ЧастьIii.Оценкаобъектанедвижимостисравнительнымподходом

Сравнительныйподходосновываетсянапринципезамещенияи

имеетсвоейосновойоченьпростоепредположение:еслимыприоценкеобъектавыясним,чтотакойжеобъектужебылпроданзаизвестнуюсумму,товполнелогичнопредположить,чтоиоцениваемый объект стоит столькоже.

Ключевымпонятиевсравнительномподходевыступаетаналогичныйобъект(объект-аналог),скоторымвдальнейшемосуществляетсясравненияобъектаоценки.Объектом-аналогомобъектаоценкидляцелейоценкипризнаетсяобъект,сходныйобъектуоценкипоосновнымэкономическим,материальным,техническимидругимхарактеристикам,определяющимегостоимость.

Основнойхарактеристикойдляобъектаоценкивыступаетвеличинасделки,снимсовершенной.Еслиуоценщикаотсутствуетценоваяинформацияобобъекте-аналоге,тодажемаксимальнаяпохожестьегособъектомоценкинесможетпомочьвопределениистоимости.

Учитывая,чтокаждыйобъектнедвижимостиявляетсяуникальным,атакже,чтоценоваяинформацияимеетсяовесьмаограниченномколичествеобъектов,топодобранныеобъекты-аналоги

неизбежнобудутотличатьсяотобъектаоценки,поэтомуосновной

смыслсравнительногоподхода–ответитьнавопрос:«Сколькобыстоилобъект-аналог,еслибыобладалточнотакимижехарактеристиками,как объект оценки?»

Ответнаэтотвопрососуществляетсяпутемкорректировкиценобъектов-аналоговнаимеющиесяразличиясобъектомоценки.Корректировки,называемыетакжепоправками,бываютположительнымииотрицательными,абсолютнымииотносительными.

Знакпоправкиопределяетсявзависимостиотсоотношенияхарактеристикобъекта-аналогаиобъектаоценки.Еслипообъект-аналоглучшеобъектаоценки,товноситсяотрицательнаякорректировка,еслижеобъект-аналог хуже–то положительная.

Абсолютнымипоправкаминазываютсякорректировки,измеряемыевденежныхединицах,относительныекорректировкиизмеряютсявдолях или процентах.

Приоценкенедвижимостиследуетпридерживатьсяопределеннойпоследовательностивнесениякорректировок.Есливсекорректировкиотносятсялибокотносительны,либокабсолютным,

топорядок внесения поправок следующий:

• Поправканавещныеправа.

• Поправкана условия финансирования.

• Поправкана условия продажи.

• Поправканадатупродажи.

• Поправкана местоположение.

• Поправкинапрочиефизическиехарактеристики.

Еслижеопределеныиабсолютныеиотносительныепоправки,тосначалаподанному порядкувносят относительные корректировки,азатем абсолютные.

Впроцессеоценкинедвижимостисравнительнымподходомрасчетвеличинпоправокможетпроизводитсяразличнымиметодами.Вданнойкурсовойработемыбудемпользоватьсяаналитическимспособомвнесенияпоправок,заключающимсявтом,чтовеличинапоправкиопределяетсяпутемлогико-аналитическихрассуждений.Например,еслиоцениваетсяквартирабезнедавнопроведенногоремонта,аобъектом-аналогомвыступаетквартирастолькочтосделаннымиремонтнымиработами,топоправкунаремонтможнорассчитать,суммировавстоимостьпроведенияаналогичногообъемаработинеобходимыестроительныематериалы.Полученнаявеличинаибудетвыступатьвкачествекорректировки,вносимойвобъект-аналогсотрицательнымзнаком.

Врамкаханалитическогометоданеобходиморазобрать,чемявляютсявсеперечисленныевышевидыкорректировокикакимобразом следуетподходитьких аналитическому определению.

Поправканаправавноситсявтехслучаях,когдаобъектоценки

иобъект-аналогпредоставляютсясвоимтекущимпользователямнаразныхвещныхправах.Стеоретическойточкизренияследуетизбегатьподборавкачествеаналоговобъектов,предоставленныхнадругомправе,новсилуограниченностивыбораобъектованалоговзачастуюнапрактике выбраковкатаких объектовнепроисходит.

