МинистерствосельскогохозяйстваРоссийскойФедерации

ФГБОУВПОГОСУДАРСТВЕННЫЙУНИВЕРСИТЕТПОЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ

ФакультетземельногокадастраКафедраземлепользованияикадастров

ОЦЕНКАЗЕМЛИИИНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Методическиеуказания

повыполнению расчетно-графическойработы

Факультет–«Земельный кадастр»Специальность–120302 «Земельныйкадастр»

Москва2012

УДК330.322.12 332.365631.162

ПодготовленыирекомендованыкпечатикафедройземлепользованияикадастровГосударственногоуниверситетапоземлеустройству(протокол№02от13.09.2010г.).

УтвержденыкизданиюметодическойкомиссиейфакультетаземельныйкадастрГосударственногоуниверситетпоземлеустройству(протокол№от.0.2010г).

Составил:доцентк.э.н.С.И.Комаров

Рецензенты: - доцент, к.э.н. член российского обществаоценщиковИ.В.Подкова

-старшийпреподаватель,к.э.н.Д.В.Антропов

©ГУЗ,2012

Содержание

Введение 3

ЧастьI.Теория стоимостиденегвовремени 3

ЧастьII.Оценкаобъектанедвижимостидоходным подходом 3

ЧастьIII.Оценкаобъектанедвижимости сравнительнымподходом 3

ЧастьIV.Оценкаобъектанедвижимостизатратнымподходом 3

ЧастьV.Согласование результатовоценки 3

Заключение 3

Рекомендуемая литература 3

Примерытестовыхвопросов 3

Приложение.Вариантыисходных данныхдля выполнениярасчетно-графическойработы 3

Введение

СтановлениекапитализмавРоссии,болееглубокоевнедрениестранывглобальнуюмировуюэкономику,упорядочениеотношенийсобственностиприводятктому,чтонапервыероливыходятсферыдеятельности,которыеранеелибонесуществоваливовсе,либонеимелистольважноговлияниянаэкономику.Значениеадекватной,отвечающейтекущемусостояниюрынкаоценкиактивовпредприятияилиегосамогоцеликомприобретаетвысокуюзначимость.Темактуальнеестановятсяработы,раскрывающиеприменениеразличныхтеоретическихиметодическихаспектовоценкистоимостипредприятия(бизнеса).

Результатомреформ90-ыхгодовсталопоявлениевРоссиичастныхсобственниковнапомещения,зданияисооружениясначалажилищного,азатемобщественногоипромышленногоназначения.Постепеннокапиталистическиеотношенияпроникалиивсферуземельныхресурсов.Такимобразом,постепенноРоссиястановитьсяводинрядсразвитымикапиталистическимистранами,гденедвижимостьсоставляетосновунациональногобогатстваилежитвсамойосновечастныхимущественныхправ.Интересысобственниковпосравнениюслицами,неявляющимисятаковыми,болеезащищены,ионипостоянноработаютнадувеличениемстоимостисвоейсобственности.

Внастоящеевремявовсеммиренедвижимостьнарядусчеловеческими,финансовыми,материально-техническимииинформационнымиявляетсяоднимизнеобходимыхвидовресурсовдляэффективнойдеятельностилюбогобизнеса.Приэтомнедвижимостьявляетсяважнейшимимущественнымкомпонентомсобственников.Посвоейоценочнойстоимостинедвижимостьсоставляетдо30–40%основныхфондовпроизводственныхпредприятий,авнекоторыхотрасляхивидахдеятельности—до70–80%.Поэтомумногиесовременныеэкономистыиполитологисчитают,чтоширокоераспространениечастнойсобственностинанедвижимостьявляетсяжизненноважнымдляподдержаниядемократиииустойчивости политическогостроя.

РазвитиеистановлениерынканедвижимостивРоссиивцеломивотдельныхрегионахвчастности,атакжеосуществлениенекоторыхнациональныхпроектовприводитквысокойактуальностивсехвопросов,связанныхсостроительством,оборотомнедвижимостиидевелопментом.Сегоднянедвижимостьнетольконазападе,ноивРоссиисталаоднимизпопулярныхспособовинвестированиякапитала.Всеэтиобстоятельстваделаютактуальнымиработы,связанныеспроведениемоценкиотдельныхактивовилицелыхпредприятий,работающихвданной сфере.

ВначалеХХIвекаРоссияявляетсяоднимизсамыхдинамичноразвивающихсяипривлекательныхдляразличныхгруппинвестороврынковнедвижимостивмире.Приэтом,по

оценкамсамыхразличныхэкспертов,потенциал,заложенныйв

отечественномрынкенедвижимости,оченьвелик.Такоемнениеоснованонатомфакте,чтопокаразвиваютсярынкинедвижимоститольковкрупныхгородах.Рынокземлииучастиееевинвестиционныхпроцессах,несмотрянасущественныйотрезоквремени,прошедшийсмоментапринятияЗемельногокодексаРФ,легализировавшегокуплю-продажуземли,вомногихрегионахне развитили развит крайнеслабо.

Крометого,проводимаявРоссиипенсионнаяреформа,способствующаяпоявлениювстранекрупныхинституциональныхинвесторов,действияфедерального

правительстваируководстваотдельныхсубъектов,

направленныенапривлечениевсферунедвижимостибанковскогокапитала,общаяэкономическаяиполитическаястабилизацияиэкономическийрост,способствующийприходунароссийскийрыноккрупныхмеждународныхинвестиционныхкомпаний,вместесвысокойдоходностьюрынкадаютоснованияполагать,чтовближайшиегодыотечественнаянедвижимостьстанетоднимизсамыхпривлекательныхактивовдляроссийскихииностранныхинвесторов.

Улучшениеинвестиционногоклимата,ростколичестваинвесторовиобъемовинвестицийпривелокактуальноститеорииоценкиземлииинойнедвижимости.Задачаэтаусложняетсяитем,чтосоднойстороныотечественнаяшколаоценкиимеетглубокиекорни,сдругойтеорияипрактика

рыночнойоценкинапротяжениивсегосоветскогопериодабыланевостребованаине развивалась.

Задачианализавпроцессеоценкинедвижимостисводятсякисследованиюпроцессовценообразованияконкретныхобъектов,какподвлияниемегоконкретныхфизическихсвойств,такис

помощьюрыночныхмеханизмов,атакжевсякогородадругих

случайныхисистематических воздействий.

Задачасинтезазаключаетсяввычислениикритерия,объективноотражающеговсевышеозначенныевзаимодействия,таковымкритериемиявляетсястоимостьобъекта

недвижимости.

Учебнымпланомфакультета«Земельныйкадастр»предусмотренона4-омкурсевыполнениерасчетно-графическойработыподисциплине«Оценказемлииинойнедвижимости».Работасостоитизпятичастейивпроцессееевыполнениястудентдолженпродемонстрироватьзнанияинавыкипооценкеконкретногообъектанедвижимости,приобретенныеналекционныхисеминарскихзанятиях.

Впервойчастиработыстудентдемонстрируетзнаниятеориисложногопроцентанапримеререшениягруппызадачповариантам.

Во2–4частяхнеобходимонайтирыночнуюстоимостьобъектанедвижимостидоходным,сравнительнымизатратнымподходомсоответственно.

В заключительной части подводятся итоги проделанной

работы, производится согласование результатов оценки иопределение итоговойстоимостиобъекта.