Глава 6. Правовой режим имущества предпринимателей 249

Для англо-американского права характерен институт довери­тельной собственности (trust), суть которого заключается в том, что учредитель траста передает другому лицу (доверительному собственнику) имущество в целях управления в собственных интересах либо в интересах выгодоприобретателя (бенефициа­ра). Источниками регулирования доверительной собственности выступают судебные прецеденты и законодательство. В США принят федеральный Свод законов о доверительной собствен­ности, на основе которого были приняты законы штатов о до­верительной собственности. В Англии важную роль в этой об­ласти сыграл Закон о собственности 1925 г.

Законодательство и судебная практика устанавливают раз­личные правовые режимы института доверительной собствен­ности в зависимости от тех целей, которые преследуются при его использовании. В частности, в предпринимательской сфере деятельность доверительного собственника является возмезд­ной, траст же, учреждаемый в благотворительных целях, харак­теризуется по общему правилу безвозмездностью (возмещению подлежат лишь расходы, понесенные доверительным собствен­ником).

Законодательством большинства стран самостоятельным щным правом признается владение, т. е. фактическое господ­ство лица над вещью. Владение считается законным, а владелец добросовестным до тех пор, пока не будет доказано обратное. Таким образом, владению предоставляется особая владельче­ская (посессорная) защита. Проявлением этого института явля­ется защита владения в пределах сроков приобретательской давности.

Особенности защиты владения проявляются в том, что в континентальном праве она осуществляется владельческими исками (виндикационными, негаторными), а в общем праве — базируется на средствах деликтного права (law of torts), осуще­ствляется с помощью деликтных исков (о компенсации, о воз­мещении убытков).

В законодательствах зарубежных стран выделяются также вещные права на чужое имущество, к которым относятся серви­тута, узуфрукт, эмфитевзис, право застройки и др.

Под сервитутом понимается право пользования чужим иму­ществом. Как правило, сервитута устанавливаются в отноше­нии чужого недвижимого имущества, прежде всего земельных участков. Сервитуты могут быть публичными и частными. Они могут быть установлены законодательством и соглашением за­интересованных лиц.

Узуфрукт — это право пользования чужим имуществом, предусматривающее присвоение пользователем плодов, прино­симых вещью. При этом на пользователя (узуфруктария) возла­гаются обязанности сохранения используемой вещи.

Под эмфитевзисом понимается вещное право владения и пользования чужим земельным участком (включая приносимые им плоды) за арендную плату. Пользователь должен обрабаты­вать этот земельный участок и не ухудшать его свойств.

Суперфиций — это вещное, отчуждаемое право пользования строением, расположенным на чужом земельном участке. Такое право пользования является наследуемым и осуществляется за плату.

Право застройки — это право возведения здания на земель­ном участке, принадлежащем другому лицу. Право является срочным, отчуждаемым, наследственным. Например, если за­стройщик (обладатель права застройки) в течение установлен­ного срока не возвел надлежащее строение на чужом земельном участке, собственник этого участка вправе потребовать прекра­щения права застройки. Как правило, законодатель ограничи­вает сроки права застройки, например, по Закону Эстонии о вещном праве 1993 г. право застройки не может быть менее 36 и более 99 лет.

Одним из видов ограниченных прав на чужое имущество яв­ляется ипотека (залог недвижимого имущества), представля­ющая собой обременение вещных прав на объект недвижимости (главным образом, земельный участок), являющееся средством обеспечения исполнения основного обязательства залогодателя (как правило, должника) перед кредитором (залогодержателем). Известны два основных типа ипотеки.

В континентальной системе права ипотека конструируется как обеспечительная сделка, по которой залогодержателю (кре­дитору) предоставляется право требования к должнику по неис­полненному обязательству, удовлетворяемое посредством обра­щения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Права залогодержателя являются обязательственными, а не вещными.

В системе общего права залог недвижимости, так называ­емый могидж (mortgage), имеет иную природу. Здесь залогодер­жатель с момента заключения договора ипотеки формально превращается в собственника заложенного имущества, а зало-