Корректировканаправапредставляетсобойразницумеждучистымдоходом,которыйвозможнополучитьприполнойсобственностиипридругихправах,ичисленноравнатекущейстоимости этихпотерьзавесь рассматриваемыйпериод.

Поправканаусловияфинансированиядолжнаотражатьразличиявцене,вызванныенеодинаковымсоотношениемсобственныхизаемных средствпри совершении сделки.

Привлечениезаемныхсредствосуществляетсявдвухслучаях:когданехватаетимеющихсясобственныхсредствдлясовершениясделки,икогдасуществуетнеобходимостьповыситьдоходностьсобственныхсредствинвестора(собственника),невносяизменениявсам объект,порядок его эксплуатацииит.п.

Эффектизменениядоходностисобственныхсредствзасчетпривлечениязаемныхноситназваниеэффектафинансового

левереджаили эффекта финансовогорычага.

Такимобразом,корректировканаусловияфинансированияпредставляетсобойразницувденежныхпотокахприразличномсоотношениисобственныхизаемныхсредствичисленноравнавеличинефинансовоголевереджа.Вотечественнойпрактикеоценкинедвижимостипоправканаусловияфинансированияменеераспространена,чемвзападнойпрактике,т.к.всовременныхроссийскихусловияхколичествосделокспривлечениемзаемныхсредствневелико.

Поправканаусловияпродаживносится,во-первых,втехслучаях,когдавкачествеценовойинформацииобобъектах-аналогахиспользуютсяценыпредложенияилиспроса,во-вторых,притаких

особыхусловиях,какпродажаврассрочкуит.п.Введениекаждого

изособыхусловийпродажинеминуемооказываетвлияниенаценуобъекта.

Поправканаусловияпродажипредставляетсобойразницувстоимостиприразличныхусловияхпродажиичисленноравнаскидке

науторгование(случай«сделка-предложение»)илиприведениювсех

платежейкнастоящемувремени(случай«прямаяпродажа-рассрочка»).Величинаскидкинауторгованиеопределяетсяэмпирическимпутемивнастоящеевремянарынкенедвижимостисоставляет10–15%.

Необходимостьвнесениякорректировкинадатупродаживызванатем,чтоинформацияосделкахсаналогичнымиобъектами

недвижимости,какправило,датируетсяпрошлымивременнымипериодами.Болеетого,часты случаи,когдадатусовершениясделкисобъектом-аналогомидатуоценкиразделяетзначительныйвременнойпериод.

Следовательно,поправканадатупродажипредставляетсобойприведениекмоментуоценкиценсделокнаобъекты-аналоги.Скорректированнаяжестоимостьобъекта-аналогачисленноравнабудущей стоимости указаннойцены продажи объекта-аналога.

Поправканаместоположениеобъектанедвижимостисвязанастем,чточасторайонрасположенияобъектанедвижимостиявляетсяглавнымценообразующимфакторомнедвижимогоимущества.Стоимостьабсолютноодинаковыхобъектов,расположенныхвразныхрайонахгорода,можетотличатьсянавесьмазначительнуювеличину.Связаноэтостем,чтопонятиеместоположениевесьмаобширноивключаетсявсебяконкурентноеокружение,инженерную,социальнуюитранспортнуюинфраструктуры,престижностьит.п.

Именноиз-затакойширотыданноготерминакорректировканаместоположениевноситсяпервойизфизическихкорректировок.Этапоправкапредставляетсобой отражение влияния место расположениянаразницувстоимостиодинаковыхобъектовичисленноравнаразницевсреднихстоимостяхсоответствующихтерриторийиликапитализированнойразницевсреднихдоходах.Подсловомтерриториямогутпониматьсярайоныгорода,историческиесложившиеся районыит.п.

Поправкинаиныефизическихарактеристикислишкоминдивидуальны,чтобыихможнобылосвестикнекоторомуединомуалгоритму.

