункциональногоизноса:

И ^ПД, (24)

м _R

где: ПД – потери дохода, вызванные моральным

(функциональным)износом оцениваемогообъекта.

Потеридоходамогутбытьрассчитаныпутемсравнениядохода,получаемогособъектаоценкисаналогичнымисовременнымизданиями,полностьюудовлетворяющимтребованиямпользователей,т.е.сотсутствующимморальным(функциональным)износом.

Внешнийизнос(внешнееустаревание,экономическоеустареваниеилиустареваниепоместоположению,илиустареваниеиз-заокружающейсреды).Например,перегруженностьулицы

автомобильнымдвижением,строительствоэкологическивредного

предприятиявблизиобъектаоценки,экономическийспадпроизводства,

Теоретическивеличинавнешнегоизносаможетбытьопределена,какразницамеждурыночнойстоимостьюобъектаи

стоимостьюсоздания,уменьшеннойнавеличинуфизическогои

моральногоизносов.Практическогопримененияподобныйметодимеетмало,поэтомучащевсеговнешнийизносрассчитываетсяаналогичнофункциональному,с тойлишьразницей,чтоприрасчетахберутсяпотеридохода,вызванныеименноэкономическимизносом.

Исходяизтого,чтопричинывозникновениявнешнегоизносаникакнесвязаныссамимоцениваемымобъектом,можноутверждать,чтоустранениеегосиламисобственникаобъектавбольшинствеслучаевнепредставляетсявозможным.Такимобразом,экономическийизносбываеттольконеустранимы,новнекоторых

случаяхвоздействие,обуславливающееегоналичие,можетисчезнутьподвлиянием внешнихпричин.

Оцениваемыйторговыйцентрвведенвэксплуатациюв2008г.,соответственноегохронологическийвозрастсоставляет4года.

Нормативный срок службы аналогичных капитальных зданийсоставляет 75 лет, следовательно, физический износ здания

составляет5,3%.

Учитываянедавнеевремявводаобъектавэксплуатациюиотсутствиезначительныхизмененийнаокружающейтерритории,можноконстатироватьотсутствиеуоцениваемогообъектаморальногоиэкономическогоизноса.

Расчетстоимостиобъектазатратнымметодомпроизведенвтаблице15.

Таблица15.Определение стоимостиобъектанедвижимостизатратнымметодом

№пп	Расчетныепоказатели	руб
1	Затратынаприобретениеземельногоучастка	38000000
2	Затратынастроительство	468492381
3	Затратынавознаграждениезастройщику	93698476
4	Итогозатратнасоздание	562190857
5	Физическийизнос	24830096
6	Стоимостьобъекта	537360761

Стоимостьобъектаоценки,полученнаязатратнымметодом,сучетомокругления,составит

573миллиона361тысячурублей.