Необходимоотметить,чтокаждаяследующаяпоправкавноситсявценуобъекта-аналога,скорректированнуюсучетомпредыдущихпоправок.Послевнесениявсехпоправокоценщикполучаетскорректированныеценыпокаждомуизподобранныханалогов.Длявычислениястоимостиобъектаоценкисравнительнымподходомнеобходимоусреднитьполученныерезультаты.Еслиразницамеждуминимальнойимаксимальнойскорректированнымиценамиобъектов-аналоговнепревышает10%,тоусреднениепроводитсяпометодусреднейарифметической.Еслижеотличияболеезначительные,тостоимостьобъектанедвижимости

вычисляется,каксредняявзвешенная.Вкачествевесовиспользуютсявеличины,обратные количеству поправок.

При оценке торгового центра, рассматриваемого в нашемпримере в качестве аналогов были выбраны четыре торговых

центра.Основныехарактеристикианалоговприведенывтаблице5.

Таблица5.Описаниеаналогов продаж

Характеристикаобъекта	Оцениваемыйобъект	Аналоги
		Аналог1	Аналог2	Аналог3	Аналог4
Ценапродажи(предложения),млн.руб.	?	600	1335	1066	159
Общаяплощадь,м2	9321	60000	нетданных	17773	4406
Торговаяплощадь,м2	8728	17000	7400	5584	3832
Датапродажи	сейчас	Годи4месяцаназад	Годи4месяцаназад	Двамесяцаназад	Двамесяцаназад
Правособственности	полное	полное	полное	полное	арендана15летпоставке4тыс.руб./м2
Условияфинансирования	собственныесредства	собственныесредства	70% заемныхсредствпод12%годовых на15лет	собственныесредства	собственныесредства
Условияпродажи	Прямаяпродажа	Рассрочкана2 года	Прямаяпродажа	Прямаяпродажа	Ценапредложения
Расположение	ВАО	ЦАО	ЦАО	ЮАО	ЮАО
Площадьземельногоучастка,га	1,95	0,50	0,16	0,90	0,60
Процентзанятыхплощадей	100	100	92	95	95
Транспортнаядоступность	отличная	отличная	отличная	отличная	отличная
Ставкиаренды,руб/м2/год		45000	42000	30000	33000

Посколькуобъектыразличаютсяпоразмеруичислу,входящихвнихединиц,припроведениисравненияпроданныхобъектовсоцениваемымвоизбежаниебольшихсложностейбылопроведеноприведениеимеющихсяданныхкобщемузнаменателю,которымвданномслучаемогбытьлибо1м^2общейплощади,либо1м²

аренднопригоднойплощади(торговой).Учитывая,чтоданныеобобщейплощадивторогоаналогаотсутствуют,товкачествеединицысравнениявыбран1м^{2торговой}площади.Расчетценысравнительной единицыобъектов-аналоговприведенвтаблице6.

Таблица6.Расчетценыединицыплощади объектов-аналогов

Характеристикаобъекта	Оцениваемыйобъект	Аналоги
		Аналог1	Аналог2	Аналог3	Аналог4
Ценапродажи(предложения),млн.руб.	?		600	1335	1066	159
Торговаяплощадь,м2	8728		17000	7400	5584	3832
Ценапродажи(предложения),руб/м2	-		35294	180405	190903	41493

Впроцессекорректировкиценаналоговопределялисьивносилиськакденежные(стоимостные),такипроцентныепоправки.Привнесениипоправоксоблюдаласьследующаяпоследовательность:

1. поправказа право собственности,

2. поправказа условияфинансирования,

3. поправказа условияпродажи.

4. поправказадату продажи,

5. поправказаместоположение,

6. поправказапрочиефизические характеристики.

Поправканаправособственностивносиласьвчетвертыйаналог,какединственный,отличающийсяотоцениваемогообъектаподанному.Корректировканаправапредставляетсобойразницу

междучистымдоходом,которыйвозможнополучитьприполной

собственностиипридругихправах,ичисленноравнатекущейстоимостиэтихпотерьзавесьрассматриваемыйпериод.Врассматриваемоманалогепотерямиявляются4000руб/м^2вгод,длянахожденияпотерьзавестпериодарендынеобходиморассчитатьтекущую стоимость данного аннуитета:

руб.

Расчетценаналогов,скорректированныхнаотличияввещныхправах,произведенвтаблице7.

Таблица7.Внесениекорректировокна право собственности

Характеристикаобъекта	Оцениваемыйобъект	Аналоги
		Аналог1	Аналог2	Аналог3	Аналог4
Ценапродажи (предложения),руб/м2	-	35294	180405	190903	41493
Правособственности	полное	полное	полное	полное	арендана15летпоставке4тыс.руб./м2
Корректировка		0	0	0	16364
Скорректированнаяценапродажи(предложения),руб/м2	-	35294	180405	190903	57857

Поправканаусловияфинансированиядолжнаотражатьразличиявцене,вызванныенеодинаковымсоотношениемсобственныхизаемныхсредствприсовершениисделки.Собственно,корректировканаусловияфинансированияпредставляетсобойразницувденежныхпотокахприразличномсоотношениисобственныхизаемныхсредствичисленноравнавеличинефинансовоголевереджа.Вотечественнойпрактикеоценкинедвижимостипоправканаусловияфинансированияменеераспространена,чемвзападнойпрактике,т.к.современныхроссийскихусловияхколичествосделокспривлечениемзаемныхсредствневелико.

Врассматриваемомпримеренеобходимовнестипоправкунаусловияфинансированиявовторойаналог.Изтаблицы5нам

известнаставкаарендыдляданногоаналога,следовательно,используясредниеоперационныерасходы,рассчитанныевчасти2,можем рассчитатьобщуюдоходностьотданногообъекта-аналога:

ПВД

42000*7400310,8млн.руб

ДВД

310800000*92%285,9млн.руб

ЧОД

2859000006000*7400241,5млн.руб

Общая

доходность^241,5*10018%

1335

Учитывая,чтоприсделкеиспользовалисьзаемныесредства,данныйчистыйдоходнеидетполностьюсобственникуобъекта.Изданнойсуммынеобходимопогашатькредит,следовательно,собственныйдоход собственникабудетменьше:

Выплаты по

кредиту70%*1335*

1

12%

1

112%¹⁵

137,2млн.руб

ЧОД

241,5137,2104,3млн.руб

Собственная

доходность

104,3

30%*1335

*10026%

Финансовый

левередж26%18%8%

Расчетценаналогов,скорректированныхнаотличиявусловияхфинансирования,произведенвтаблице8.

Таблица8.Внесениекорректировокна условияфинансирования

Характеристикаобъекта	Оцениваемыйобъект	Аналоги
		Аналог1	Аналог2	Аналог3	Аналог4
Скорректированнаяценапродажи(предложения),руб/м2	-	35294	180405	190903	57857
Условия	собственные	собственные	70%заемных	собственные	собственные
финансирования	средства	средства	средствпод	средства	средства
			12%годовых
			на15лет
Корректировка		0	8%	0	0
Скорректированнаяценапродажи(предложения),руб/м2	-	35294	165973	190903	57857

Поправканаусловияпродаживносится,во-первых,втехслучаях,когдавкачествеценовойинформацииобобъектах-аналогахиспользуютсяценыпредложения(врассматриваемомпримере–третийаналог)илиспроса,во-вторых,притакихособыхусловияхвусловияхпродажи,какпродажаврассрочку(врассматриваемомпримере–первыйаналог)ит.п.Введениекаждогоизособыхусловийпродажинеминуемо оказываетвлияние на цену объекта.

Поправканаусловияпродажипредставляетсобойразницувстоимостиприразличныхусловияхпродажиичисленноравнаскидкенауторгование(случай«сделка-предложение»)илиприведениювсехплатежейкнастоящемувремени(случай«прямаяпродажа-рассрочка»).Величинаскидкинауторгованиеопределяетсяэмпирическимпутемивнастоящеевремянарынкенедвижимостисоставляет10–15%.

Прирасчетепоправкинаусловияпродажидляпервогоаналогасначалабылпроизведенрасчетаннуитетныхплатежей,необходимыхдляпогашениярассрочки,азатемосуществленоих

приведениекмоменту оценки.

руб

руб.

Расчетценаналогов,скорректированныхнаотличиявусловияхпродажи,произведенвтаблице9.

Прирасчетепоправкизадатупродажииспользовалсяфакторбудущейстоимостиденежнойединицы.Приэтомиспользовалась

ставкадисконтирования,рассчитаннаявыше.

Поправкавпервый аналогсоставит+7286руб.Поправкаво второйаналогсоставит+52173.Поправкавтретий аналогсоставит+8199.

руб.руб.руб.

руб.

Поправкавчетвертыйаналогсоставит+2 236руб.

Таблица9.Внесениекорректировокна условияпродажи

Характеристикаобъекта	Оцениваемыйобъект	Аналоги
		Аналог1	Аналог2	Аналог3	Аналог4
Скорректированнаяценапродажи(предложения),руб/м2	-		35294	165973	190903	57857
Условияпродажи	Прямаяпродажа		Рассрочкана 2года	Прямаяпродажа	Прямаяпродажа	Предло-жение
Корректировка			-12116	0	0	-10%
Скорректированнаяценапродажи(предложения),руб/м2	-		23178	165973	190903	52071

Поправкавтретий аналогсоставит+8199.

руб.

Поправкавчетвертыйаналогсоставит+2 236руб.

Расчетценаналогов,скорректированныхнаотличиявдатепродажи,произведенвтаблице10.

Таблица10.Внесениекорректировок на датупродажи

Характеристикаобъекта	Оцениваемыйобъект	Аналоги
		Аналог1	Аналог2	Аналог3	Аналог4
Скорректированнаяценапродажи,руб/м2	-	23178	165973	190903	52071
Датапродажи	сейчас	Годи4 месяцаназад	Годи4 месяцаназад	Двамесяцаназад	Двамесяцаназад
Корректировка		7286	52173	8199	2236
Скорректированнаяценапродажи,руб/м2	-	30464	218146	199102	54308

Поправказаместоположениепредставляетсобойразницумеждуставкамиаренднойплатывсоответствующихрайонахгорода.Первыедвааналогарасполагаютсявцентральномадминистративномокруге,третийичетвертыйаналоги–вюжномадминистративномокруге,оцениваемыйобъект–ввосточном.

Средние ставки аренды в центре города составляют 42000

руб/м²/год,вВАО–37 000руб/м²/год,авЮАО–24000руб/м²/год.

Капитализируяразницуэтихсреднихставок,получимпоправкивсоответствующиеаналоги:

PMTFV*

i

(1i)^n1

35294*

23,4%

(123,4%)^21

15799руб

1

PVPMT*

1

1iⁿⁱ

1

15799*

1

10,234^20,234

23178руб.

Расчет цен аналогов, скорректированных на отличия вместоположении,произведенвтаблице11.

Таблица11.Внесениекорректировок на местоположение

Характеристикаобъекта		Оцениваемыйобъект	Аналоги
			Аналог1	Аналог2	Аналог3	Аналог4
Скорректированнаяценапродажи,руб/м2	-		30464	218146	199102	54308
Расположение	ВАО		ЦАО	ЦАО	ЮАО	ЮАО
Корректировка			-22624	-22624	58824	58824
Скорректированнаяценапродажи,руб/м2	-		7839	195521	257925	113131

Поправказапроцентзанятыхплощадейвводитсявовсеаналогикромепервого,т.к.внемнаблюдаетсязагруженностьаналогичнаяоцениваемомуобъекту.Поправкивычисляютсяпутемрасчета пропорции.

Расчетценаналогов,скорректированныхнаотличиявдолезанятых площадей,произведенвтаблице12.

Корректировказаплощадьземельногоучасткапроизводилась,исходяизразницывстоимостиземельногоучастка,вкачестве

которой применяетсястоимостьвыкупаправааренды,рассчитываемая пометодикамправительствагорода.Чтобы

рассчитатьвеличинупоправки,необходиморазностьмежду

площадямиземельныхучастковподоцениваемымобъектомиобъектом-аналогомумножитьнабазовуювеличинувыкупаправаарендыиразделитьнаторговуюплощадь объекта.

Таблица12.Внесениекорректировок надолюзанятых площадей

Характеристикаобъекта	Оцениваемыйобъект	Аналоги
		Аналог1	Аналог2	Аналог3	Аналог4
Скорректированнаяценапродажи,руб/м2	-	7839	195521	257925	113131
Процентзанятыхплощадей	100	100	92	95	95
Корректировка		0	17002	13575	5954
Скорректированнаяценапродажи,руб/м2	-	7839	212523	271500	119086

Такимобразом,поправкавпервый аналогсоставит:

вовторойаналог:

руб,

втретийаналог:

руб,

вчетвертыйаналог:

руб,

руб.

Расчетценаналогов,скорректированныхнаотличиявплощадиземельного участка,произведенвтаблице13.

Таблица13.Внесениекорректировок на площадь земельногоучастка

Характеристикаобъекта		Оцениваемыйобъект	Аналоги
			Аналог1	Аналог2	Аналог3	Аналог4
Скорректированнаяценапродажи,руб/м2	-		7839	212523	271500	119086
Площадьземельногоучастка,га	1,95		0,5	0,16	0,9	0,6
Корректировка			80	226	175	329
Скорректированнаяценапродажи,руб/м2	-		7919	212749	271676	119414

Транспортнаядоступностьувсехсравниваемыхобъектованалогичнаоцениваемому,поэтомупоправкизаэтухарактеристикуневводились.

Полная корректировка цен аналогов, скорректированных на

отличия,произведенвтаблице14.

Таблица14.Корректировкаценаналогов

Характеристикаобъекта	Оцениваемыйобъект	Аналоги
		Аналог1	Аналог2	Аналог3	Аналог4
Ценапродажи(предложения),млн.руб.	?	600	1335	1066	159
Торговаяплощадь,м2	8728	17000	7400	5584	3832
Ценапродажи (предложения),руб/м2	-	35294	180405	190903	41493
Правособственности	полное	полное	полное	полное	арендана15летпоставке4тыс.руб./м2
Корректировка		0	0	0	16364
Скорректированнаяценапродажи(предложения),руб/м2	-	35294	180405	190903	57857
Условия	собственные	собственные	70%заемных	собственные	собственные
финансирования	средства	средства	средствпод	средства	средства
			12%годовых
			на15лет

Корректировка		0	-8%	0	0
Скорректированнаяценапродажи(предложения),руб/м2	-	35294	165973	190903	57857
Условияпродажи	Прямаяпродажа	Рассрочкана 2года	Прямаяпродажа	Прямаяпродажа	Предложение
Корректировка		-12116	0	0	-10%
Скорректированнаяценапродажи,руб/м2	-	23178	165973	190903	52071
Датапродажи	сейчас	Годи4месяцаназад	Годи4месяцаназад	Двамесяцаназад	Двамесяцаназад
Корректировка		7286	52173	8199	2236
Скорректированнаяценапродажи,руб/м2	-	30464	218146	199102	54308
Расположение	ВАО	ЦАО	ЦАО	ЮАО	ЮАО
Корректировка		-22624	-22624	58824	58824
Скорректированнаяценапродажи,руб/м2	-	7839	195521	257925	113131
Процентзанятыхплощадей	100	100	92	95	95
Корректировка		0	17002	13575	5954
Скорректированнаяценапродажи,руб/м2	-	7839	212523	271500	119086
Площадьземельногоучастка,га	1,95	0,5	0,16	0,9	0,6
Корректировка		80	226	175	329
Скорректированнаяценапродажи,руб/м2	-	7919	212749	271676	119414
Транспортнаядоступность	отличная	отличная	отличная	отличная	отличная
Корректировка		0	0	0	0
Скорректированнаяценапродажи,руб/м2	-	7919	212749	271676	119414

Стоимостьоцениваемогообъектаопределенаумножениемсредневзвешеннойстоимости1квадратногометраторговойплощадинаторговуюплощадь.Весаобратнопропорциональныколичеству введенных поправок.

^Vкв.м.

_7919*0,25212749*0,20271676*0,25119414*0,20

0,250,200,250,20

154400

руб.

VV_кв.м.*S154400*87281347600299

руб.

Стоимость объекта оценки, полученная сравнительнымметодом,сучетомокруглениясоставляет